转自：华商韬略

当下的房地产行业仍处在调整期，不但民营房企很少有拿地消息，包括地产业的央企国企也都早已收缩步伐。

作为一家曾经只卖房、租房的服务企业，贝壳为何要拿地盖房？

“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’，后者是一片蓝海。”

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的这段话，表达了他对中国地产未来的核心观点：以居住为核心的新蓝海。

“居住新蓝海”的背后，有两层背景。

一层背景是房地产走出旧周期——宏观政策的变化、供需方的价格博弈，都让大众不再因为一句“再不买就涨价了”而抢购。

另一层背景是房地产步入新周期，大众需求从追求“买到房”，变成了追求“住得好”。

“买方争购”大势不再，消费需求更加理性，都对房地产供给端提出了更高要求：住宅的价值，将不仅是钢筋水泥，更是品质与体验的载体。

这种品质与体验，已经超越了简单的“地段好、质量好”，拥有更丰富的内涵。

比如在购房的主力群体中，成熟家庭更偏好多居室、大面积、功能性；而新婚家庭，则更看重设计感、风格化。

这些细致偏好，意味着产品需求的升级，也意味着生产者必须具备一项关键能力：深刻理解消费者需求。

通过对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的理解，基于客户的需求定义好房子，打造好产品。这就是高品质的含义，也是“居住新蓝海”的核心。

房地产行业的变革由此而生——告别传统“埋头盖房，卖力推销”的营销模式，迎接“以人为本，以需生产”的产品模式。

长达三十年的旧周期，让追求速度与数量的传统模式已成积习，但对当下而言，积习需要颠覆，传统更不是天经地义，行业和消费者都在呼唤创新者，去协调价值链上的各方，共同推动住宅供给侧的升级。

2023年7月，贝壳发布公开信，宣布了“一体三翼”战略升级的启动。

根据“一体三翼”战略，房产经纪业务被定义为“一体”，新成立的“贝好家”，则与家装、租赁并列“三翼”。

在贝壳的语境中，贝好家的定位是“数据驱动型住宅开发服务平台”。

这个定位，既是环境的需求，也是能力的体现。

要从解决“有没有”，转变到解决“好不好”，核心点是以消费者为核心，充分识别客户需求，进而设计出契合客户需求的居住产品。

对于长期“埋头盖房，卖力营销”的旧模式而言，这是对能力的巨大挑战。但这恰恰又是贝好家的长板所在。

自2023年成立以来，贝好家组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队，并对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习，“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位，因此明确。

但更厚一层的积累，其实根植于贝壳。

自链家时代开始，通过确保真房源的普查，今天的贝壳最终得以搭起覆盖中国300多个城市、2亿多套房源信息的“全字段楼盘字典”。

在“真实即诚信”的过去，楼盘字典是贝壳标准化的底气，在“数据即财富”的今天，它成为了贝好家识别客户需求的根基。

基于庞大的成交数据库支持，贝好家对中国客户基数、住宅户型、成交价格、心理预期做到了心里有数。

这些成交数据的丰富与多样化程度，有些甚至让人想象不到——比如一套房子有多人看过、转化比例、一位客户看了多少房、不选择某个楼盘的原因……

相比传统开发商只知房子最终卖给了谁，却不知道因何被选择，深刻理解消费者需求，正是贝好家所长。

在这项能力之上，贝好家开始了围绕“C2M”理念的创新。

C2M，是Customer to Manufacturer（从消费者到制造者）的缩写，它的运行模式，是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

可以看出，与传统的住宅建造模式相比，C2M模式的特点，核心只有两个字：定制。

尽管只有两个字，但C2M理念下的定制，却包含了丰富含义。

针对楼市基本面较好的城市，通过数据和AI算法，深度洞察和挖掘客户需求，形成包含产品定位、产品初步、深度设计的产品解决方案。这就是“以人定房”。

沿着产品设计思路，贝好家可以从容选择符合产品定位的地段地块。这就是“以房定地”。

基于数据模型分析和线下经纪人资源带来的真实客户需求，贝好家因此可以精准投放、前置锁客，甚至邀请客户参与项目，将个性化需求进一步融入项目，使产品更加适销对路，也让客户乐于为好产品支付溢价。这就是“以房定钱。”

在成都项目的实践中，贝好家的C2M理念将得到充分体现。

在今年房地产行业的调整与分化中，成都是一个异类——它的新房市场走出了独立行情，上半年，成都住宅成交面积达610万平方米，在全国重点城市中位居榜首，超出第二名西安60%。

具体到贝好家成都项目来看，地段的稀缺价值和市场吸引力毋庸置疑。毗邻地块的华润锦宸府，实现了销售的“秒开秒清”。

可以预见的是，整个开发过程，因为能够做到“有的放矢”的客情研究与产品设计，最终可以实现供需两端的双赢——购房者“住好房”的需求得到满足，贝好家则可最大限度规避因套数多、周期长、定位不清而导致的不确定性。

但最终的受益者，并不止于供需双方。

一条完整的地产开发链条，包含了前端的客研、投资，中端的运营建造，后端的销售去化。

传统的房地产开发模式，前中后往往各司其职，而贝好家恰恰反其道而行：

在上游，由AI算法与大数据负责客研，规避了设计风险；通过参与、发起基金，帮助业主方拓展融资渠道，通过贝好家产品解决方案的能力加持，与投资方共享收益，实现了轻资产运营。

在中游，由贝好家全程管理运营建造，实现高质量交付；在下游，依托贝壳4万家门店、近40万经纪人、线上线下一体化的强大销售渠道，轻松解决楼盘销售去化。

这根链条上，核心是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”，“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”成为了有力辅助。

在贝好家，这被称为“1+2业务模式”。它完成了对传统价值链条的重组，形成了“全员参与，分工协作”的全新开发模式。

如同贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚的表达：

自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

在经历了30年的上行周期后，中国的房子已经足够多，大家对于房子的心态和观念也发生了变化，最终推着行业步入调整周期。

直到今天，整个行业都没有找到尽快走出周期的好办法，尤其是在新房层面没有办法。这也是很多新房盖出来卖不掉、有价无市的原因。

贝好家的这一次出手，显然是有备而行，它的准备，既来自于看清了购房者要什么，也来自于看清了自己有能力提供什么。

这可能也是整个房地产行业需要看清的未来。

责任编辑：郭明煜

郑哲玮（记者 黄泓隆）09月22日,9月13日，江苏环盛建设工程有限公司（以下简称：江苏环盛建设）的一份倡议书，在互联网上不胫而走。倡议书称，“本着自愿的原则，每人为公司提供一套房产帮助公司向银行抵押贷款，解决该项目建设之燃眉之急。”此举引发网友讨论，“希望员工都不要上当，相关监管部门应该介入制止。”“给了还能回本么。”图为网传倡议书截图13日上午，红星新闻记者致电该公司办公电话及多个招聘联系方式，均无法接通。随后，记者致电高淳区劳动保障监察大队，对方表示只了解到涉事公司发了倡议书，但具体情况并不清楚。高淳区网信办表示，已注意到此事，后续将会有正面回应发布。网传倡议书：公司给帮助抵押贷款的员工奖2万网传倡议书显示，江苏环盛建设将为员工的房产抵押提供担保，并在年底给帮助抵押贷款的员工奖励2万元。如有自愿的员工，即日起可与财务部对接办理相关手续。落款时间为9月12日。根据天眼查公开资料查询，江苏环盛建设成立于1996年，位于江苏省南京市，是一家以从事房屋建筑业为主的企业。该公司注册资本50000万人民币，实缴资本也为50000万人民币。通过招标网可以查到，江苏环盛建设今年2月至8月，接连中标了6个建设项目，中标成交价从1800万元至1亿6千万元不等。在法律诉讼方面，仅2024年，该企业涉及的买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、分包合同纠纷有20余起案件，并且均为被告人。图为江苏环盛建设公司的爱企查信息页面截图13日下午，红星新闻记者采访到该公司的一名员工封某某，对方表示确实有此倡议书，但内容表述有误，“实际上是员工用公司所提供的一套房帮助作抵押，不是员工提供一套房，而是公司提供一套房。”封某某表示，公司目前有很多房产项目，内部员工购房会有政策优惠。这也只是公司的倡议，也不是说一定去执行，且内部文件不知道怎么就泄露出去了。“这个事情现在发酵得比较多，我们公司肯定是要去解答这个问题。”当记者询问是否有员工享受内部优惠政策，购买了公司房屋而后向银行抵押帮助公司贷款，对方称不便透露。红星新闻记者致电高淳区劳动保障监察大队，工作人员称，“我们了解到公司仅仅发了一个倡议书，具体情况还不是很清楚。但凡后期有涉及欠薪的投诉，那我们肯定会第一时间跟进处理。”高淳区网信办就此事回应称，已注意到此事，“稍晚我们会发布回应，就网友关注的问题和相关详细情况予以正面回应。”律师说法：用人单位和员工地位并不平等不加约束，则可能变相损害劳动者权益陕西汉廷律师事务所魏桢培律师指出，《中华人民共和国劳动合同法》第九条规定，用人单位招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。担保关系本应属于平等民事主体之间，双方协商一致即为有效。但法律之所以明令禁止，其实是因为在劳动关系中，用人单位和劳动者的地位并不平等，如果不加以限制约束，那么用人单位就可能利用其优势地位，变相损害劳动者权益。因此，法律的强行介入十分必要。《中华人民共和国劳动合同法》第八十四条规定，用人单位违反本法规定，以担保或者其他名义向劳动者收取财物的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者本人，并以每人五百元以上二千元以下的标准处以罚款。律师表示该类行为面临风险和损失，图为房屋抵押示意图魏桢培律师认为，尽管该公司仅是发出“倡议”、本着“自愿”的原则，但公司的这一做法，很难不对劳动者造成困扰。因此，本着尊重和保护劳动者权益的原则，有关部门应当依法介入和取缔。对于劳动者而言，也应清醒认识到此种行为对自身权益的侵害，以及担保行为所面临的风险和损失。至于有员工解释的“用公司提供的一套房产帮助作抵押”，这一说法也比较牵强。如果是公司的房产，公司可以自行抵押贷款；如果需要员工优惠购买后再抵押贷款，那么还是员工的房产为公司担保，员工仍然存在担保风险。北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师崔佳认为，首先，如果公司将滞销房屋优惠出售给员工，不仅能够清理库存商品房、回笼资金，员工也能够获得优惠购房的实惠。其次，该公司倡议员工为公司提供房产帮助公司抵押贷款的行为并不违反强制性法律规定。如果职工愿意响应公司倡议，作出相应的民事法律行为，并获得2万元的奖励，这属于双方自愿达成有偿担保的协议约定，受到法律保护。但是员工在履行不动产抵押登记手续之后，将不能随意转让房屋，一旦公司不能按时偿还借款，该房屋有可能被查封甚至是拍卖抵债，这样的代价和2万元的奖励相比该如何选择，员工可以根据实际情况自行判断。崔佳表示，公司将同一房屋出售给职工后又凭借该房屋获得再次融资的行为将导致一套房屋获得双重经济利益，这使得公司的经营风险无形之中转嫁给了出钱买房又拿房抵押的职工。另外，值得注意的是，公司明确表示该倡议本着自愿的原则，不得对不提供房产抵押的员工进行任何打击报复行为，否则将可能违反劳动法和其他法律规定。红星新闻记者 钟梦哲 罗梦婕

郑哲玮（记者 苏妤男）09月22日,今年4月，成都双流一5岁女童在小区内玩耍时，被一辆刚启动起步的特斯拉小轿车碾压身亡。事后，25岁车主张某因涉嫌过失致人死亡罪被刑拘、逮捕，后又被以交通肇事罪移送起诉。交警部门认定，张某驾驶机动车在居民小区内行驶未注意观察路况避让行人，应承担事故全部责任。张某家属对女童的去世表示十分痛心和惋惜，并称愿意赔偿，但对于交警部门作出的责任认定有异议。他们认为，事发时女童脱离监护人，在小区道路内独自玩耍，且当时趴在地上高度很低，处于张某视野盲区，超出正常驾驶应当预见的范畴，不应认定张某全责。4月5日，张某在小区停车场驾驶车辆起步后将5岁女童碾压身亡，图为张某和女童位置。视频截图上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）记者获悉，近日，张某家属提出复核申请后，成都市公安局交通管理局认为原事故认定事实不清，责令原办案单位重新调查、认定。目前，新的事故认定尚未出炉。5岁女童小区内玩耍时被碾压致死涉事小区位于成都市双流区西航港街道。监控显示，4月5日14时43分许，刚从小区2号门拿完快递的张某，走向小区地面上的停车位，右手夹着一根烟，打开车门后并未立即驾车驶出。据张某家属介绍，当时张某在车上抽烟、玩手机，监控也显示，张某未关闭车门。14时44分许，女童也从2号门进入，一个人在停车位前面的道路上行走玩耍。14时44分50秒，女童在张某右侧大概第二个车位前方2米处停止，并蹲下玩耍。在女童蹲下第30秒后，张某关闭车门启动车辆驶出车位，向右转弯。驶出不到5秒，张某驾驶的特斯拉Model3从女童身上碾过。“他说当时向右转弯开出去3米左右，感觉车子抖了几下，觉得碾到啥东西了。”张某家属告诉记者。监控也显示，14时45分40秒，张某下车查看，发现车后约1米处有小娃娃趴在地上，于是又急忙跑到副驾驶上拿出手机打电话。箭头所指为当时张某停车位置，三角形位置为女童所蹲位置。上游新闻记者 沈度 摄张某家属提供的通话记录显示，张某先后拨打了120、110求救报警。“他当时还在现场喊，问哪家的娃娃，快出来看下。”张某家属称。监控显示，约1分半后陆续有小区居民赶到现场围观并呼救。“差不多有三四分钟，娃娃的家长就赶过来了，说是他们家的娃娃。”张某家属称，之后女童家长和张某都在现场等待，“120过来抢救了十几分钟，还是没有把娃娃救活，说是碾到头部了。后面警察到现场后将张某带走了。”车主涉嫌过失致人死亡罪被批捕，起诉变更为交通肇事罪事发当日，张某因涉嫌过失致人死亡罪被刑事拘留，4月19日被批准逮捕；5月7日，警方将张某以过失致人死亡案移送检方。不过，检方在将案件移送法院时将罪名变更为交通肇事罪。起诉书显示，经依法审查查明，2024年4月5日14时许，被告人张某驾驶特斯拉小轿车，在涉事小区5栋前地面停车场内起步时，因未安全观察起步路况导致车辆碾压蹲在地面玩耍的被害女童，致女童当场死亡。经鉴定，女童死亡原因符合车辆挤压致重型颅脑损伤死亡。经司法鉴定中心鉴定，涉事小轿车安全技术状况符合国家标准规定；张某血液未检出乙醇。交警部门认定张某的行为对发生事故所起的作用及过错的严重程度是造成事故的全部原因。检方认为，被告人张某在可以由社会车辆通行的小区内驾驶车辆时，违反交通运输管理法规，因而发生重大交通事故，致一人死亡，负事故全部责任……应当以交通肇事罪追究其刑事责任。张某犯罪后自动投案如实供述，具有自首情节，可以从轻处罚或减轻处罚；认罪认罚，可以从宽处理，建议判处其有期徒刑二年，缓刑四年。张某家属告诉记者，该案于7月19日一审开庭，其辩护律师提出异议，称交警部门出具分析只描述了事故全部原因，而没有认定张某负全责。同时，法院方面宣布延期审理。7月30日，交警部门就此事故出具的交通事故认定书，认定张某全责。受访者供图7月30日，交警部门就此事故出具交通事故认定书。交警认定，张某驾驶机动车在居民小区内行驶时未注意观察路况避让行人，其行为违反我国《道路交通安全法实施条例》第六十条“在单位院内、居民居住区内，机动车应当低速行驶，避让行人；有限速标志的，按照限速标志行驶”的规定。根据《道路交通安全法》第七十七条、《道路交通安全法实施条例》 第九十一条之规定，确定张某承担此事故全部责任，女童不承担此事故责任。肇事者家属不服全责认定，提出复核申请“小孩趴在道路上被碾压致死，令人无比心痛，这是谁都不愿意看到的。”张某家属告诉记者，事发后他们跟女童家属道歉，主动协商赔偿事宜并垫付了丧葬费用，“毕竟他们失去了家人，还是一个5岁的娃娃。”但截至今日，都未能取得小孩父母的谅解。对于张某被认定为事故全责方，张某家属则持有异议。张某家属称，当时女童趴在道路中间，高度不到30公分，处在张某视野盲区，超出了正常驾驶应当预见的范畴。张某家属称，张某有多年驾龄从未出过事故，其所驾驶特斯拉Model3小轿车购买于2021年11月。行车记录仪显示，在车辆碾过女童身体之前，前置摄像头画面中未显示有女童身影，直到车辆碾过女童身体时车身有晃动感；车辆右侧摄像头显示，在车辆前轮压过女童身体后才有半截手臂露出，并记录了女童被后轮碾压的瞬间。交警部门出具的复核意见。受访者供图“依据《道路交通安全法》第六十四条‘特殊行人通行规则’，学龄前儿童......在道路上通行，应当由其监护人、监护人委托的人或者对其负有管理、保护职责的人带领，以及第七十四条，行人不得在车行道内坐卧、停留、嬉闹。我们认为，女童父母也应当对此事故承担部分法律责任。”张某家属称。张某家属称，女童并非小区居民，其父母在小区2号门门口开了一家烧烤店，“当天监控显示，小女孩独自从小区二号门进入小区玩耍。孩子的监护人没有带领孩子靠边行走，没有及时制止孩子趴在道路上的禁止性违法行为，没有及时带离危险路段；且事发路段有物业管理，物业在明知没有监护人陪同的情况，是否尽到了相应安全管理义务？都有待商榷。”8月6日，张某家属向交警部门提出复核申请。9月3日，成都市公安局交通管理局复核认为，此前交警部门作出的道路交通事故认定存在“认定事实不清”，责令原办案单位重新调查、认定。记者获悉，截至目前，相关办案单位尚未出具新的事故认定书。上游新闻记者 沈度

9月14日下午，国防部新闻局局长、国防部新闻发言人吴谦大校就近期涉军问题发布消息。9月14日下午，国防部新闻局局长、国防部新闻发言人吴谦大校就近期涉军问题发布消息。何友文 摄首先，我发布四条消息。第一条消息9月12日至14日，第十一届北京香山论坛在京举行。国家主席习近平向论坛致贺信，希望本届论坛继续秉持平等、开放、包容、互鉴精神，凝聚共识、深化互信，为共同应对全球性安全挑战、推动构建人类命运共同体作出新的更大贡献。会议期间，来自100余个国家、国际组织官方代表团，34位部长级和军队总长级代表，以及专家学者代表等1800余名嘉宾，围绕“共筑和平、共享未来”主题，在4场全体会议、8场平行分组会议上，集思广益、深入交流、平等对话，就共护和平安宁达成广泛共识，进一步加强了南南合作、促进了南北合作。论坛还安排了访谈对话、科技创新展参访等活动。今年的论坛即将落下帷幕。真诚期待各国代表和朋友们持续参与和关注论坛活动，为维护世界和平稳定注入更多正能量。第二条消息根据年度工作计划，中央军委政治工作部将于9月下旬组织中国人民解放军国际传播代表团赴巴西举办中国军事文化周活动。这次活动以“守护和平 命运与共”为主题，在巴西利亚、里约热内卢等地举行，通过政策对话、图片展览、军乐演出、“中国日”文化交流等，阐释构建人类命运共同体理念、三大全球倡议，展示中华优秀传统军事文化和新时代强军文化，增进中巴两军战略互信和传统友谊，促进中巴两国文明交流互鉴。今年是中巴两国建交50周年，两军组织高层交往、联演联训、人员培训、多边协作和军事文化领域交流活动，深化和丰富了中巴全面战略伙伴关系的时代内涵。