美魔女的极致潮|「退寮した」と寮長は言った。「しばらくあの部屋はお前ひとりで暮せ」
转自:华商韬略
当下的房地产行业仍处在调整期,不但民营房企很少有拿地消息,包括地产业的央企国企也都早已收缩步伐。
作为一家曾经只卖房、租房的服务企业,贝壳为何要拿地盖房?
“人们从关注‘买到房子’的时代,回归到了关注‘住’这件事本身,我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’,后者是一片蓝海。”
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的这段话,表达了他对中国地产未来的核心观点:以居住为核心的新蓝海。
“居住新蓝海”的背后,有两层背景。
一层背景是房地产走出旧周期——宏观政策的变化、供需方的价格博弈,都让大众不再因为一句“再不买就涨价了”而抢购。
另一层背景是房地产步入新周期,大众需求从追求“买到房”,变成了追求“住得好”。
“买方争购”大势不再,消费需求更加理性,都对房地产供给端提出了更高要求:住宅的价值,将不仅是钢筋水泥,更是品质与体验的载体。
这种品质与体验,已经超越了简单的“地段好、质量好”,拥有更丰富的内涵。
比如在购房的主力群体中,成熟家庭更偏好多居室、大面积、功能性;而新婚家庭,则更看重设计感、风格化。
这些细致偏好,意味着产品需求的升级,也意味着生产者必须具备一项关键能力:深刻理解消费者需求。
通过对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的理解,基于客户的需求定义好房子,打造好产品。这就是高品质的含义,也是“居住新蓝海”的核心。
房地产行业的变革由此而生——告别传统“埋头盖房,卖力推销”的营销模式,迎接“以人为本,以需生产”的产品模式。
长达三十年的旧周期,让追求速度与数量的传统模式已成积习,但对当下而言,积习需要颠覆,传统更不是天经地义,行业和消费者都在呼唤创新者,去协调价值链上的各方,共同推动住宅供给侧的升级。
2023年7月,贝壳发布公开信,宣布了“一体三翼”战略升级的启动。
根据“一体三翼”战略,房产经纪业务被定义为“一体”,新成立的“贝好家”,则与家装、租赁并列“三翼”。
在贝壳的语境中,贝好家的定位是“数据驱动型住宅开发服务平台”。
这个定位,既是环境的需求,也是能力的体现。
要从解决“有没有”,转变到解决“好不好”,核心点是以消费者为核心,充分识别客户需求,进而设计出契合客户需求的居住产品。
对于长期“埋头盖房,卖力营销”的旧模式而言,这是对能力的巨大挑战。但这恰恰又是贝好家的长板所在。
自2023年成立以来,贝好家组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队,并对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习,“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位,因此明确。
但更厚一层的积累,其实根植于贝壳。
自链家时代开始,通过确保真房源的普查,今天的贝壳最终得以搭起覆盖中国300多个城市、2亿多套房源信息的“全字段楼盘字典”。
在“真实即诚信”的过去,楼盘字典是贝壳标准化的底气,在“数据即财富”的今天,它成为了贝好家识别客户需求的根基。
基于庞大的成交数据库支持,贝好家对中国客户基数、住宅户型、成交价格、心理预期做到了心里有数。
这些成交数据的丰富与多样化程度,有些甚至让人想象不到——比如一套房子有多人看过、转化比例、一位客户看了多少房、不选择某个楼盘的原因……
相比传统开发商只知房子最终卖给了谁,却不知道因何被选择,深刻理解消费者需求,正是贝好家所长。
在这项能力之上,贝好家开始了围绕“C2M”理念的创新。
C2M,是Customer to Manufacturer(从消费者到制造者)的缩写,它的运行模式,是通过大数据分析,利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求,提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期,以此作为楼盘产品定位的重要参考。
可以看出,与传统的住宅建造模式相比,C2M模式的特点,核心只有两个字:定制。
尽管只有两个字,但C2M理念下的定制,却包含了丰富含义。
针对楼市基本面较好的城市,通过数据和AI算法,深度洞察和挖掘客户需求,形成包含产品定位、产品初步、深度设计的产品解决方案。这就是“以人定房”。
沿着产品设计思路,贝好家可以从容选择符合产品定位的地段地块。这就是“以房定地”。
基于数据模型分析和线下经纪人资源带来的真实客户需求,贝好家因此可以精准投放、 前置锁客,甚至邀请客户参与项目,将个性化需求进一步融入项目,使产品更加适销对路,也让客户乐于为好产品支付溢价。这就是“以房定钱。”
在成都项目的实践中,贝好家的C2M理念将得到充分体现。
在今年房地产行业的调整与分化中,成都是一个异类——它的新房市场走出了独立行情,上半年,成都住宅成交面积达610万平方米,在全国重点城市中位居榜首,超出第二名西安60%。
具体到贝好家成都项目来看,地段的稀缺价值和市场吸引力毋庸置疑。毗邻地块的华润锦宸府,实现了销售的“秒开秒清”。
可以预见的是,整个开发过程,因为能够做到“有的放矢”的客情研究与产品设计,最终可以实现供需两端的双赢——购房者“住好房”的需求得到满足,贝好家则可最大限度规避因套数多、周期长、定位不清而导致的不确定性。
但最终的受益者,并不止于供需双方。
一条完整的地产开发链条,包含了前端的客研、投资,中端的运营建造,后端的销售去化。
传统的房地产开发模式,前中后往往各司其职,而贝好家恰恰反其道而行:
在上游,由AI算法与大数据负责客研,规避了设计风险;通过参与、发起基金,帮助业主方拓展融资渠道,通过贝好家产品解决方案的能力加持,与投资方共享收益,实现了轻资产运营。
在中游,由贝好家全程管理运营建造,实现高质量交付;在下游,依托贝壳4万家门店、近40万经纪人、线上线下一体化的强大销售渠道,轻松解决楼盘销售去化。
这根链条上,核心是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”,“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”成为了有力辅助。
在贝好家,这被称为“1+2业务模式”。它完成了对传统价值链条的重组,形成了“全员参与,分工协作”的全新开发模式。
如同贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚的表达:
自主操盘一个项目,并不意味着贝好家要成为房地产开发商,主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力,增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。
在经历了30年的上行周期后,中国的房子已经足够多,大家对于房子的心态和观念也发生了变化,最终推着行业步入调整周期。
直到今天,整个行业都没有找到尽快走出周期的好办法,尤其是在新房层面没有办法。这也是很多新房盖出来卖不掉、有价无市的原因。
贝好家的这一次出手,显然是有备而行,它的准备,既来自于看清了购房者要什么,也来自于看清了自己有能力提供什么。
这可能也是整个房地产行业需要看清的未来。
责任编辑:郭明煜
邱承颖(记者 王怡以)09月22日,9月14日,据彭博社报道,有知情人士透露,在与美国官员达成协议后,英特尔公司有资格获得高达35亿美元的联邦拨款,用于为五角大楼制造半导体。这项名为“安全飞地”(Secure Enclave)的秘密计划旨在建立用于军事和情报领域的先进芯片生产基地。据彭博社报道,该计划横跨多个州,包括亚利桑那州的一家芯片制造工厂。尽管英特尔一直是芯片制造领域的领跑者,但其他芯片制造商表现出了反对态度,华盛顿方面也对依赖一家公司的可行性表示担忧,而且多个机构和国会之间的资金争斗可能会导致英特尔获得的补贴减少。知情人士表示,这笔资金最早可能在下周公布。今年3月,根据美国总统拜登的《芯片与科学法案》,英特尔能够获得85亿美元赠款和110亿美元贷款,不过目前这笔资金尚未发放。英特尔仍在就更广泛的激励方案的条款进行谈判,以支持在美国多个州的工厂。今年3月,帕特·基辛格、乔·拜登和英特尔工厂经理休·格林在英特尔园区参观半导体晶圆 彭博社彭博社称,英特尔与美国政府官员达成的这一协议表明,尽管英特尔最近遇到了麻烦,但美国政府仍然相信它能够执行五角大楼的计划。不过,这也反映出拜登政府缺乏其他的选择——尽管《芯片与科学法案》也支持了台积电和三星在美国建厂,但英特尔是唯一一家美国本土的芯片制造商。9月初,彭博社报道称,拜登政府大举押注英特尔公司引领美国芯片制造业复兴。但由于日益严重的财务困境,英特尔在大幅度削减支出,这一赌注陷入严重困境。这可能会对美国几十年来最雄心勃勃的产业政策造成严重挫折。据彭博社报道,英特尔目前正在积极重新评估其制造计划。知情人士此前表示,英特尔尚未做出最终决定,但相比亚利桑那州和俄亥俄州的旗舰工厂,英特尔更有可能推迟或停止美国以外的项目。消息称目前还不清楚英特尔将为五角大楼生产什么型号的芯片。英特尔公司目前既经营芯片设计业务,也经营芯片制造业务,但其一些最先进的处理器还要依赖台积电生产。彭博社还称,对于芯片制造商来说,五角大楼可能是一个难缠的客户。美国国家科学、工程和医学研究院最近的一份报告发现,参与所谓的可信代工计划(一项长期针对老一代芯片的安全计划)的公司往往难以满足五角大楼的要求,或难以从这些订单中获得投资回报。彭博社提到,在35亿美元拨款的“安全飞地”计划中,五角大楼之前承诺提供25亿美元资金,美国商务部负责剩下的10亿美元。但今年2月,五角大楼“反悔”了,将全部的资金负担推给了商务部。这场闹剧还波及了其他公司。为了应对资金纠纷,美国商务部取消了一项计划中的商业研发项目,迫使官员们拒绝了应用材料公司(Applied Materials)为一项价值40亿美元的硅谷项目提出的资金申请,进一步使得增加30亿美元《芯片与科学法案》拨款的计划也在国会受阻。英特尔、美国商务部和五角大楼均拒绝置评。白宫没有立即回应置评请求。彭博社的消息发布后,英特尔股价盘后上涨不到1%,该公司股价今年已下跌61%,至每股19.66美元。延伸阅读美国制裁下 中国大陆购买芯片制造设备增长62%数据显示,今年第二季度,中国大陆仍是全球最大、增长最快的半导体制造设备市场,因为在美国制裁之下,我们正努力实现技术自给自足。图为2024年5月,中国淮安一家光电科技公司加工芯片的车间中国大陆正在坚定地加大对芯片制造设备的支出。全球芯片行业协会国际半导体产业协会(SEMI)9月5日公布的数据显示,今年第二季度,芯片制造设备(包括晶圆加工、组装、封装和测试工具)在中国大陆的销售额同比增长62%,达到120多亿美元。数据还显示,2024年上半年,中国大陆在采购芯片制造设备上花费了247.3亿美元,超过了同期中国台湾、韩国、北美和日本的总支出236.8亿美元。其中美国占了北美支出的大部分。2022年10月美国出台更严格芯片出口管制的结果之一,是推动了中国企业对芯片制造设备的购买。美国著名财经网站CNBC说,这笔巨额投入体现了中国政府为实现芯片自给自足而做出的努力,以对冲西方阵营可能进一步阻碍其获取关键技术的限制。SEMI 的数据显示,在这一项上,中国大陆年度支出从2022年的280亿美元飙升至2023年的366亿美元,并预计今年的支出将超过350亿美元。尽管其他市场的半导体设备销售额出现萎缩,但中国大陆需求的飙升推动全球半导体设备收入实现了恢复性增长。早在2018年,美国政府就开始阻止荷兰芯片光刻机巨头阿斯麦(ASML)向中国发货,今年1月,荷兰又撤销了阿斯麦向中国发售NXT:2000i机器和其他高端设备的出口许可证,这些设备支持先进的7纳米和5纳米工艺芯片的生产。但中国大陆仍然是 ASML 最大的市场。第二季度,该公司净系统销售额48亿欧元(53亿美元)中,近一半来自中国大陆。美国的限制让荷兰怨声载道。图为外媒报道截图阿斯麦的首席执行官富凯本周在纽约出席活动时说出了实话,他说,美国“以国家安全名义”限制该公司向中国大陆客户出口的行动,其实是“出于经济动机”。富凯说:“我认为,要证明此事关系到国家安全已经越来越困难了。”他预计,美国主导的对华出口限制必将遭到盟友更强烈的抵制:“我们不得不希望达到某种平衡,因为作为一门生意,我们想要的是一些明确性和稳定性。”上周五,荷兰首相表示,他将认真权衡阿斯麦的经济利益:“对荷兰来说,阿斯麦是一个极其重要的创新产业,在任何情况下都不应受到影响,因为这将损害阿斯麦的全球地位。”如今美国挥舞的“国家安全”大棒,不但砸到中国,还已经砸到日本。眼下,美国政府正在阻挠日本制铁公司收购美国钢铁公司的交易,认为这起收购案可能损害美国“关键项目”所需的钢铁供应。图为日本前防卫大臣石破茂日本前防卫大臣石破茂9月6日公开表示抗议,他说,美国以“国家安全”为由阻止收购案“非常令人不安”,“发表这样的言论或采取这类行动可能会削弱盟友之间的信任”。
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