本已受到高利率打击的房地产投资者如今又面临着欧洲监管新规引发的资产大规模减记的前景。

　　据从事房地产业法律咨询服务的律师表示，该地区的业主将需要投入大量资金进行房屋翻修，以确保他们的房屋二氧化碳排放不会超出法定标准或消耗过多能源。

　　伦敦Linklaters房地产事务执行合伙人罗里·贝内特（Rory Bennett）表示，这一局面“将带来大量问题”。投资组合中涉及低能效建筑的资产面临着“要花费大量资本以使其达标的任务，同时，他们在进行再融资或再开发时还要应对我们几十年来所见过的最高的利率。”

　　贝内特说，他现在经常被召集参加会议，在会上“我们会花数小时讨论该怎么办”。

　　3月，欧盟立法机构通过了《建筑能源效能指引》（Energy Performance of Buildings Directive）。该规定将用十多年的时间逐步推开，但是，较其中所列标准落后太多的业主今后可能会面临资产无法再出售或出租的风险。

　　该指令旨在迫使业主进行大规模翻修，以提高欧洲各地建筑物的环保水平，并确保欧盟履行对《巴黎协定》（Paris Agreement）的承诺。据欧盟委员会（European Commission）称，目前该地区的房屋改造工作仅能将年度能源消耗降低 1%。欧盟表示，为达到它制定的气候要求，房主们每年用于住房改造的支出将需要再增加 2750 亿欧元（合3000 亿美元）。

　　“这是一个很大的数字，”贝内特说，“现实情况是，有人根本就无力负担，或者不 愿主动遵照这项指引的要求，因为至少在短期内，与其为了让你的存量房达到标准而花掉你的大笔储备资金，不如直接交罚款更容易。

　　对于房地产投资者来说，在这一波新的环保要求之前，他们已经在承受利率上升的影响。这种局面已经开始吸引作空者，他们现在将目标瞄准了正陷入多重困境的全球房地产市场上那些最薄弱的环节。

　　欧洲新的能源效能法规可能会让该地区数以万计的建筑受影响。根据新规定，到 2033 年，业主们需要将欧盟最大的高耗能建筑中的四分之一进行节能改造。使用化石燃料的锅炉已经过时，采用太阳能电池板的建筑开始流行。到 2030 年，所有新建筑都必须零排放。

　　这一指引是欧盟近年来首次采取的一揽子绿色经济举措的一部分，它包括对未能解决环境危害者追究法律责任，并强制要求披露能源、碳排放和用水方面的数据。

　　英国也在制定法规，迫使房主进行环保改造。据总部位于伦敦的Mount Street公司估计，目前英国约 70% 的商业地产的能效认证（EPC）等级只有C级甚至更低。（Mount Street目前管理着 650 亿欧元的欧洲房地产贷款。）这意味着未来要进行重大升级，因为英国计划要求所有建筑的业主在 2027 年 4 月之前至少要达到C 级。到 2030 年 4 月，建筑物的环保等级必须不低于 B 级才能参与商业运营。

　　Mount Street 资产监控团队负责人吉姆·戈特（Jim Gott）表示，目前的提案意味着这方面将需要高达 1500 亿英镑（合1890 亿美元）的投资。

　　“很多地方都会陷入困境，”戈特说，“如果你的物业达不到那些能效认证目标，那么出租就是非法的。这将影响建筑物的资本价值。”

　　Ashurst 律师事务所援引Logistics Matters上发布的数据称，预计到 2030 年，英国约 60% 的仓储空间将达不到 B 级能效。

　　Fidelity International欧洲房地产研究主管金·波利策（Kim Politzer）表示，对于那些“不适合出租的欧洲办公建筑”来说，更严格的能效认证规定有可能成为“监管上的断崖”。“次等地段的那些质量较差的建筑需要拿出昂贵的资本进行翻新”，而“总数变得更难统计。”

　　据欧盟委员会称，在欧盟，约 85% 的建筑物是2000 年之前建造的。由于能效不佳，在当前化石燃料占供暖和制冷总能耗三分之二的环境下，这些旧建筑成为最大的耗电大户。欧盟希望到 2030 年该领域的碳排放能减少 60%。

　　Baker McKenzie公司的房地产专员让-弗朗索瓦·范登伯格 （Jean-François Vandenberghe） 表示，此类考虑因素在投资谈判和决策过程中变得越来越重要。他说，一部分资产所有者和管理者在接受这一新趋势，另一些则专注研究如何减轻这些义务。

　　世邦魏理仕在一份报告中表示，截至 2023 年中期，欧洲主要市场获认证办公楼的出租率从 2019 年的 31% 上升至 34%，“证明了建筑的可持续性是租户考虑的一个重要因素这一趋势”。报告还称，“不过，当地办公楼的供应结构限制了租户选择认证建筑的范围。”

　　仲量联行（Jones Lang LaSalle）2023年11 月的报告显示，欧盟大企业目前的绿色地产需求量比供应量高出了50% 以上。

　　眼下，房地产投资者只希望总体经济形势能有所改善，进而减轻这波监管新规将来可能造成的冲击。

　　贝内特表示，“如果经济环境好转，利率会降下来，这将切实有助于做决定。”它能给房地产投资者“多一点喘息空间”。

责任编辑：刘明亮