9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　大安石资管总裁周颂明出席并演讲。以下为演讲实录：

　　周颂明：大家下午好！

　　跟大家分享一些经验，因为光大安石是做资管的，前期用基金模式并购了很多项目，后期主要是通过运营产生现金流，也是一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出了，产业园、张家方大园（音）以这个模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策方面的考虑，什么时候做，也涉及到在投，投的比例等等一些因素。

　　现在存量时代的困局大家比较清楚，我们有大量的资产，商业的、写字楼的、工业物流的，也涉及到酒店的、办公楼的，实际上现在比较明显，整体来说供需关系是明显失衡的，这是非常明显的，整体的供应量非常大，需求量不足，特别是经济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工业物流非常明显，这两个还在下行周期，商业来说，客流不少，消费明显降了15%-20%，酒店还算好，大家可以看到很多楼烂尾了，有些经营困难，有庞大的资产，这个质量参差不齐，现在更多是原来开发思路做的，留下来蛮多配套商业，特别是商业类的，现在住宅的量，特别是三四线城市，四五线城市更不用看，我们也有一些代建代管项目，一个城市一个月的销售量一百套，在很长的时间是一直要解决的问题。

　　从商业资产去考虑，怎么去盘活资产，有些问题我们改变不了，因为供需关系，政府从整体批地各方面去考虑，从企业来说，很难解决这个问题，企业只能在现有情况下怎么做的更好，着重谈这个方面的问题。

　　从整个资管的链条来说，投、融、建、管、退，任何一个投的时候考虑能不能退出，但是很多企业不是这么考虑，也做不到，就像做一个投资，不是大概，告诉我亏了还是赢了，到底是多少，说不出来的时候90%出问题，大家都在撞大运，有些开发商说，旁边的销售多少，我这里打个对折多少，这个思路不对，有些价值很高，有些价值很低，每个企业掌握的资源不一样，营运能力不一样，所以产生价值完全不一样，不是他能做你也能做。

　　商业来说，基本上完全用现金流来估价值，当然涉及到不同的城市，有些城市是完全退不出去的，发产品或者做REITs，有些根本不可能的事情，一定要考虑以终为始，能不能退出去，不能退出去用经营型贷款还是什么，退的价值是多少，回报是多少。在做整个项目的时候，当中最核心的还是经营管理，最终用整体的思路，做什么定位，按照这个定位，整体怎么去设计，这都是根据运营的思路做，投多少钱，杠杆降到多少，后面融资有没有问题，能不能退出，退出的价值多少，所有的环节要想清楚，假如这个环节打通不了，看不清楚，其中一两个环节出问题，基本上项目就会出问题。

　　当中的难度是什么？打通、看透是不容易的事情，很多做不到。包括我们现在蛮大的公司开发线条，各个线条，单独的线条都有，但是全部拉通，拉不通的，因为管这个板块的，对其他板块不了解，相对来说，有时候也跟一些老板聊，他说你帮我看看，我说没办法，比如做开发的很厉害，对商业不了解，指标怎么下？怎么考核，不清楚，商业对开发不清楚，包括融资方面的一些，很多企业在这个方面环节上会有问题。

　　第二，到底定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒店，全部一样，别人有些已经做了，你有些只能错位，或者你做了一定比他厉害，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大，设计的就不一样，你怎么定位，周边的优势是什么，全部是打通看的，不是单一来看的。

　　做商业也是，就像我们收购有些项目，西安的CD港对面，CD港十几万平米，我们才6万平米，怎么做？他已经开业了，我们说做轻奢，错位，他比我低，能够做起来就做，事实上变成一个错位，我就是做的这个。

　　当你这方面想不清楚怎么设计，面上看上去很像样没用，后面的价值怎么样，改动空间有没有。我们现在要考虑的更长远，因为现在变化很大，产品、业态，可能五年内没有什么，五年以后，有些已经不行了，改的空间有没有，改的基建条件有没有，这都是在前期要考虑的东西，在这方面一定是从最后产品营运的角度去考虑前面的，不管设计还是建设。

　　我刚才还说建设，因为我们现在很多是城市更新项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿地越来越偏，很多是老旧城区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖掘，这个就需要你的综合能力，第一，怎么定位，第二，设计改造空间有没有，怎么改，成本多少，空间多少，一个个环节前后都是连在一起的。

　　说到运营，所有的价值还在运营方面反映出来，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是20个亿的的估值，基本可以实现退出，以前25倍都有，就看不同时间的资金成本、利率。

　　深度运营讲的更多的是深度，就像做写字楼，要做客群，精准定位，客群要对，整体来说，假如客群掌握的好了，配套、硬件、服务不错，坚持做，价值就会上去，在北京很明显的一个例子，比如中关村那边有一个龙科（音）咨询公司，那个项目当时出租率比较低，后面出租率上去了，大部分是五百强科技型企业，定位很清楚，也是坚持做，差的不让进，上下游产业方面的考虑，租金区别其他项目很大，这就是区别。

　　商业也一样，定位是什么？招商不是别人找过来，是我要选什么品牌想办法招 进来，不是别人来了租金高就让他进。所以整个定位，你的客户，你的品牌很重要。一个是创造价值，另外一个是成本，创造价值，商业做到后面，影院改成餐饮，好的位置不做超市，旁边做超市，租金低，一直在调的过程，就像酒店，以前的三星级、四星级、五星级酒店，群楼的配套一大堆，现在也有一些怎么改的，比如上海明月酒店改过来，一个新乐亭，一个全季，两个酒店群楼再做商业，他的价值就是最

　　这涉及到整个价值怎么判断，在前面投的时候，定位非常清楚，对所有市场的业态，它的面积、价值租金、营运成本全部考虑清楚，还有深度运营，就像写字楼，我们怎么做的，租赁营运客服一体化，客服在传统里面是物业的，哪有物业不物业，租赁带看，自己走出去很少，大部分都是带看，现在形势不好，一天的带看量多少，一个月有多少，类似这个，大量的是跨部门怎么整合，怎么样最合理，怎么样把成本做的最低，价值最高，就怎么做。这个就是深耕细作。

　　阶段性复盘是蛮重要的，因为有些不行了，怎么去提升，可能从整体的定位方向上改变，就是投入，就像我们有时候几千万投进去，只要说改出来的价值多少，现金流增加多少，多少年出来，退出的时候增加多少价值，这是定期要看的东西，而不是简单的考虑，有些传统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是你要做内容，做主题，肯定自己要做，要把它打散，要投入，风险当然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子，这是北京中关村项目，现在正在建的，明年开业，原来大部分是地下面积，加车库12万平米多一点，地上面积没超过两万，原来最大的家乐福在地下，家乐福再加上一个车库，这个占了五万平米，我们做了以后，整体规划动了，这边原来都是家乐福，这边有一个创意公社，现在全部改成地面两层，二层很少，大概五六个餐厅，主要定位米其林的，下面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置，整体城市更新改造的项目，已经通过了，现在在建。这边的招商基本上将近70%了，那边主要意向差不多了，整体出来大概现金流在4亿，区别是什么？原来五万平米的，一千多万一年的收益，同样的面积最起码两个亿，位置很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从整体规划的思路去考虑。

　　这是上海烂尾的黄金广场，最大的难度，地下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地上做了写字楼，一楼二楼做商业，和下面商业连通，打了一个大的下沉广场，又做了酒店式公寓，这个项目也是非常成功的，后面基本上地上地下的租金每平米一天10块钱。

　　我们完全按照后面适合做什么就做什么，我们没有一定的标准产品，这是一个综合体商业，这个项目，重庆朝天门，最有名的是批发市场，那边旅游也不错，定位这栋楼全部是旅游，做了五个大堂，全部是民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平均售价两万三左右，在重庆公寓几乎到天花板了，而且现在做的很火，回报也不错。

　　这是批发市场，我们是持有，不卖，现在是重庆最好的批发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这么高的商业在外面基本上看不到，平均出租率98%、99%，租金也是重庆最高的。

　　这是不同的酒店，VOCO、亚善，不同的酒店、民宿。这都我们按照不同定位，这是中关村，这是长宁光大安石中心，静安，另外一个是嘉定的，这是西安做轻奢的，这是重庆的，做最年轻的，广东的大融城是广东最好的购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么设计，整体怎么样，简直才能做到最高，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家一定要考虑的。

　　我分享到这里，看看能给大家什么启示或者借鉴的。

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责任编辑：王翔

蔡惠婷（记者 王冠杰）09月14日,来源：环球网【环球时报-环球网报道 记者 索炎琦 徐童】第十一届北京香山论坛于9月12日至14日在北京国际会议中心举行。北京时间12日上午“高端访谈·地区安全：中美关系”环节出现一幕：美方嘉宾试图引用中国俗语来描述中美关系，但受到主持人的调侃。环视频/制作 李林芝访谈期间，中央广播电视总台CGTN主持人刘欣向欧亚集团中国部门常务董事、美国前助理国务卿帮办华自强提问，“我明白，我认为这里有很大的文化甚至文明差异，沃特斯先生，你的中文说得很好。我相信你明白，中国人说‘家和万事兴’、‘和气生财’。氛围就像水一样，可以承载一切，当氛围良好时每一方都在发展，但是当氛围不对时，一个问题你都解决不了，（也无法）让关系保持长期和可持续。我认为这就是中国的意思。但美国似乎不同意以这种方式看待问题，你们想解决具体问题，对吗？”对于这一提问，华自强进行了回应，并也用中文说了句中国俗语。“可能两方面都要做一点，但我想（引用）我那生疏的中文，如果我没记错的话，有句话叫‘听其言，观其行’。”在听到华自强引用上述俗语后，主持人刘欣随即笑着说，“你知道吗，对不起，中国人是这么说美国的。”听到刘欣调侃，华自强也笑了起来。紧接着，同样接受采访的复旦大学国际问题研究院院长、教授吴心伯也引用了一句英文俗语加入对话。“我也知道一句英文俗语‘talk the talk,walk the walk’（意为说到做到、言行一致——编者注）。”吴心伯说，并列举了美方对中方在台湾等问题上的承诺，“（但）如果你看看美国的政策，这又不一样了。这就是问题所在。”据介绍，本届北京香山论坛以“共筑和平、共享未来”为主题，设置4场全体会议、8场平行分组会议、6场学术研讨会，以及高端访谈、中外名家对话、青年军官学者对话、“上海合作组织+”青年智库沙龙等特色学术活动。本届论坛共有100余个国家、国际组织官方代表团的500余名代表，以及200余名中外专家学者出席。其中，包括30多名国防部长、军队总长在内的官方代表团，以及红十字国际委员会副主席、亚信秘书长、上合组织副秘书长，北约、欧盟等国际和地区组织代表将出席会议。此外，参会嘉宾中还有30多名前政要和数十位知名学者。来自全球的军队及防务部门领导人、国际组织和智库负责人、国内外相关领域知名专家学者，将围绕安全、防务领域热点议题进行交流研讨。延伸阅读美国制裁下 中国大陆购买芯片制造设备增长62%数据显示，今年第二季度，中国大陆仍是全球最大、增长最快的半导体制造设备市场，因为在美国制裁之下，我们正努力实现技术自给自足。图为2024年5月，中国淮安一家光电科技公司加工芯片的车间中国大陆正在坚定地加大对芯片制造设备的支出。全球芯片行业协会国际半导体产业协会（SEMI）9月5日公布的数据显示，今年第二季度，芯片制造设备（包括晶圆加工、组装、封装和测试工具）在中国大陆的销售额同比增长62%，达到120多亿美元。数据还显示，2024年上半年，中国大陆在采购芯片制造设备上花费了247.3亿美元，超过了同期中国台湾、韩国、北美和日本的总支出236.8亿美元。其中美国占了北美支出的大部分。2022年10月美国出台更严格芯片出口管制的结果之一，是推动了中国企业对芯片制造设备的购买。美国著名财经网站CNBC说，这笔巨额投入体现了中国政府为实现芯片自给自足而做出的努力，以对冲西方阵营可能进一步阻碍其获取关键技术的限制。SEMI 的数据显示，在这一项上，中国大陆年度支出从2022年的280亿美元飙升至2023年的366亿美元，并预计今年的支出将超过350亿美元。尽管其他市场的半导体设备销售额出现萎缩，但中国大陆需求的飙升推动全球半导体设备收入实现了恢复性增长。早在2018年，美国政府就开始阻止荷兰芯片光刻机巨头阿斯麦（ASML）向中国发货，今年1月，荷兰又撤销了阿斯麦向中国发售NXT:2000i机器和其他高端设备的出口许可证，这些设备支持先进的7纳米和5纳米工艺芯片的生产。但中国大陆仍然是 ASML 最大的市场。第二季度，该公司净系统销售额48亿欧元（53亿美元）中，近一半来自中国大陆。美国的限制让荷兰怨声载道。图为外媒报道截图阿斯麦的首席执行官富凯本周在纽约出席活动时说出了实话，他说，美国“以国家安全名义”限制该公司向中国大陆客户出口的行动，其实是“出于经济动机”。富凯说：“我认为，要证明此事关系到国家安全已经越来越困难了。”他预计，美国主导的对华出口限制必将遭到盟友更强烈的抵制：“我们不得不希望达到某种平衡，因为作为一门生意，我们想要的是一些明确性和稳定性。”上周五，荷兰首相表示，他将认真权衡阿斯麦的经济利益：“对荷兰来说，阿斯麦是一个极其重要的创新产业，在任何情况下都不应受到影响，因为这将损害阿斯麦的全球地位。”如今美国挥舞的“国家安全”大棒，不但砸到中国，还已经砸到日本。眼下，美国政府正在阻挠日本制铁公司收购美国钢铁公司的交易，认为这起收购案可能损害美国“关键项目”所需的钢铁供应。图为日本前防卫大臣石破茂日本前防卫大臣石破茂9月6日公开表示抗议，他说，美国以“国家安全”为由阻止收购案“非常令人不安”，“发表这样的言论或采取这类行动可能会削弱盟友之间的信任”。

蔡惠婷（记者 王志伟）09月14日,�

当地时间9月10日晚，美国副总统、民主党总统候选人哈里斯和前总统、共和党总统候选人特朗普之间的首次辩论以握手开始，但随着两位就经济、移民、堕胎、国家安全等问题互相指责，没能以握手结束。原定的90分钟的辩论，最终达到了超过100分钟。据CNN统计，特朗普发言约42分52秒，哈里斯发言约37分36秒。哈里斯提前找了“陪练”民主党人对哈里斯的表现很满意，这和现任总统拜登6月时的“灾难表现”形成了鲜明对比。《华尔街日报》提供了一个细节，政治人物们一般会在宣传室向记者陈述自己的观点，当拜登的辩论结束后，民主党人迟迟没有进入宣传室。而这次，哈里斯的团队成员在宣传室向记者们大赞哈里斯的表现。加州州长加文·纽森说，“她表现得非常出色，她还会更上一层楼”。想必全美各地的民主党人都松了一口气，心想：这才像个样子。特朗普也觉得自己“赢麻了”。他在社交平台上连发多条消息庆祝胜利，称这是他有史以来最棒的一次辩论，自己以一敌三（哈里斯和两名主持人），更显“英雄本色”。9月10日，特朗普与哈里斯举行首场电视辩论前握手中国国际问题研究院亚太所特聘研究员项昊宇告诉长安街知事（微信ID：Capitalnews），这种辩论除非一方有明显失误，一般结果必然是双方阵营都认为自己获胜，尤其是双方的支持群体泾渭分明，不会具体关注和认真倾听对方的立场，只会坚信自己支持的候选人的观点。项昊宇分析，从个人表现上而言，作为两人的首次当面对决，双方似乎都略显拘谨，基本上都是按照之前准备的内容进行了正常发挥。但相比之下，哈里斯略胜一筹，她发挥作为女性的身份，在堕胎问题上的立场表现显得更有说服力。在移民问题上，哈里斯抓住特朗普的谎言漏洞，并且针对特朗普支持煽动国会山暴乱发起凌厉攻势，令对方显得有些被动。而特朗普似乎没找到哈里斯的明显弱点，对民主党的攻击方式还是老调重弹，缺乏新意，较外界预期表现得相对冷静克制，尽管仍不乏夸张甚至谎言，但总体上还是显得富有经验，并没有明显的失分项。据美媒报道，辩论开始前几天，哈里斯一直在匹兹堡的一家酒店里“备战”。她找了希拉里的一名前助理作为“陪练”，让对方扮演特朗普，还通过灯光、布景等营造和辩论现场相似的环境，帮助自己进入状态。与此同时，特朗普则在各地频繁举行竞选集会，以聚拢人气。特朗普在辩论中中国人民大学国际关系学院副教授、区域国别研究院研究员嵇先白认为，特朗普与哈里斯在辩论场上展现出截然不同的风格。特朗普以其直接而激烈的语言著称，惯于采用夸张手法和强硬立场来煽动情绪，不时穿插个人攻击，使辩论氛围趋于紧张。他倾向于打断对方发言，强调个人成就与自我肯定，将辩论焦点引向个人层面。相比之下，哈里斯则采取更为结构化的回应方式，努力通过逻辑分析和事实依据来阐述自己的政策立场。然而，在某些情况下，她的反驳未能直接针对问题核心，显得有所偏离。值得注意的是，整场辩论中，双方似乎更侧重于揭露对方的弱点，而非深入探讨政策的具体内容与影响。此外，由于双方均事先准备了针对潜在问题的应答，辩论过程中出现了“程式化”的回答模式，频繁出现话题转移和答非所问的情况，影响了辩论的深度与广度。有个细节可以明显看出这一点：辩论中，特朗普攻击现任政府的移民政策说，哈里斯等民主党人为获得选票放行大量移民入境，相当于允许“数以百万计的罪犯”“恐怖分子”“毒贩”涌入美国，推高了犯罪率。而哈里斯则回应说，“这番话来自一个受起诉人之口”。言下之意，特朗普本就是一个被判有罪之人。美国政治，日益极化美联社称，这场辩论是一场决定性的对决，或会影响整个竞选活动的进程。外媒分析认为，这场辩论将极有可能重塑最后冲刺阶段的竞选活动和选情，甚至可能成为两人选举成败的关键。但受访专家认为，现在说这场辩论会对竞选产生多大影响还为时过早。嵇先白分析，历史经验表明，候选人在辩论中的表现确实能够影响大选结果，但近年来，随着美国政治生态的极化加深及社交媒体的蓬勃兴起，中立选民群体出现缩减，选民立场日益固化，削弱了辩论作为引导未决选民做出选择的传统作用。项昊宇也认为，此次辩论从结果上而言，双方都是正常发挥，并无明显的输赢，因而对于选情的影响并不大。从双方阵营和支持者的初步反应来看，也对各自候选人的表现比较满意，因而此次辩论不会影响到各自基本盘。至于对于中间选民的影响，还需要等待七个摇摆州的最新民调结果来观察，目前来看影响有限，还需要跟踪后续两人的表现。哈里斯在辩论中长安街知事（微信ID：Capitalnews）注意到，在这场辩论中，哈里斯和特朗普的立场形成鲜明对比。两位候选人在通货膨胀、医疗保健和移民等主要话题上存在严重分歧，双方各执一词、互相攻击。项昊宇指出，这种现象如实反映了当前美国国内的政治极化和民意撕裂的现实。两人都在竭力讨好自己的基本盘，并且要通过否定对方的立场主张来争取中间摇摆选民。这就造成双方的政策立场差异越来越大。某种程度上，这是选举策略的需要，但最终无论谁上台执政，仍需要考虑如何争取两党共识，才能更好地落实各种政策主张。嵇先白指出，此番辩论的僵局，根源在于两党及两位候选人对于社会议题、经济政策及国际关系的根本性认知差异，这种差异如同鸿沟，非但难寻共识，更促使他们采取更为激进的言辞，强化了对立立场。同时，随着选战深入，特朗普与哈里斯在选民心中的形象日益固化，双方支持群体间的对立情绪也愈发强烈，这种氛围进一步阻碍了辩论中的理性沟通与妥协可能。在此背景下，辩论不再是寻求理解与共识的平台，而演变成了各自阵营展示立场、攻击对手的舞台。这种趋势不仅加深了美国社会的分裂，也对未来政策的制定与实施构成了严峻挑战。泰勒·斯威夫特发布在社交平台上的照片值得一提的是，辩论结束后，在美国拥有超高人气的流行歌手泰勒·斯威夫特公开站出来，宣布支持哈里斯-沃尔兹组合，号召为他们投票。她在声明中自称“无子女的猫女士”，并附上了自己抱着一只猫的照片，此举意在回应共和党副总统候选人万斯曾讽刺哈里斯是“无子女的猫女士”。据CNN报道，当被问及“对斯威夫特支持哈里斯有何反应”时，特朗普回应说，“我不知道”。中方：别拿中国说事长安街知事（微信ID：Capitalnews）注意到，在此次辩论中，中国是一个关键话题。特朗普重申对中国进口产品征收更高关税的立场，并提议征收60%的关税作为反制措施，而哈里斯并未表示会取消关税。“特朗普更侧重于通过经济压力来制衡中国，而哈里斯则主张通过科技竞争力的提升和国际合作来应对中美竞争。”嵇先白指出。“民主党更加强调动员和利用盟友的力量，特朗普则强调要动用关税等保护主义手段。”项昊宇表示，“唯一的共识在于双方都重视要强化美国自身的实力，但特朗普更加倾向于‘美国优先’的保护主义和孤立主义，民主党更突出意识形态竞争的阵营对抗手法。”对于二人的涉华言论，中国外交部发言人毛宁在今天的例行记者会上回应：“大选是美国的内政，对于大选言论我不作评论。但是我们也反对美国大选拿中国说事。”特朗普与哈里斯多年来，美国总统竞选人辩论后，互怼和人身攻击的视频和段子经常在社交平台上广泛传播。对于不持立场的中国公众而言，项昊宇表示，观察美国总统候选人在公开辩论中的表现，不仅是判断选情走向的一个直观依据，也是了解其政策主张的最有效方式。从辩论中不仅能发现美国总统候选人的个人特质，也能在两相对比中思考各自立场主张的孰是孰非，从而有助于加深对美国政治和社情民意的了解，进而对于未来四年美国内外政策和中美关系的走向，也能形成一定的预判。