■本报记者 史博臻

　　5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出9条政策措施。与此前“渐进式”放松政策不同，本次政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。

　　新政实施以来，在一手房市场方面，新开盘项目认购总体平稳，选房有所增加，在售项目来访量也在上升，成交量有所提高；而二手房市场则呈现出成交量大幅提升景象。

　　购房资格有所松绑

　　在上海中原地产分析师卢文曦看来，“沪九条”包含多方面内容，比如从土地端优化，到市场关注度较高的限购、金融层面优化，还涉及到住房保障体系建立健全等多维度的工作，满足住房差异化需求的同时，为上海楼市稳中向好奠定基础。

　　首先，新政对限购进一步优化。非本市户籍家庭及单身社保年限降低到3年，比原先政策减少2年。新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房社保年限降低到2年，比原先政策减少1年。降低社保年限为满足刚需住房需求创造有利条件。

　　非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房，这样的举措，可以让买家有更多选择余地。“如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。”

　　另外，新政也在满足不同客群的居住需求：对于多孩家庭，在现有限购政策上可以多买1套住房；支持困难家庭改善居住条件，对符合条件“以旧换新”的居民家庭，给予适度补贴。对此，卢文曦表示，“困难家庭也有住房改善的需要和追求，在经济上给予适度补偿，帮助居民尽快实现对美好生活的向往。”

　　“沪九条”还鼓励企业购买小户型二手房用于职工居住。二手房中低总价小户型占较高比例，是市场上需要消化的重点，借助企业力量又可解决职工居住需求，平稳市场供需。

　　进一步降低购房成本

　　在降低购房门槛的同时，上海此次对住房信贷政策进行了有效优化，从商贷和公积金贷款，首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。

　　从首付比例看，有较大比例下调。此前，首套的首付比例为30%，二套房首付执行差异化政策，在青浦、嘉定等区域为40%，主城区为50%。

　　新政之后，首套房首付比例降低到20%；二套房首付比例仍执行差异化政策，在自贸试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域降低至30%；主城区则为35%。

　　卢文曦分析，首付比例的大幅下调，对于刚需和改善的购买力释放都有明显帮助。 对于改善型买家来说，当前二手房交易时间长，而且还价空间大，如果急于成交，房东可能要在挂牌价上打八折甚至更多折扣才能实现。较大的价格让步，可能会使业主延缓或搁置置换计划。“现在首付比例大幅下降，首付款压力明显减小，有置换需求的业主不用急于卖一买一，可以先买新房，二手房卖掉后的房款进一步用来冲抵贷款等。交易上的急迫感和焦虑情绪会缓和很多。”

　　此外，利率降低可以缓解月供负担。对于二套房的房贷利率下调幅度最大，从4.25%(非差异化地区)降低到3.9%。按最新利率测算，等额本息方式还款，贷款100万元，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元，金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。

　　整体市场有韧性

　　自新政落地以来，新增客户量、业务咨询量等指标开始有所好转，进一步强化楼市企稳的心理预期。

　　作为楼市“晴雨表”，二手房市场正在发生变化。据上海中原地产数据显示，今年5月上海二手住宅成交超过1.7万套，成交量出现止跌回升走势。从交易节奏来看，5月27日至31日，在“沪九条”推动下成交超过4000套。自6月以来，二手房成交量仍然保持了较高的交易动能。从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现，到6月8日，6月二手房成交已迅速突破6500套。