文/刘文文 王梦瑶

　　继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，京沪楼市也传来好消息！12月14日，北京、上海相继调整楼市政策，包含差别化调整首套及二套房的首付比例，调降房贷利率，对普宅认定标准进行优化等。

　　此次京沪同日出台新政有何亮点？对楼市带来哪些影响？

　　北京最新发布的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》明确，将北京市首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款)最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)50%、非城六区40%。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对比了北京政策出台前后的变化：首套房首付下限降至30%，原来普宅为35%，非普宅为40%；二套首付比例根据住房所在区域进行调整，原来为普宅60%、非普宅80%。

　　“首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。”陈文静说。

　　继北京之后，同日上海也作出相应优化，首套房首付比例由最低35%调整至最低30%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付最低40%，其他行政区二套房首付调整至50%。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，大幅降低首二套房首付比例，可以缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度。

　　“此类政策的直接效应就是降低了首付比例或者说首付款的支付，购房者的购买力自然一下子提高了”，易居研究院研究总监严跃进认为，这对于增加购房信心和积极性、带动交易量上升等都具有积极的作用。

　　降利率！北京首套房贷利率最低4.2%

　　除降首付外，降利率也是此次新政调整的一大亮点。关荣雪分析说，降低新发放房贷利率下限，意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大。

　　具体看，北京城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+10基点、LPR+60基点；非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55基点。相较调整前首套房LPR+55基点、二套房LPR+105基点的利率下限水平，有明显下调。

　　根据央行最新公布的11月份LPR报价， 5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%

　　严跃进表示，此次北京下调了房贷利率，说明落实了此前央行的“双降”政策导向，有助于促进月供或按揭贷款成本的降低。同时城六区和非城六区的操作，也有助于基于各地实际情况进行，更好落实北京郊区市场的产城融合等工作目标导向。

　　同样，就上海市而言，调整后首套房房贷利率从4.55%(LPR+35基点)调整为4.1%(LPR-10基点)；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房房贷利率从5.25%(LPR+105基点)调整至4.4%(LPR+20基点)，其他行政区房贷利率从5.25%(LPR+105基点)调整至4.5%(LPR+30基点)。

　　58安居客研究院院长张波认为，从首付比例的调整来看，上海在统一降低二套房首付的基础上，对于五大新城及宝山、金山的二套首付比例及LPR(贷款市场报价利率)加点都有更大尺度的下调。这对于外围区域的新房去化将起到积极作用，目前上海外围的供应量明显偏大，并且金山奉贤等地的去化速度一直偏慢，政策的差异化表现更突出了调控的精准化，对于上海楼市整体热度提升将起到较大作用。预计12月下半月一二手成交量将迎来一波明显上涨。

　　市场企稳复苏态势愈加明确

　　除了上述降首付、降利率外，京沪还就普宅认定标准等进行优化调整，随着这些动作下来，购房成本有望进一步降低。

　　业内专家分析指出，一线城市出台调控政策敏感性比较高，此次北京、上海松绑政策整体力度较大，释放了更加积极的信号，对整个房地产市场将带来积极引导意义。

　　关荣雪表示，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，本次北京、上海接连松绑购房政策无疑向市场传递出了重磅利好信号，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

　　严跃进认为，在今年9月份前后一线城市“认房不认贷”政策下，政策将继续放松，有助于巩固既有企稳复苏态势，同时进一步促进预期的稳定性，对全面理解政策动向和市场趋势等都有积极的作用。