第一财经 作者:王方然
一套成交价200万元的新房,在合同中被包装成236万元,从而向银行贷出200万元,多贷出的36万成了购房者的首付款。
这是近期一名房产销售向华南购房者王易(化名)提供的“高评高贷”零首付购房方案。在上述销售的描述中,这种通过做高合同价、变相零首付购房的方法有很多客户使用,是刚需客户快速上车的“取巧办法”。
看似“一本万利”的操作,购房者会不会承担风险?又有哪些隐患?第一财经记者采访发现,一来,购房者拿到了更多的贷款,将承担更多的贷款利息,增加月供负担。另外,通过“阴阳合同”获取更高的贷款额度,可能涉嫌骗贷,存在法律风险。由于“零首付”的操作过程隐蔽且缺乏书面证据,一旦办理过程中出现纠纷,购房者维权困难。
“零首付”危险游戏加码
第一财经记者从多名资深地产从业者处获悉,利用“高评高贷”操作进行“零首付”买房并非新鲜事,多年前就曾流行。但此后由于房产备案价与市场价的价差小,甚至出现“倒挂”,拉高评估价的空间不足,因此一度熄火,仅在操作弹性更大的二手房市场存在。
2023年,随着不少楼盘的市场价下滑,一手房市场上利用高评高贷“零首付”购房开始重现。近期,伴随房价下滑,零首付在多个地区蔓延,操作也更加隐蔽。
首先,开发商提供零首付购房的路径更加隐蔽,购房者首付资金短缺、意向度较高,销售才会推荐零首付操作,作为“逼定”客户的手段之一。
记者以购房者身份咨询时,华南一名楼盘销售告诉记者,目前该楼盘可以利用一些手段做到零首付,但是需要特殊申请,且本月结束将关闭这一优惠活动,建议尽快购买。此外,多名楼盘销售称,其所在楼盘有“零首付”操作,但需要根据实际情况进行特殊申请。
当前,部分楼盘操作“零首付”的手法也更加低调。多名楼盘销售告诉记者,在缴纳首付之前,需要客户提供多个亲友的银行账户,开发商将资金转入多个账户“洗”过后,再转向客户账户,用来支付首付款。
值得注意的是,近期,部分去化压力大的区域,零首付策略还层层加码,成为多数楼盘的标配。广东惠州一名地产中介阿明(化名)告诉记者,目前他所在城市大多数楼盘都可以做到“零首付”,只是不同楼盘的操作细节有所差异,初期缴纳的金额有所不同,但都“可以和开发商谈”。
据记者了解,部分楼盘不仅送首付,甚至还可以返1年的月供。据阿明介绍,目前惠州市惠阳区某项目除了送首付,还额外赠送月供。“开发商会把第一年的月供资金分批打给购房者,相应的,合同整体金额会拉高。”阿明介绍。
针对这种说法,记者向该楼盘现场销售求证。该销售表示,目前确实有“零首付+送月供”的销售策略。以购买一套92平方米房产为例,备案价是153万元,实际折扣价为136万元。如做零首付需要按照备案价153万元做合同,首期款为21万元,开发商提前打20.4万元到购房者账户,购房者首期实际仅需付8300元左右。月供为4900元,特殊申请可以返一年的月供,合计5.88万元。
模式揭秘
第一财经记者采访发现,开发商推出的零首付策略还有多种操作模式。
最常见的模式就是通过“阴阳合同”进行“高评高贷”,即做高合同价格,贷出更多资金,并将多贷出的资金用于支付首付款。上述楼盘大多采用这种模式。“实际上,这种‘零首付’只是把首付做进贷款合同里,不是真正的减免。”王易告诉记者。
阿明则向记者介绍了更详细的操作流程。以惠州某楼盘为例,他用76.5万元购入首套房产,进行“零首付”操作时,需先带个人银行卡到售楼处,和开发商签订一份“抽屉协议”,约定退房需退回开发商垫付款。之后,开发商将13.5万元的首付款打入购房者卡中,用于支付首付款。接下来,双方签订一份购房合同,购房款为90万元,以此向银行申请贷款,购房者后续向银行正常还贷,但却承担了增加的利息成本。
华南一位国有银行人士告诉记者,银行内部有严格的审核环节,但此类操作相对隐蔽,加上房价波动大,仅从提交的贷款申请材料上较难识别。一般而言,新楼盘会与多家银行有固定合作关系,不排除双方提前达成默契的可能。
除了利用“高评高贷”变相降低首付,第一财经记者在采访中注意到还有两类零首付模式比较隐蔽,不过,大多适用于低总价的房产中。一类是开发商直接送首付,变相降价促销。据阿明介绍,一些地区政府规定了降价幅度,开发商为了变相降价吸引购房者,会选择直接送首付。第二类则是开发商自己或与金融机构合作推出首付延期、分期,在一定时间内实现“零首付”。东莞城区某楼盘的中介销售人员告诉记者,该楼盘与金融机构有合作,可提供一年期免息贷款用于首付,具体贷款额度需现场评估,有一定可能实现“零首付”。
华南一名地产客户研究人士对记者表示,零首付在国内多个区域流行,主因还是开发商去化压力大。从他所在区域看,近期降价配合零首付或低首付的项目一般能维持较长时间热销。与直接大幅降价相比,零首付策略更具有弹性空间,开发商可以在冲刺业绩阶段推出“零首付”,在市场回暖时“收回”优惠。如果采用的是拉高合同价进行“零首付”,对开发商利润的影响也不大。
“这可能也是目前开发商为数不多可奏效的策略。”他进一步解释,近期市场销售的楼盘很多是高位“拿地”,不支持全面降价,只能在“螺蛳壳里做道场”,在首付上做文章,圈选更多的客户群。
多重风险
“零首付”买房的危险游戏背后,操作是否合规?开发商、购房者、银行等主体承担着哪些风险?
对于购房者而言,这种看似一本万利的交易隐藏着重重暗雷。近期,郑州、南宁等地开始针对零首付风险进行提示。记者也大致梳理了零首付买房潜藏的三重风险。
第一重隐患在于,大多“零首付”操作并非真正免去首付,而是将首付资金变相置换进贷款,增加购房者月供负担。部分购房者可能还需要承担做高合同价、开发商垫付带来的隐性成本。
以上述76.5万元的房产为例,假设使用等额本息法贷款30年、房贷利率3.05%,记者粗略计算,在不使用零首付的情况下,每月偿还月供2757元。使用零首付后,每月月供是3245元,一年多还5856元,如果不考虑提前还贷,30年多还17.568万元。而如果月供增加过多,超过了购房者的承受能力,一旦断贷,还将面临银行收回房产的可能。
郑州市住房保障局近期在风险提示中也指出,“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题,通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现,增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担。
在采访中,记者也了解到,部分“零首付”操作还有隐性成本。一名房产中介向记者坦言,使用高评高贷进行“零首付”,实际总房款并未减少。但由于合同金额更高,需要缴纳更多契税。同时,部分开发商垫资过程中可能还要收取手续费,大多在房价的0.3%~0.5%之间。
第二重隐患在于,“零首付”购房的多个环节处于暗箱操作,购房者很容易利益受损且维权困难。
上述风险提示也指出,“0首付”涉及的部分违规操作行为,无法在网签合同中明确约定,更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺,银行也不能完成贷款审批手续,将会给购房者造成经济损失,购房者也很难依法追责索赔。
记者在采访过程中,有多个楼盘的购房者反映“零首付”购房存在隐患。有购房者称,在开发商承诺可以零首付购房后,自己缴纳了1万元认购金。但是购房过程中,开发商称他的银行流水不够,“要花钱去办流水”,他要求退回1万元认购金未果。
也有购房者称,楼盘销售人员承诺可以做“零首付”购房,缴纳6万元定金后并未解释合同内容就催促他签字盖章。在不知情的情况下,他签订了一份借款协议,向开发商分期借款来支付首付款。这样的案例不在少数。
第三重隐患在于,“零首付”的贷款操作存在一定骗贷嫌疑,购房者可能要承担法律责任,后续隐患重重。
“从商品房销售的角度来看,部分0首付、低首付的方式是违规的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经记者表示,早在2017年,住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作时就明确规定,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,严禁互联网金 融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。
而从银行贷款的角度,如果真的是零首付,意味着购房者不符合银行贷款及放贷条件,存在骗取银行贷款的行为。
对于开发商而言,虽然是“操盘者”,也不是全无风险,零首付并不一定是快速去化的良策,已有早期推出首付分期的开发商尝到“恶果”。在采访中,华南某楼盘内部人士告诉记者,该楼盘2022年开始推出首付分期,购房者仅需缴纳0.5成首付(定金)即可“上车”,剩余首付可以缓缴一年。但到了2023年正式网签阶段,由于该地块房价下跌,跌幅超过了缴纳的定金,有购房者选择了放弃定金,开发商不得不再推出400元/平米的留客优惠。
动物?
“任星宇。”
杨柳笑着应了一声,立刻打电话。
希望能杀了杜仲,可没想到,这两个神变中期的人,居然来得这么快。
杜仲却是越听,脸色越冷。送首付还返1年月供!“零首付”危险游戏加码,背后藏着哪些猫腻?与其他地方相比起来,比试细节这一点,无疑是众人都非常期待的点。
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