新政两周后

　　广州二手楼市现转稳趋势

　　自广州楼市“528新政”落地后，时间已过去两周，从目前的情况来看，广州住宅市场的反应较为明显，中指研究院的数据显示，端午假期期间，广州新建商品住宅日均成交同比增长6%，较2019年增长20%。二手住宅方面，需求也呈回暖态势，据贝壳找房的数据，6月2日，广州二手住宅带看量达17907次，看房人数达3981人，均为5月以来的最高值。此外，部分板块热度显增，天河珠江新城板块、黄埔知识城板块、海珠滨江东板块、番禺祈福板块及市桥板块带看量、成交量均维持在全市较高水准，其中滨江东板块在均价微增的同时，平均成交周期还有所下降。

　　二手成交显著上升，增长动力源自“两极”

　　据合富研究院的数据，新政落地后两周，广州市二手住宅网签总数持续创4月以来的高值，5月27日至6月9日两周内，单周二手住宅网签宗数均超过2300宗，与今年3月的高点已相当接近，其中，番禺、海珠、天河等中心区域及近郊区域成交量环比增长显著，部分区域超30%。此外，成交稳步回升的同时，全市二手住宅网签均价已经连续四周重回3万元/平方米以上。

　　二手成交的增长主要来自90平方米以下刚需户型及市中心的大户型单位“两极”，其中全市90平方米以下户型成交占比超60%。以最为突出的海珠区为例，合富研究院的数据显示，新政两周内，海珠区二手住宅网签量达4月以来的峰值。同时，在6月3日至9日这一周内，海珠区二手网签中，近八成为90平方米以下的刚需户型，尤其在工业大道南、南洲、宝岗大道等板块，中小户型成为支撑成交量增长的主要力量。

　　广州链家保利百合分店店长李雄伟向记者介绍，新政后，其门店所在板块二手总价在200万元以下的单位成交周期显著缩短，除此之外，门店的租赁客户中，也不乏出现置业意向并主动上门咨询者。 李雄伟表示，此前门店月均租赁业务成交在30单左右，新政实施以来，已有两位客户主动上门，此类客户均为已经在该板块内租住了两三年的租客，每月房租在4000元左右，新政降低首付门槛和利率后，求购郊区新房或是在区域内寻找一个楼龄较老的单位，压力都小了不少。

　　中心区域的天河区珠江新城、海珠区滨江东等板块在短期内成交增长也十分显著。广州链家兴盛分店经理李超俊表示，珠江新城板块新政后反应相当积极，成交量从此前的日均2宗增长至日均5宗左右。数据显示，天河区二手住宅单周成交量在6月3日至9日这周内达到了春节以来的峰值，珠江新城、天河公园板块的高端物业成交增长，拉动区域内二手均价突破6万元/平方米。

　　供应同步增长，二手议价空间仍在

　　尽管从成交端来看，政策“强心剂”的效果显著，但随着“528新政”取消二手住宅限售，供给端也同样迎来了一波大幅增长，一批交付不满两年的次新房在近两周内迅速在二手市场挂牌。海珠区工业大道南板块的中海观澜府、天河区奥体板块的保利天汇、番禺区的越秀和樾府等近两年开售的热门项目最近两周均有次新房挂出，但在挂牌价格上与周边一手相比并未形成较大差异，能够吸引到的买家较为有限。

　　以中海观澜府为例，目前贝壳挂牌房源14套，单价在7.2万-12.6万元/平方米区间，而地段、面积段接近的周边新项目保利燕语堂悦，4月底开盘时，参考均价则是不低于6万元/平方米。此外，次新房仍需按规定缴纳增值税，这一点决定了这批刚刚进入二手市场的住宅不会在成交端掀起太大波澜。但在供应量居高不下的前提下，二手市场议价空间仍将维持高位。合富研究院数据显示，四月、五月广州二手住宅议价空间分别为8.4%和8.1%，收窄趋势初显，但仍为一年内的高位。

　　另一方面，一批预算并不那么捉襟见肘的买家在降首付、降利率的贷款政策支持下，通过提高杠杆率选择上车新房。广州链家保利百合分店店长李雄伟介绍，以总价300万元为分界，预算达到这一水平的买家，有不少转向了荔湾区的新房。在刚刚结束的端午假期里就有买家改变想法，该买家原计划求购保利百合花园的二手两房单位，但目前已经签约了荔湾区花地湾板块的某新房项目。板块内原有的刚需买家原本大多是带看总价300万元左右的二手房，但近两周基本都已经开始带看总价450万-500万元的房源及新房项目，在选择空间更大的情况下，买家对居住环境和小区品质的要求明显有所提高。

　　从贝壳找房的数据来看，新政两周以来，二手市场方面无论是成交量还是带看量，距今年三月、四月的年内峰值均还有一定差距。在供应量平缓增长的情况下，二手市场降价房源数仍远高于涨价房源，日均在1000至1500套之间，与之相比的是，即便在达到峰值的新政实施当日，涨价房源仅有251套。总体来看，二手市场的现状还将持续一段时间，买方市场的局面一段时间内仍较稳定。