作者：kangins

近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急刹车！

近日，“新闽系”带头大哥建发旗下的房产上市平台建发国际集团（01908.HK，后简称“建发国际”）行政总裁林伟国在2024年上半年业绩发布上对下半年的房地产形势发出预警：

无法预期下半年会有很大反转，尚不能明确。

这一信号的发出，即是对当下房地产未来局势的判断，也是对近三年建发在地产狂飙突进的急刹车。根据中期业绩报告显示：

1、上半年实现营业收入327.5亿，同比增速 34.46

2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%

对于陷入“增收不增利”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低；

翻译成大白话就是：

高价地拿太多，利润遭挤压！

在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于建发而言，却意味着不一样的信号！

预警：“狂飙”式高价拿地后遗症

康哥查了近三年的TOP100强的拿地数据，建发的狂飙始自2021年，而这一年刚好也是曾经地产巨无霸恒大全面沦陷的元年：

1、2021年，建发以1766亿的新增货值位居百强第12名；

2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位居百强第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿的新增货值位居百强第5名；

伴随拿地数据的狂飙，建发销售业绩也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额超过民企一哥龙湖，挤身百强第八位，而排在建发前面的房企是：

紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单中要么是财大气粗的央企，要么就是长年霸榜的民企中的领军三好生，地方国企进TOP10，建发可谓开了：

前无古人的先河！

高潮则来自始自21年发力的建发开始了狂飙进程，并于今年登顶封神，以279个小目标让此前的带头大哥们：

望其项背！

仔细分析一下拿地数据可发现，在拿地面积仅排第四的情况下以总金额第一封神，足见建发房产拿地：

拼的疯狂！

显然，这也是“闽系房企”一贯爱拼才会赢的作风。2021年，我国商品房销售规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这一销售数据便掉到了11.7亿：

暴跌35%！

而到了今年，根据国家统计局的数据显示，上半年我国商品房销售规模仅4.7万亿，而且这个还已经包括金三银四和5.17政策发力后的效果，根据这个情况预测，今年销售额很难过10万亿。

而一个头部房企的朋友给康哥的预测却更悲观，如果下半年没有更大力度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：

7万亿！

其做出这一判断的理由是：自己所在公司投的项目比去年肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排名却在上升，这说明一个问题：

当前销售形势并不乐观！

显然，这一信号对于上半年才刚刚完成封神的建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：

暗潮涌动。

巨额浮亏：折翼家居巨头

2023年建发股份耗费62.86亿购买美凯龙29.95%的股份，一跃成为其第一大股东！

这笔收购仅仅才过一年，该笔收购给建发带来巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收盘），跌幅54.5%，收购成本亏34.3亿；

2、2023年，红星美凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿；

两项合计亏损近50亿，相当于收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建发集团供应链提供充足的现金流优势，但是贡献利润的左膀右臂所带来的压力显然加大了建发集团对未来的悲观预期！这也是为啥建发房产在三年半的狂飙之外，突然开始：

急刹车！

这一幕又何曾相似！同样是在2021年上半年依然疯狂拿地融创，同样高价进行拿地，也同样在2021年下半年以三条红线为分界线开始，突然急刹车！

建发作为国企，显然具有更强的债务管控水平，但是当前对于建发的难题是：土地储备大部分来自于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来的土地未来该如何处置？建发管理层给的方案是：

灵活销售！

在当下市场承接盘以肉眼可见萎缩的背景下，一向激进的建发对未来也愈发谨慎，此时的灵活究竟该如何灵活？多久去化？恐怕对于今时今日的建发而言：

恐怕也给不出答案。

而同样作为供应链巨头的厦门三巨头之一，其地产扩张策略与建发有异曲同工之妙，市场却传出大裁员的消息，究竟是真还是假？显然对于建发来说：

过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩之路就有多痛苦！

END

以下为自营广告

时间地点

举办时间：2024 年 9 月 20-21 日

举办地点：中国青岛

课程安排与纲要

9月20日上午

8:30-9:00  签到

9:00-9:05  主持人开场

9:05-9:20  领导致辞

9:20-10:30  

主题：《不良资产业务尽调及尽调风险排查》

赵飞   中信青岛资产管理有限公司业务一部总经理

10:30-11:30

主题：《金融不良资产评估的探讨》

葛立杰  青岛天和资产评估有限责任公司二部副主任

 9月20日下午

14:00-15:40 

题目：《强制执行实务》

朱光涛 北京市京师（青岛）律师事务所  联合创始人 金融资本法律事务部主任

15:40-16:00  茶歇交流

16:00-17:30

题目：《执转破金融领域的实际操作》

刘斌   北京中讯律师事务所 主任

18:00-20:00  晚宴

9月21日

09:00-12:00

题目：《破产事务法律风险防范》

王玉法 北京市京师律师事务所 并购重组法律事务部及企业破产法律事务部主任

14:00-17:00

题目：《刑民结合的尽调思路》

韩文正 大学法律讲师、律师（原经侦）

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戴先生 13501886037 

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杜智杰（记者 张婉如）09月14日,美国有意在中国家门口部署“大杀器”，日本政府抢着答应，局势不容乐观，还没等中方动手，俄罗斯先开口撂下狠话。美国和日本“眉来眼去”不是一天两天了，两国谋划已久的“阴谋”终于在最近露出了马脚，据日本媒体报道，美国想要以军事演习为由，在日本部署中程导弹系统。这样的借口我们并不陌生，就在几个月前，美国无视中方的反对，以同样的理由将“堤丰”中程导弹部署到了菲律宾，直到今天也没有撤走。【美军中导系统】尽管美、菲、日三国满口承诺这些导弹是用于“保护自身安全”，但明眼人都能看出，这些部署在中国家门口的中导是用来威胁谁的。相比起军事实力薄弱的菲律宾，日本无疑是一个更有威胁性的对手，再加上日本境内为数众多的美军和基地，可以说日本比起一个国家，更像是美国的一个军事基地。而日本方面也对美国的“建议”表现出了高度的热情，日本陆上自卫队地面部队司令部参谋长在访美时重点观摩了美军基地，在公开照片中，该官员还站在“堤丰”系统前留影。由此可见，无论是美军还是美国在亚太的“盟友”们都对这款“大杀器”十分有信心，事实上从客观的角度上来讲，“堤丰”系统在距离我国如此之近的距离部署，的确能够给我们带来不小的麻烦。作为美国在单方面退出《中导条约》后研发的首个陆基中程导弹系统，“堤丰”配备有“战斧”巡航导弹、标准6防空导弹，以美国海军的垂直发射系统为基础，改造为陆用半挂拖车式发射装置。【图为驻日美军】每个发射装置包含4单元MK41垂直发射系统，系统以发射连为建制单位，包含4部发射车、1套指挥中心及相关后勤车辆。其中“战斧”导弹射程达1800千米，具备全天候亚音速、低空飞行和隐身能力，可攻击陆上和海上目标。而标准6导弹射程约460千米，兼具防空、反舰和对地攻击能力，采用主动雷达导引头实现自主截获和锁定目标。此前在美军将武器送往菲律宾的时候，中方曾亮明过态度，明确反对对方这种勾连周边势力，意在破坏地区和平的行为。结果美方不但没有适可而止，还有了愈演愈烈的势头，这下不仅中方要出手反制，就连同样受到了威胁的俄方都看不下去了。在记者会上，俄罗斯外交部发言人扎哈罗娃撂下狠话，称如果美国在日本部署了中导，俄罗斯和中国将做出“双重回击”，并保证这一回击绝对不会只限于政治层面。【中俄联合演习画面】事实上，中俄的反制早已开始，无论是俄罗斯军队应邀参加我国在日本海、鄂霍次克海空域举行的“北部联合2024”演习，还是中俄军舰不约而同地在日本周边的国际海域航行，都是在警告日方不要轻举妄动。对于美国的“小动作”，中俄已经把话说在了明处，适可而止双方还有商榷的余地，一意孤行只会让美方及其盟友承受惨痛的代价。

杜智杰（记者 蔡定妤）09月14日,�

随着社会的迅速发展和人口老龄化的加剧，养老院成为了传统意义上“老有所养、老有所依”的分担载体，养老机构的建设成为了被关注的社会焦点。9月13日，湖南省长沙市雨花区人民法院通报了这样一起案例。现年78岁的程奶奶，被儿子程一（化名）送到长沙某品牌养老公寓入住，月缴费6000元。不幸的是，在程奶奶入住的第六天，程一被养老公寓告知母亲已被送入附近医院就医。当日程一护送母亲进入ICU治疗，2023年9月11日，程奶奶经抢救无效离世。悲恸的程一在核查母亲养老机构的监控录像时发现，为母亲“粗暴”喂饭的护工、养老院不当救治对母亲的离世负有重大过错，而养老机构拒不承担责任，双方多轮协商无果，程一到长沙市雨花区法院起诉该养老公寓，认为其侵犯了母亲的生命权，应承担相应赔偿责任。在养老院被照顾吃饭的老人（图与内文无关，来自网络）雨花法院公开审理本案，并作出一审判决，养老公寓对程奶奶的离世承担40%的责任，并向其子程一赔偿15.81万元。该判决经二审维持，已经生效。被告辩称，原告程一认为母亲入院时，可以行走，采用“重度护理Ⅰ”护理等级即可，而实际上对程奶奶进行综合能力评估，其老年人能力等级为重度受损，存在跌倒、噎食、走失等风险。原告同时签署入住老年人管理规定、安全责任书、入住老人潜在意外风险告知书等作为合同附件，其中《安全责任书》中载明因老年人身体器官机能下降，存在意外跌倒、呛食、噎食等风险，监护人对此应完全知晓并自愿承担其相应责任。因此，被告主张用《安全责任书》排除自身相应责任。图为养老院小花园（图与内文无关，来自网络）经审理查明，2023年8月13日11时许，程奶奶于被告（养老公寓）处进餐，据监控视频记录（无声音），程奶奶起初系自主进餐，动作缓慢但能将食物自主送入口中咀嚼。一名护理人员注意到程奶奶进餐困难，便主动开始喂食；7分钟后，护理人员喂食频率加快；程奶奶摆手示意不再进餐，并要求掏出口中食物，护工用饭勺清理其口中残食；随后该护工去收取其他老人餐盘。几分钟后，另一护理人员前来收取程奶奶餐盘时注意到异状，并呼叫管楼护士赶到现场对程奶奶实施拍背、催吐、海姆立克急救法处理，随后将程奶奶推离餐厅并对其吸氧、吸痰、测量血氧等措施，被告遂送程奶奶往附近医院救治，后因吸入性肺炎进而引发重症肺炎、呼吸衰竭而离世。法院认为：程奶奶系于被告处就餐后送医救治，入院诊断为吸入性肺炎且查有气管食物残渣，可以认定其病症系进食过程呛噎引发，嗣后进行多处抢救，病情不断加重而致死亡，死亡原因载为重症肺炎、呼吸衰竭，可以认定两者存在因果关系。在发现程奶奶存在进食困难后，被告主动提供喂食服务本身并无过错，根据现场监控视频记录，被告护理人员喂食过程能够基本尊重程奶奶指示与意愿，不存在强行喂食情形，但喂食之前未让程奶奶处于正常进食姿态（如扶正头部），且从11时32分26秒之后喂食频率明显加快，其中多次喂送存在连续动作而占时相对较长，未谨慎全面考察程奶奶当时进食能力与身体状况而致呛噎情形发生，在程奶奶出现呼吸局促与呕吐异样并多次指示口喉部位不适之后，现场护理人员亦因疏忽大意未能及时处置，虽然后续自行紧急处置以及送医抢救过程难言失当，但如前分析认定，被告应因其喂食现场所存过失诱发程奶奶肺炎并致最终死亡承担相当侵权后果，其通过《安全责任书》排除自身相应责任，不符合民法典第五百零六条规定，法院不予采纳。程奶奶发生食物呛噎事故，被告喂食与处置过程构成诱因，亦有程奶奶身体机能与配合行为因素，所引发的吸入性肺炎嗣后多处救治过程病情不断演化加重直至死亡，期间存在多种可能因素介入，更有自身特殊体质缘故，无法全部归责于被告，兼之考虑原告未及时提交体检报告、坚持降低护理等级等情节，综合全案案情，法院酌情确定被告承担责任比例为40%。结合双方主张、相关证据以及法律规定，就本次事故损失项目本院分别核定如下：医疗费、死亡赔偿金、护理费各项物质损失合计32.03万元，根据前文认定责任比例，相应赔偿为12.81万元（31.59万元×40%），原告作为程奶奶家属，必然遭受精神痛苦，综合考虑具体案情及各自过错程度，法院酌情支持赔付精神损害抚慰金3万元，据此原告总计可获赔偿款额为15.81万元。被告虽已投保养老机构责任保险，但原告本案拒绝保险机构参加诉讼且不对其提出实体请求，被告可向相关保险公司另行主张权利。雨花法院判决，被告养老公寓向原告程一支付赔偿款15.81万元。延伸阅读38岁女子放弃北漂住养老院：在京工作11年 父母已去世7月31日，一段“38岁女子放弃北漂住进养老院”的视频登上网络热搜。 据拍摄者杨女士介绍，她曾在北京工作11年，后因生病选择放慢生活，回到东北找了家养老院休养。在养老院里，她每月只需花费2000元便可包吃包住。“已经来养老院3个月了，每天早睡早起，和老人们相处得也很好，也会帮他们写回忆录，生活作息规律，感觉每天精力都挺充沛。”杨女士曾在社交平台晒出自己的养老院日常杨女士说，她今年38岁，从小喜欢文学创作，偶然间接触到了影视行业，从事编剧工作，此前一直在北京等地工作生活。由于父母已去世，她在去年患病后，便打算去一个不曾去过的城市放松休养。“当时我就想找一个有吃有住的地方，就是想好好休息。”而她也在入住养老院后，渐渐喜欢上了“慢”节奏的生活，开始在休养期间将自己的日常生活写成文字或拍成视频发到网上。“但我没想到大家会喜欢看这些。”杨女士告诉记者，她虽不会一直居住在养老院，但还未确定离开的时间。“我在帮一位老人写回忆录，这不是一时半会能完成的，需要时间。我还打算在这儿为100位老人拍摄视频记录生活。”杨女士表示，她这样做的目的，除了记录老人们在养老院的真实生活，也是希望将老人们充满故事性的人生经历分享出去。“我并不在乎视频的传播效果，我只是觉得这个过程很有意义，让我感到满足。”杨女士所在的养老院系吉林市丰满区一家名为亿森林的养老院，兴建于2013年，总占地面积10万平方米，内设5幢电梯楼房。该养老院负责人告诉记者，杨女士在网上所说内容均属实，他们收人没有特别的年龄或身体限制。“目前院里有520来人，最大的102岁，最小的是‘00后’。”由于当地物价较低，以及有部分政府补贴，因此养老院的入住费用也较便宜，“我们分为健康区、半自理区和护理区三个住宿区域，有2000元的，也有1300元的。”养老院负责人说。以下是红星新闻记者与杨女士的对话：住进养老院本为调养身体红星新闻：为什么会想着住进养老院？杨女士：之前的工作时常熬夜，很多时候我都睡不好，去年生病我住院了一个月，事后便想好好生活，停下自己的脚步，找个没去过的地方休养一下。当时我只是想找一个稍微大一点的、空气好的地方，在上网查看的时候偶然看到了这家养老院，觉得还不错，就想来住一个月看看。之所以会选择养老院而不是民宿、酒店什么的，有两个原因。一是，我对养老院很好奇，想看一看它到底是什么样，是不是大家说的那么沉闷；二是，由于我生病，希望有个能调整作息，确保基本的医疗、饮食健康的地方，刚好养老院的老人们都睡得很早，且有针对老人的基本医疗条件，以及清淡、健康的膳食。这些都很符合我的需求。杨女士在养老院的生活照片红星新闻：现在的生活日常是怎样的？杨女士：现在作息很规律，晚上9点左右就睡了，不过早上会起很早。我每天都会看书，写小说，（帮老人）写回忆录。现在还会发抖音，拍视频等。偶尔天气好的话，我也会开展一些户外活动，比如出去做早操什么的。在养老院不会感到孤独或是无聊，这里的老人对我都很好奇，也很喜欢我。我之前是有自己的抖音号的，常在上面写小说，有老人的子女关注了我，不久很多老人就都知道了，他们就会和我聊天。一次，有个70多岁的阿姨给我说，她这一辈子经历了很多，命运挺坎坷的，但写不出来。我就给她说，我可以帮你写。也因此，我和老人们的互动多了起来，我们之间经常互相送吃的，相处得很好。红星新闻：目前的生活状态与以往有什么不同？杨女士：节奏不一样了，以前的工作很忙，长期熬夜，晚上睡觉还经常做噩梦。现在，不知道什么原因，我不做噩梦了，睡得很踏实。另外的不同，就是老人们都起得很早，大部分人可能四点多就醒了，这一点我需要去适应。至于像网友说的，年轻人突然从繁华便捷的都市离开会有不习惯的地方，对我来说却没什么大影响。可能由于生病的原因，我整个人都是一个很“慢”的状态，不管是走路还是做事，我都很慢，这就让我和老人们很合拍。而且，我也不想逛街什么的，因为我的身体还是会感觉疲惫，我比较喜欢静下心来看书、写字。计划离开前为100位老人拍视频红星新闻：这3个月里，你有什么收获？杨女士：刚来的那一阵，我晚上总醒，就发现在我对面的那栋楼老人大多都开着灯睡觉，而且我还看到有护理员每隔2个小时就会去查房一次，帮老人换尿不湿，让我觉得护理员是一个特别伟大的职业。另外，这3个月的相处也改变了一些我的想法和认知。在来之前，我对养老院是有一些排斥的——认为这里都是老人，会“死气沉沉”。但真的住下来了，才发现并没有那么“恐怖”，大家都很乐观，充满活力，每个人都有自己的事做。和老人们交流是很愉快的一件事，每个人都有不同的经历，他们的故事或多或少的会成为我之后写作的素材、灵感，对我未来的创作是有帮助的。话题#38岁女子放弃北漂住进养老院#登上微博热搜红星新闻：打算一直住下去吗？杨女士：不会，我现在活得比较随意，不会想那么远，反正能住多久算多久，如果不想待了，随时也可以离开，这得看我身体的恢复状态。还有就是，我现在一直在帮一个阿姨写回忆录，这个并不是一两天、几千字就可以完成的，需要不断地沟通、交流，长时间的记录才能完成。我希望在我离开前能写完，把这个送给阿姨当作礼物。红星新闻：接下来的“养老”生活有什么打算？杨女士：3个月的养老院生活让我感触很多，特别是在和老人们交流过后，我特别想把他们的真实生活状态记录下来，不论是文字还是视频的方式。因此，我计划在离开前为这里100位老人拍视频。同时，也是想让大家都看一看真实的养老院是怎样的。这里有500多名老人，每个人的经历都不同，而且每个人的表达能力也不一样。我不会刻意去要求老人怎么表达、怎么做，我会选择自己去发现，在不打扰老人、征得他们同意的情况下进行拍摄记录，再把他们的经历分享出去。目前，我已经为3位老人拍摄了视频，不过素材都还没剪辑，等弄好了后我会发到自己的账号上。我并不在乎视频的传播效果，我只是觉得这个过程很有意义，让我感到满足。