转自：华商韬略

当下的房地产行业仍处在调整期，不但民营房企很少有拿地消息，包括地产业的央企国企也都早已收缩步伐。

作为一家曾经只卖房、租房的服务企业，贝壳为何要拿地盖房？

“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’，后者是一片蓝海。”

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的这段话，表达了他对中国地产未来的核心观点：以居住为核心的新蓝海。

“居住新蓝海”的背后，有两层背景。

一层背景是房地产走出旧周期——宏观政策的变化、供需方的价格博弈，都让大众不再因为一句“再不买就涨价了”而抢购。

另一层背景是房地产步入新周期，大众需求从追求“买到房”，变成了追求“住得好”。

“买方争购”大势不再，消费需求更加理性，都对房地产供给端提出了更高要求：住宅的价值，将不仅是钢筋水泥，更是品质与体验的载体。

这种品质与体验，已经超越了简单的“地段好、质量好”，拥有更丰富的内涵。

比如在购房的主力群体中，成熟家庭更偏好多居室、大面积、功能性；而新婚家庭，则更看重设计感、风格化。

这些细致偏好，意味着产品需求的升级，也意味着生产者必须具备一项关键能力：深刻理解消费者需求。

通过对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的理解，基于客户的需求定义好房子，打造好产品。这就是高品质的含义，也是“居住新蓝海”的核心。

房地产行业的变革由此而生——告别传统“埋头盖房，卖力推销”的营销模式，迎接“以人为本，以需生产”的产品模式。

长达三十年的旧周期，让追求速度与数量的传统模式已成积习，但对当下而言，积习需要颠覆，传统更不是天经地义，行业和消费者都在呼唤创新者，去协调价值链上的各方，共同推动住宅供给侧的升级。

2023年7月，贝壳发布公开信，宣布了“一体三翼”战略升级的启动。

根据“一体三翼”战略，房产经纪业务被定义为“一体”，新成立的“贝好家”，则与家装、租赁并列“三翼”。

在贝壳的语境中，贝好家的定位是“数据驱动型住宅开发服务平台”。

这个定位，既是环境的需求，也是能力的体现。

要从解决“有没有”，转变到解决“好不好”，核心点是以消费者为核心，充分识别客户需求，进而设计出契合客户需求的居住产品。

对于长期“埋头盖房，卖力营销”的旧模式而言，这是对能力的巨大挑战。但这恰恰又是贝好家的长板所在。

自2023年成立以来，贝好家组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队，并对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习，“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位，因此明确。

但更厚一层的积累，其实根植于贝壳。

自链家时代开始，通过确保真房源的普查，今天的贝壳最终得以搭起覆盖中国300多个城市、2亿多套房源信息的“全字段楼盘字典”。

在“真实即诚信”的过去，楼盘字典是贝壳标准化的底气，在“数据即财富”的今天，它成为了贝好家识别客户需求的根基。

基于庞大的成交数据库支持，贝好家对中国客户基数、住宅户型、成交价格、心理预期做到了心里有数。

这些成交数据的丰富与多样化程度，有些甚至让人想象不到——比如一套房子有多人看过、转化比例、一位客户看了多少房、不选择某个楼盘的原因……

相比传统开发商只知房子最终卖给了谁，却不知道因何被选择，深刻理解消费者需求，正是贝好家所长。

在这项能力之上，贝好家开始了围绕“C2M”理念的创新。

C2M，是Customer to Manufacturer（从消费者到制造者）的缩写，它的运行模式，是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

可以看出，与传统的住宅建造模式相比，C2M模式的特点，核心只有两个字：定制。

尽管只有两个字，但C2M理念下的定制，却包含了丰富含义。

针对楼市基本面较好的城市，通过数据和AI算法，深度洞察和挖掘客户需求，形成包含产品定位、产品初步、深度设计的产品解决方案。这就是“以人定房”。

沿着产品设计思路，贝好家可以从容选择符合产品定位的地段地块。这就是“以房定地”。

基于数据模型分析和线下经纪人资源带来的真实客户需求，贝好家因此可以精准投放、前置锁客，甚至邀请客户参与项目，将个性化需求进一步融入项目，使产品更加适销对路，也让客户乐于为好产品支付溢价。这就是“以房定钱。”

在成都项目 的实践中，贝好家的C2M理念将得到充分体现。

在今年房地产行业的调整与分化中，成都是一个异类——它的新房市场走出了独立行情，上半年，成都住宅成交面积达610万平方米，在全国重点城市中位居榜首，超出第二名西安60%。

具体到贝好家成都项目来看，地段的稀缺价值和市场吸引力毋庸置疑。毗邻地块的华润锦宸府，实现了销售的“秒开秒清”。

可以预见的是，整个开发过程，因为能够做到“有的放矢”的客情研究与产品设计，最终可以实现供需两端的双赢——购房者“住好房”的需求得到满足，贝好家则可最大限度规避因套数多、周期长、定位不清而导致的不确定性。

但最终的受益者，并不止于供需双方。

一条完整的地产开发链条，包含了前端的客研、投资，中端的运营建造，后端的销售去化。

传统的房地产开发模式，前中后往往各司其职，而贝好家恰恰反其道而行：

在上游，由AI算法与大数据负责客研，规避了设计风险；通过参与、发起基金，帮助业主方拓展融资渠道，通过贝好家产品解决方案的能力加持，与投资方共享收益，实现了轻资产运营。

在中游，由贝好家全程管理运营建造，实现高质量交付；在下游，依托贝壳4万家门店、近40万经纪人、线上线下一体化的强大销售渠道，轻松解决楼盘销售去化。

这根链条上，核心是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”，“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”成为了有力辅助。

在贝好家，这被称为“1+2业务模式”。它完成了对传统价值链条的重组，形成了“全员参与，分工协作”的全新开发模式。

如同贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚的表达：

自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

在经历了30年的上行周期后，中国的房子已经足够多，大家对于房子的心态和观念也发生了变化，最终推着行业步入调整周期。

直到今天，整个行业都没有找到尽快走出周期的好办法，尤其是在新房层面没有办法。这也是很多新房盖出来卖不掉、有价无市的原因。

贝好家的这一次出手，显然是有备而行，它的准备，既来自于看清了购房者要什么，也来自于看清了自己有能力提供什么。

这可能也是整个房地产行业需要看清的未来。

责任编辑：郭明煜

李允郁（记者 孙天民）09月21日,“不可能说明星住这栋楼，他被困了，我先去救明星，我们不可能这样做。毕竟被困电梯人都怕，空间又小。”

李允郁（记者 朱予义）09月21日,刚刚在朝鲜国庆日宣称要“倍增”核武器的金正恩，很快就出现在核武器研发一线。据朝中社9月13日报道，金正恩近日视察了朝鲜核武器研究所和武器制造级核物质生产基地。韩国总统室官员表示，韩方正密切注意有关情况，对于朝鲜是否可能进行第七次核试验“不排除任何可能性”。这次视察并无太多高级官员跟随。在朝中社发布的照片里，跟随金正恩进入铀浓缩基地控制室和生产现场的部长级官员，只有身穿白色工作服的劳动党中央军需工业部第一副部长洪承武。他也是这些画面中极少数脸部没有被打上马赛克的人。根据韩美政府的信息，洪承武今年已经82岁，他的职业生涯几乎贯穿朝鲜核事业发展的整个历程。这位“元老”再次出现在公开报道中，有可能意味着他将以一种高调的方式结束自己在军需工业部的生涯。金正恩视察核武器研究所和武器制造级核物质生产基地，洪承武（右一）陪同。（图片来源：朝中社）朝鲜核武器研发的神秘负责人目前，外界所知洪承武的个人信息，大多来自美国史汀生中心的知名朝鲜人事问题专家迈克尔·麦登。麦登对《中国新闻周刊》介绍，早在1994年《朝美核框架协议》谈判期间，洪承武与美国代表团成员就有一些接触。正是从这些和洪承武接触过的人口中，麦登得知洪承武是一位核工程师，曾在苏联或中东欧学习。20世纪90年代之后，洪承武曾扮演宁边核设施反应堆的“总工程师”角色。那时，朝鲜官方媒体还没有关于洪承武的报道。但到2010年，当朝鲜将核武器、核载具（洲际弹道导弹）及航天研发机构整合为劳动党中央机械工业部（后改组为军需工业部）时，洪承武已经在这个系统内担任了较高职务。第二年，时任朝鲜最高领导人金正日去世，洪承武在治丧委员会名单中位列第126名。洪承武在朝鲜媒体中频繁露面，则是在金正恩成为最高领导人之后。麦登观察到，和父亲金正日不同，金正恩会在核武器问题上召开“更具开放性”的会议，同高级科学家、工程师直接见面，这使得负责具体研发事务的专家型干部得以和新领导人建立个人联系。导弹工程师赵春龙和核工程师洪承武成为其中的佼佼者，赵春龙如今担任劳动党中央委员会书记、军需工业部部长。2012年12月，在金正恩同“银河3号”运载火箭发射参与人员合影留念时，朝中社发布了一张他和洪承武在拍照前亲密互动的照片。2013年1月，朝中社报道了金正恩主持召开“安全和外交方面负责人协商会议”，洪承武和人民军、外务省的负责官员一同列于出席名单，排位高于外务省第一副相、负责对美谈判的金桂冠。梳理朝鲜媒体报道可知，洪承武真正负责的事务，一直是朝鲜的核武器试验。2013年2月，朝鲜第三次核试验成功后，金正恩与有功人员合影，洪承武在列。2016年1月，在第四次核试验成功的庆祝仪式上，洪承武是第一位获得金正恩亲自颁发勋章的干部。2017年9月，朝中社在第六次核试验前的数小时发布照片显示，在金正恩检查即将试验的氢弹时，洪承武站在他身旁。试验成功后，洪承武又参与了金正恩和有功人员的合影。一个月后，洪承武被增补为劳动党中央委员。然而，第六次核试验成为朝鲜迄今为止进行的最后一次核试验。次年，朝鲜半岛局势转暖，金正恩和时任韩国总统文在寅、时任美国总统特朗普会晤，“半岛无核化”又被提上日程。虽然洪承武在2019年被提升为军需工业部第一副部长，但从2018年开始，他平均每年只在朝鲜官方报道中出现一两次。2021年，他出现在劳动党八大的新闻公报中。2022年，他位列人民军元帅玄哲海的治丧委员会名单里。然而，随着半岛局势自2022年开始急剧恶化，朝鲜加速核武库“倍增”计划，洪承武2023年和2024年的“出场”，都是陪同金正恩视察核武器研发机构。麦登认为，洪承武的出场次数减少，并不意味着他远离权力中心，相反，“自他被提升为第一副部长后，他很可能也参与导弹等核载具的研发工作”，只是由于依然主管核武器研究所，所以并不在其他试验活动的报道中出现。一个值得注意的细节是，2022年以来，军需工业部下属导弹、太空研发机构，分别重组改建为导弹总局和航空航天技术总局。麦登认为，在核弹头生产也在“倍增”的情况下，朝鲜核武器研究所可能也经历了一些改革，只是没有向外界披露。历史上，朝鲜的核开发工作一般由一名高级干部长期负责，任职到80多岁属于常态。已故劳动党中央政治局委员全秉浩曾负责核开发工作40余年，2011年因身体原因退居二线，当时已经84岁。根据朝中社官方简历计算，接替他出任军需工业部门负责人的朱奎昌，当时也已82岁。从全秉浩、朱奎昌到赵春龙、洪承武，他们都是工程师出身，且大多有在苏联、东欧国家交流读书的经历。金正恩视察核武器研究所和武器制造级核物质生产基地。（图片来源：朝中社）提升“核物质现行生产”能力如今，洪承武陪同金正恩出现在朝鲜铀浓缩设施所在地，引发了一些人对朝鲜将进行第七次核试验的担忧。韩联社援引多方分析提出了两种可能性。一种分析是，朝鲜在距离2024美国大选不足两个月之际公开其铀浓缩设施，是为了“彰显其核能力，提高其今后在对美谈判中的地位”；另一种分析则认为，韩国政府去年起研判朝鲜核试验筹备工作已完毕，朝鲜在美国大选前实施第七次核试验的可能性较大。相对可靠的分析方法，是比较洪承武之前几次陪同金正恩视察核武器研究所的报道文本。2017年9月，在第六次核试验前夕，金正恩在洪承武陪同下视察核武器研究所。金正恩对“目睹了用本国力量和技术制造的、具有超强爆炸力的主体型热核弹”感到十分满意，并详细询问了氢弹的技术规格、结构和操作特点。2023年3月，金正恩上一次在洪承武陪同下指导核武器兵器化工作。虽然配发的照片显示金正恩参观了一些核弹头或核弹头模型，但报道文本强调的是，金正恩具体了解了核武器的运用手段、作战目的、与各种武器的互换性，以及国家核武器综合管理体系。他还审阅了拟定的核反击作战计划和命令书。考虑到当时朝鲜军工研发重点是提升洲际弹道导弹等核载具的生存、机动能力，对韩美形成真正的核威慑，金正恩关注的重点意有所指。他赞赏道，核武器研究所“按照党中央要求利用各种手段在多种作战空间统合运用核武器的战略构想和意图，为使我们的核武力壮大成为能够应付任何核紧急情况的可靠力量竭尽努力，并取得了重大成果”。那么，这一次，金正恩看了什么？说了什么？据朝中社报道，金正恩察看了铀浓缩基地控制室，全面了解了生产工序运行情况；听取了关于“大搞核物质现行生产”的汇报，表示了“极大的满意”；察看了正在扩建的核武器现行生产现场，具体了解了设备组装日程计划。在讲话中，金正恩强调了“要按照更高的远景目标，集中一切力量生产战术核武器制造所需的核物质”，并“为此提出了重大任务和方向”。他还具体提到，要增加离心机台数、提高离心机的个别分离性能、推进已进入尾声的新型离心机应用工作，进一步夯实武器制造级核物质生产基础。显然，金正恩本次视察指导的，是核武器的生产环节，而非新的成品。他反复观看、强调的离心机，是用来生产制造核弹头所需的高浓缩铀的。分析指出，朝鲜本次展示的离心机，不是美国专家2010年访问宁边核设施时所见的离心机，这意味着朝鲜的“核物质现行生产”能力已经明显升级。但从金正恩的指示看，这项生产升级工作还远未完成。因此，仅就本次视察去判断朝鲜第七次核试验的时间，为时尚早。作者：曹然编辑：徐方清

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