在全国多地通过修订建筑容积率计算办法提升建筑实际使用率的背景下，“得房率100%”的房地产项目持续增多，特别是部分龙头房企，积极推进相关项目，以抢占市场先机。

在西安、长沙乃至北京五环外区域，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达到甚至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。

“卷公摊”的根本目的仍是竞品质和“卷销售”，在满足购房者需求的同时令项目更具比较优势。目前保利、华润、龙湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中参与度较高。

多城政策引导“零公摊”

“得房率超100%”项目积极入市

在部分二三线城市，一批标榜“零公摊”“得房率超100%”项目正高调入市。

今年8月，长沙本地国企慧城置业旗下云起·虔来项目，便以“长沙首个负公摊产品”的标签亮相。项目信息显示，该楼盘面积介于128平方米至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现了103%-107.9%的实际使用率。

在西安，一批超高得房率的新盘已呈井喷态势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项目的得房率均突破了100%。以今年年初取证入市的华润明德润府为例，该项目标榜“大明宫板块唯一的第四代洋房社区”，主流户型产品面积为128平方米至170平方米，对外公示销售均价约22260元/平方米。该楼盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部分面积，我们项目的实际得房率确实可达100%，项目实际成交单价为21000元左右。”

让“零公摊”得以流行的，是越来越多的城市开始松绑建筑设计规则。去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多地城市出台明确新规，通过放松阳台尺寸限制、鼓励露台等半开放式设计、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面助推开发商提升项目得房率。

本刊了解到，这类“计容面积新规”在浙江区域尤为普及。今年5月，绍兴、温州、金华、湖州等城市的部分新推地块中均注明：空中花园绿化阳台、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

在一线城市中，广州已在去年11月发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌的天河南方面粉厂地块开始成为新规试点，按照出让规划，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积计算容积率建筑面积。

从上述城市出台的新规来看，政策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊。此前国内高层住宅公摊比例通常为20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企 只要利用新规合理设计，得房率可以达到甚至超过100%。

更进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销售。据湘潭市政府发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围；同时支持房企实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售，进一步优化住宅销售方式。

“卷公摊”实为“竞销售”

头部品牌房企保持较高参与度

越来越多的项目“卷公摊”背后，开发商面临“竞品质”、加速新房销售去化的需求，而超高得房率是一大卖点。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近期正在贵阳等地调研，其向本刊介绍：“现在包括很多二三线城市在主推‘第四代住宅’的概念，附带大阳台、大露台、大入户花园，并且这些配套都是‘半赠送’面积。”

在李宇嘉看来，开发商“卷公摊”是基于提高得房率、提振产品对购房者的吸引力而产生的结果。据介绍，目前市场对于商品房总价和单价都很敏感，在各地放宽建筑设计标准的背景下，提高得房率能变相实现“降房价”的效果，既控制了总价，也能顺应居民的住房新期待。

“对于通过赠送面积来提升得房率的操作，业内曾经习惯把这叫做‘偷面积’，比如飘窗往外再多铺一点儿，露台和阳台面积扩张一点，如果是两层复式的楼盘就把挑空面积做多一点等等，进而增加实际的使用面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计规范要求和调控政策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例，同时这些设计不计入或者‘半计入’建筑面积。如此一来房子实用面积增加，呈现为‘零公摊’甚至得房率超过100%的结果。”

不过，在张宏伟看来，“零公摊”并不一定等同“变相降价”。“得房率较高的房子，价格往往比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积外扩，意味着开发商投入的成本也会增加。不过，即使价格稍贵，这类房子性价比也高。”

在张宏伟看来，开发商致力于提升得房率，无非出于两种原因，一是与其他竞品相比，这种房子更好卖；二是为了提升住宅的性价比，使项目更具定价优势。

在更大程度上，“零公摊”是“第四代住宅”的特征之一。在我国近四十年的商品房发展历史中，业内认为每隔十年就诞生一代概念的住宅产品，如“第一代住宅”指体制单位分配住房，“第二代住宅”引入物业管理，“第三代住宅”具备更完善的配套设施，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。2021年住建部正式发布《城市森林花园住宅设计标准》已将第四代住宅的概念正式落地，简言之，“第四代住宅”具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。

北京顺义涌现超高得房率新盘

保利项目成得房率“卷王”

区别于部分二三线城市“普及零公摊”，以北京为代表的一线城市，正在外围区域涌现高得房率的新盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾以“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目，更因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。

本刊了解到，尽管北京尚未明确出炉政策鼓励开发商“零公摊”，但在顺义、房山等非核心区域，在符合报建报规要求前提下，通过“赠送面积”提高得房率的形式具备可行空间。

今年4月，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中首条公众反馈意见便是投诉该用地项目“偷面积，2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房率100%以上，严重影响市场”。

这宗遭遇投诉的顺义区空港六期用地项目，正是7月份首期开盘的保利建工星宸和煦。不过，据公告披露的星宸和煦项目建设单位及设计单位的意见——该设计符合国家各项法律法规。后期照图施工，依法验收；另据北京市规划和自然资源委员会顺义分局意见——根据建设单位提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。

保利建工·星宸和煦项目置业顾问就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%左右，媒体口径宣传的‘100%得房率’是把赠送的防火挑檐面积计算了进去。按照不同的户型，我们项目的赠送面积在十五平方米至十八平方米左右。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”

本刊查询北京市住建委官网了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。其中，保利建工·星宸和煦（备案名“悦煦雅苑”）于今年7月4日取得预售许可证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万平方米。截至9月5日，项目签约35套，签约面积4245平方米。以此测算，该项目目前网签率仅为一成。

张宏伟就此表示，目前不同城市对建筑规范的管控和调整力度有差异，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执行严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目面临去库存压力，顺义等区域允许“送面积”等操作去提升得房率，也是执行尺度上的一种灵活调整。

在其看来：“8月份楼市整体成交情况有所回落，现在步入九月，为了避免‘金九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”

（文章来源：证券市场周刊）

文章来源：证券市场周刊

文章作者：秦佳丽

原标题：“零公摊”、“得房率100%”，保利发展成北京“卷王”

张志远（记者 吴政尧）09月15日,�

张志远（记者 刘佳玉）09月15日,北京时间9月13日晚8点，苹果全新发布的iPhone16系列手机开始预售，在官方AppleStore渠道，不管是App还是网页都再次出现了卡在欢迎页面的情况。“苹果官网崩了”也一度冲上微博热搜。据大象新闻，在同样属于Apple官方直营渠道的Apple Store天猫官方旗舰店，iPhone 16标准版系列明显遇冷，在预购开始一段时间后仍有首批货源（页面显示20日发货）。然而iPhone 16 Pro Max则是另外一番光景，在预购开始后的瞬间即告首批售罄。在京东等第三方渠道，同样是iPhone 16 Pro Max最为抢手，首批货源以迅雷不及掩耳之势便被抢购一空，而标准版的火爆程度则难以望其项背。中国证券报报道，记者注意到，在天猫苹果官方旗舰店，iPhone 16 Pro和iPhone 16 Pro Max多个版本无货；iPhone 16和iPhone 16 Plus货源充足。在苹果产品京东自营旗舰店，截至9月13日晚8点20分，有超过32万人预约iPhone 16和iPhone 16 Plus，这两款机型货源充足；有超过187万人预约iPhone 16 Pro和iPhone 16 Pro Max，但多个版本显示无货。图为京东的预约界面，iPhone 16 Pro Max秒没光大证券分析称，iPhone 16 Pro系列尺寸增加，iPhone 16 Pro屏幕尺寸从6.1英寸扩大至6.3英寸，iPhone 16 Pro Max由6.7英寸扩大至6.9英寸，同时边框进一步收窄，带来更广的视觉效果。研究机构TechInsights预计iPhone 16系列的出货量将超过其前代产品，2024年全球出货量预计将达到7300万台。iPhone 16 Pro Max预计将成为iPhone 16系列销量最高的机型，占总销量的35%，这得益于其更大的显示屏、A18 Pro芯片以及对用户的吸引力。在售价方面，iPhone 16系列售价5999元起，上一代产品相比，全系列均未涨价。TechInsights认为，这一策略可能会对苹果公司的营业利润率造成压力，因为硬件升级和苹果智能（Apple Intelligence）的采用预计会增加成本。在元器件成本上升和AI基础设施投资增加的情况下保持有竞争力的定价对苹果来说是一个挑战，但苹果可能寄希望于更高的销量来抵消这些担忧。北京时间9月10日，苹果发布新一代iPhone 16手机。值得注意的是，自苹果发布后，周鸿祎、罗永浩、贾跃亭在社交媒体上发文评价苹果。9月11日晚间，360创始人、董事长@周鸿祎发布视频，谈及近期关注度很高的两款新手机。周鸿祎表示：“我不打算买iPhone16了，因为我选择了华为的非凡大师Mate XT。感谢老余，红色版的手机特别漂亮。我觉得在硬件的创新上，华为的这款手机已经超过了iPhone16，大获全胜。”周鸿祎此前称自己这次会选择买华为9月11日，法拉第未来创始人贾跃亭微博发文，谈及“从苹果秋季发布会看‘创始人模式’和‘职业经理人’模式”。贾跃亭表示，“看了昨天上午的苹果秋季发布会，很多朋友可能都有同感，失去创始人的苹果越来越像失去了灵魂的巨人，虽然还在神坛上，但谁都不能否认苹果正在变得平庸，大家都觉得的昨天的发布会只是看了个寂寞。图为贾跃亭发布的视频截图罗永浩9月10日发文称苹果发布会是零创新。此前，在iPhone16曝出泄露图时，罗永浩在直播间吐槽称，这些年iPhone除了摄像头的摆放位置不停更换，没有任何创新之处。罗永浩9月10日发文称苹果发布会是零创新每日经济新闻综合自大象新闻、中国证券报、公开信息相关新闻iPhone 16预售：沙漠金色最抢手今年苹果新机有点难抢，尤其是“沙漠金”新配色。9月13日20时，苹果iPhone 16系列正式开启预售，截至20时45分，以上海地区为例，iPhone 16 Pro Max全系所有版本在首发当日（20日）到店取货名额已经全部预定一空，邮寄发售时间为2-3周，标准版的iPhone 16系列备货较为充足。苹果预售分为线下直营店取货和官网邮寄，有苹果直营店的城市，官网显示，取机时间为9月20日或者21日，这也是果粉首选的方式，毕竟可以第一时间拿到新机。截至20时45分，以上海地区为例，iPhone 16 Pro Max全系所有版本已无货截至20时30分，澎湃新闻记者发现，苹果官网预售页面上，iPhone 16 Pro Max沙漠色版本三款容量均已无货，毕竟这是今年苹果新增的颜色，白色版本部分容量也无货。iPhone 16 Pro的沙漠色和白色也较为受欢迎，原色和黑色钛金属版本仍有多家门店可以预约20日或者21日取货。iPhone 16 Pro的沙漠色和白色较为受欢迎，原色和黑色钛金属版本仍有多家门店可以预约20日或者21日取货9月10日凌晨，苹果正式发布iPhone 16系列，iPhone 16和iPhone 16 Plus起售价分别为5999元和6999元。iPhone 16和iPhone 16 Plus共有五种颜色可选，分别为黑色、白色、粉色、深青色和群青色。摄像头排列方式从此前的对角式分布变为垂直排列。iPhone 16 Pro 128GB起售价7999元，iPhone 16 Pro Max 256GB起售价为9999元。iPhone16 Pro系列一共推出了四种颜色，包括白色钛金属、黑色钛金属、原色钛金属和最新的“沙漠钛金属”。iPhone 16主要升级的亮点包括芯片、人工智能，以及机身右侧新增的拍照控制按键；Pro版本的屏幕增大，摄像头性能也进一步增强。

半夜，长达4个小时的虐待2011年6月10日，广东阳江人民医院来了一个特殊的病人，关于敖仕党和曾昭达的矛盾，二姐也是最清楚的。记者找到了曾昭达二姐的家里，了解了他们之间的恩怨。因房事被拒绝妻子遭报复这一次，敖仕党被打得很厉害，到底是因为什么要这样家暴她呢？敖仕党是这样说的，她的丈夫每天都要和她亲热，包括来大姨妈的时候，都不放过她。不过，这一次被她给拒绝了。曾昭达每天不上班，没有别的事情，见到妻子就想和妻子亲热，但是，妻子是有工作的。也有很累的时候，也有不方便的时候。就是因为拒绝了他，就被他伤成了这样。敖仕党说的是不是真的呢？这一点在曾昭达的二姐家得到了验证。曾昭达的二姐夫接受了记者的采访，他说娶了敖仕党没多久，他就把工作给辞了。辞职后，他唯一的工作就是跟踪敖仕党。二姐夫接受采访生怕敖仕党和别人说话，不管是男还是女，他都不允许敖仕党和别人交流。有的时候，他还会突然袭击。尽管说什么都没有发现，但是，他一直都是疑神疑鬼的。他的精力很旺盛，白天要完，晚上也要。被拒绝之后，就把妻子给打成了这样。在敖仕党被家暴之后，他说曾昭达还给他姐姐打了一个电话，让他姐姐去家里看看，看看敖仕党怎么样了？之后，曾昭达就把电话卡给拔掉了。他是带着两个儿子潜逃的，至于逃到了哪里？他们也不清楚。很显然这个案件就是典型的故意伤害，而且在当时社会上引起了轩然大波。网友都在讨伐那个软饭男，那个禽兽。当地部门的民警，他们也加大力度，全力追捕曾昭达。警方介绍案情6月22号下午4点左右，曾昭达在山东落网。原来他跑到了第一任妻子家去了，带着大儿子，到了大儿子的姥姥姥爷家里。就是在那里，他被逮捕了。6月23号，他被押送到广东，等待他的将是法律的制裁。曾昭达被抓获曾昭达落网了，他带走的两个儿子也被带回来了。现在两个儿子，都交给了孩子的奶奶。孩子的奶奶直到现在才知道，原来自己的儿子犯罪了，自己的儿子把儿媳给打残了。得知儿子会坐牢后，她陷入到深思当中。她开始为儿子担忧，更重要的是，她根本养活不了这两个孩子。她一直在哭，以后的日子该怎么过呢？哭泣的何止她一个人。对家暴说不敖仕党在医院养伤，她的病情逐渐稳定了下来。记者到医院告诉她，已经去过他们家，见到她的小儿子了。让她放心。她的小儿子和奶奶，以及12岁的哥哥在一起。暂时就是奶奶先养着这两个孩子。小儿子什么都不知道，还在悠哉悠哉，他不懂母亲经历了什么。但是，12岁的大儿子，他已经懂事了。他很希望爸爸能够回来，他说奶奶有病，根本养不了他们。这一次他去山东，没有见到亲生母亲。亲生母亲已经有几年的时间，没有回山东了。没有和家人联系了。他也知道爸爸回不来，那一晚上，他爸爸做的事情，他都亲眼见了的。他也不希望阿姨（敖仕党）受伤。他觉得敖仕党被打成那样，真的很可怜。敖仕党的大儿子敖仕党听完记者的讲述也哭了。她现在伤得那么重，以后肯定没有办法工作了，可是，她的儿子只有一岁，她怎么养儿子，怎么养这个家呢？这就是她最担心的事。她已经半个月没有见到儿子了，还是很想念儿子的。她不知道有生之年，还能不能看见儿子？她身上被伤的地方太多了，必须要植皮，这些都是要花钱的。当时，社会爱心人士，为她捐助了一些钱，帮她恢复健康。同时，也有心理医生给她做辅导，希望她能尽快忘掉那段不可回首的遭遇。更希望当大家遇到家暴的时候，一定要大声喊出来，对家暴说不。否则，不一定会酿成怎样的后果！现在是法治社会，就不信还有人他不怕法。像曾昭达这样的恶魔，就应该早点离开他，就应该让这个败类尝受下被开水烫，被烙铁烫的滋味。他真的什么都不怕吗？若是他真的什么都不怕，他就不会跑。他只是欺软怕硬，希望这样的败类，直接给他判个无期，让他再也不要出来害人了，最好能给他来个枪毙。这种人渣活着就是浪费粮食，活着就是对好人的一种惩罚。