中房报记者 许倩 丨北京报道

　　7月9日晚间，万科披露了一份投资者关系活动记录表，回应了包括房地产未来走势、业绩预告情况、债务偿还规划、融资进展、大宗交易情况等诸多热点问题。

　　万科在调研中表示，本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。

　　对于行业走势，万科坚信，相对于潜在总需求，目前市场供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。未来十年市场需求量完全可以保障每年10亿~12亿平方米的开工量，但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1~5月进一步下降25%。照此推算，今年住宅新开工量不会超过5亿平方米，人均量比一些发达国家目前水平还低。

　　万科认为，从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。

　　对于市场非常关心的融资及债务问题，万科表示，公司获得了金融机构极大的支持，融资渠道保持通畅。今年以来，公司合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，过程中主要金融机构都给予了公司极大支持。上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。

　　公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

　　项目白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，万科大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。万科还利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。

　　这日夜间，万科发布了上半年业绩预告，2024年上半年预计净亏损70亿元~90亿元，同比下降171%~191%；扣除非经常性损益后净亏损50亿元~65亿元，同比下降157%~175%。

　　“公司对业绩亏损深表歉意。”万科对此解释称，主要原因包括房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、部分项目计提减值、非主业财务投资亏损、大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　万科坦承，历史上我们出现了转型操之过急、步子太大，开发项目投资过于乐观等问题，随着市场的变化、房价的下跌，这些问题对公司现金流和业绩都产生了压力。一般而言，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度，历史问题带来的业绩压力会体现得明显。例如今年上半年，万科交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。此外，结合市场的动态变化，公司也对部分项目计提了减值。

　　“公司从今年二季度开始全力落实瘦身健体的一揽子稳定经营和降低负债的方案，对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些资产交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度，但这些举措有助于公司更快回笼资金，是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科管理层说，下半年公司会全力以赴，积极落实业务重整和化解债务风险一揽子方案，我们有信心、有决心，在房地产发展新模式中，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

　　也是在这日晚间，万科对外公布了一份管理层集体增持计划。按照计划，万科骨干管理人员1862人计划自筹2亿元，增持公司A股股票。这是万科自2022年以来首次发出的管理层增持。而目前万科的业绩和股价都处在低位，7月9日收盘时万科A股价为6.71元/股。

　　对此，万科表示，当前虽然公司在经营上遇到挑战，但公司已经明确了瘦身健体的行动路线。万科管理班子坚定看好行业和公司未来，会全力以赴做好经营。为了在特殊环境下稳定市场信心，管理团队决定再次推出增持计划，并自愿锁定两年，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。

　　行动中可以看出，万科正在想方设法自救，并且事态在向着好的方向发展。