来源:密探财经
8月23日,龙湖集团公布2024年半年度业绩。
根据披露,2024年上半年,龙湖集团实现营业收入468.6亿元,归属于股东的核心净利润为47.5亿元,营收、盈利均出现下滑。龙湖的财报也有了褶皱,其中,开发业务板块的业绩回落拖累了整体表现,上半年该业务营业收入降至337.6亿元,映照出曾经地产开发辉煌年代的褪色。
在行业整体利润率向制造业转型的过程中,龙湖的业绩也不得不放慢脚步,但放眼整个房地产行业,失去的远比龙湖更多。据统计,在已披露中期业绩预告的上市房企中,预计亏损的上市房企超过半数,萦绕更多房企身上的话题,是生存与否的拷问。
所幸的是,“生存”尚未成为龙湖的困扰。2024年上半年,龙湖债务结构还在不断优化,财务状况也依然能得到投资人的肯定,截至8月23日,龙湖集团存续期多数境内公司债价格均已稳定在90元上方。
在报告期内,龙湖三大业务板块中的运营、服务业务板块还保持着增长,贡献了八成的核心净利。各项业务动作仍有可循章法,开业3座全新天街、推出新资管旗舰品牌、物业管理开拓更广阔城市场景、代建业务拓展围栏等等,依然在既定逻辑与规划中有序推进。
只是努力穿越周期的龙湖并不轻松,面对持续的波动周期,没有房企可以忽视“活下去”的挑战,在新旧发展模式切换的阵痛期,龙湖也在努力实现自己的“两个转换”,适应江河流淌的方向。
“第一个转换”:债务结构转换
2024年上半年,一系列调控优化的积极举措,尽管曾让楼市掀起波澜,但1-6月全国商品房销售额依然仅仅定格在了4.7万亿元。
进入到波动周期的第三年,房企曾经的慌乱、急躁甚至愤怒,逐渐演变成了无力感。幸存的佼佼者从18万亿元的高空俯冲而下,开始如雏鸟般重新适应一个回归居住属性的9-10万亿市场规模。
面对体量快速收缩的新房市场,龙湖亦在销售额见顶、利润率受限的市场背景下,寻找破局之道。
一向财务稳健的龙湖,将压降负债放在首位。数据显示,在2021年行业规模触顶后,龙湖集团有息负债自2023年开始明显下降,截至2024年上半年末,龙湖集团有息负债为1874亿元,较年初减少52亿元,相较2021年末累计已下降近350亿元;扣除预收款的资产负债率持续下降至58.6%,较2021年末下降约8个百分点。
在依赖负债驱动的旧模式下,加大杠杆以扩大规模是行业多数派的选择。但龙湖并没有盲目乐观,这家老牌企业在创立初期,研究过各种公司的“死法”,也用多年来的财务审慎态度,与提前布局经营性业务,来表达对行业周期与风险的敬畏。
自2023年起,龙湖集团此前长期投入的商业、长租公寓等航道开始贡献正向的经营性现金流,加之物业管理、智慧营造两条轻资产航道,龙湖有了四条以内生驱动反哺整体盘面的航道业务。
在2024年上半年,上述四个业务依然以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。以持续稳健的发展来解决发展中的问题,内生驱动的龙湖将不受债务规模约束,而依托丰富的经营性业务构成,也为龙湖的债务结构优化,赢得额外的空间与时间。
报告期内,龙湖集团净增了219亿元经营性物业贷款,相应的截至8月23日,2024年以来归还了107亿元境内公开债,年内剩余到期公开债仅10 亿元。
相较于信用贷,以自持资产为锚点的经营性物业贷天然具备成本低、账期长等优势。在2024年,得益于政策支持,经营性物业贷的价值持续放大,截至上半年末,龙湖集团的平均合同借贷年期延长至9.19年,融资成本降至4.16%。
基于新环境,龙湖构建了 “两个资金闭环”——以正向经营性现金流来压降有息负债,用经营性物业贷增量来偿还信用融资,将压降负债真正转化为一件可持续的长期行为。在业绩会上,龙湖集团管理层解释了这种债务结构转换的意义,一是能让龙湖的负债水平降低;二是能让负债偿还节奏,与经营性收入的节奏匹配。在其给出的时间表里,到2025年底,龙湖将彻底完成新旧动能的债务结构转换。
“第二个转换”:收入与利润结构转换
当发展动能与债务结构的转换,同时指向经营性业务之时,龙湖向外界传递了对新发展模式的见解。
与开发业务相对应,经营性业务又被称为房地产行业的第二曲线。在过去,龙湖很早就开始重视第二曲线的投入,其中,广为业界熟知的动作,是每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性资产。而在长达十余年的投入周期里,这些在房地产高歌猛进时的真金白银,催生出龙湖近2000亿元的经营性资产矩阵。
源于与当前债务相匹配的规模,龙湖有了债务结构转换的底气,而在此之上,龙湖希望通过经营性业务,在收入和利润结构实现“第二个转换”。
今年上半年,龙湖集团的经营性收入达到131亿元,同比增长7.6%,对整体收入的贡献占比达到28%,对核心利润的贡献提升至80%以上,凭借经营性业务的高利润率,平滑了周期里的利润曲线。根据规划,龙湖希望在2028年时完成经营性收入占比过半,届时将完成业务收入结构的转换,至此,龙湖也将正式完成新旧动能的转换。
然而,在去库存的语境下,经营性业务的营收、利润增长同样亦非易事。商业投资、长租公寓等业务,不再有额外的现金流支持,日渐拥挤的物业管理、智慧营造等轻资产业务,亦需要凭借能力的差异化拓展更大的空间。
在财报里,龙湖展现出了其积极的准备。在上半年,龙湖商业新开业3座商场,并通过对头部存量项目进行改造与运营提升,令整体销售额及日均客流量实现同比两位数的增长。截至期末,累计开业运营的购物中心已达到91座,鉴于在手商业的存量,预计下半年还将开业10座商场,预计明后年会保持每年10座左右的开业节奏。
报告期内,龙湖将长租公寓“冠寓”、产城办公“蓝海引擎”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、妇儿医院“佑佑宝贝”、颐年公寓“椿山万树”等六大业务融合,推出全新资管旗舰品牌逍遥洲资管,形成从幼到老的全周期、全业态的资管平台,以全新的资管运营逻辑针对存量市场寻找更多机会。其中,作为业务基本盘的长租公寓“冠寓”,不断品质迭代,在全国持续落地4.0产品,期末出租率增至95.6%。
在2024年上半年末,龙湖智创生活的物业管理业务在管面积3.7亿方,客户满意度已连续15年超过90%,科技赋能实现管理提效,持续优化服务品质之余,将服务半径延伸至华为、京东、小米、蚂蚁、阿里、网易等旗下办公空间的一线场景,以及上海虹桥机场及其场区等公共设施场景,于拥挤的住宅服务外,在商企服务上拓展更大想象空间。
而脱胎于龙湖30余年能力沉淀的智慧营造业务,在2024上半年新增代建类项目26个,在管销售业态项目中,上半年累计销售40亿元。在上半年,龙湖龙智造发布了全新智慧空间科技产品矩阵,把龙湖多年来的数字化经验升级打磨为整体解决方案,帮助城市和企业实现数字化转型。
可以看到,在2024年上半年,龙湖的每一项经营性业务均遵循着质量与规模两个逻辑有序推进。如同过往不追求销售排名的龙湖一样,通过品质、能力、口碑提升,再自然而然带动自身发展是龙湖过往最熟悉的路径,在新周期之下,经营性业务之上,熟悉的齿轮再一次开始扭动。
全新形态的龙湖
在一年前,全球市值最高的房地产企业,美国霍顿房屋意外获得了巴菲特斥资数亿美元买入,随后一年里,巴菲特的眼光得到验证,截至目前,这家全美最大的地产企业市值已超过600亿美元。
与如今的风头正盛相比,霍顿房屋曾经历过比国内地产商更严峻的周期考验。在美国爆发次贷危机时,这家房企的果决与调整曾让业界奉为典范:一是通过壮士断腕,抢先保住了公司的现金流;二是舍弃了起家的高端产品,转而以中低端市场为定位,推出新主力产品线,在最低迷的市场里保持高周转率。
周期之下,审慎者总能格外受到生存天平的照拂。审慎并非消极,由审慎处萌生对危机的敏锐洞察,因缓解恐惧感、危机感为产生的决绝行动力,总能在穿越周期时占据最有利的位置。正如经历艰难转型的霍顿,通过十余年的时间,最终将资产负债率降到40%之下,以消费服务类行业的健康指标,重新定义房地产企业。
在过去三十年的时间里,海外房企无疑经历了更加严苛的生存环境,但可以看到的是,幸存者们也都在困境中找到难题的解法,实现新的发展路径。在亚洲金融风波下的1997年,三井不动产以经营性业务度过了最难熬的岁月,在销售业务大幅亏损781亿日元时,通过规模相近的租赁利润弥补了超过七成的经营亏损,并加大力度培育发展管理业务构建新的利润增长点,凭借新旧业务的均衡发展,推动资产规模在十余年来持续稳定增长。
站在新发展模式的起点,龙湖在研究过美国、日本、中国香港等成熟市场后,也得出自己的结论:“较低的负债水平+高经营性收入,是穿越周期必须要具备的两大条件。”
在过去,龙湖的审慎让它以坚定的投资与沉淀,打破了行业过往负债与规模构建的二元世界,构建起服务千万人的三大业务板块与“一个龙湖”生态体系,使得地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造都位于地产行业前十的地位。
而在新周期里,龙湖得以凭借足够体量的经营性业务,通过可持续的内生式增长,驱动的债务结构转换、收入及利润结构转换。在今年下半年,龙湖的有息负债还会进一步下降,在龙湖的规划里,这个数字将降至1700亿左右。
每一条内生驱动的航道,均意味着龙湖在收入和利润结构上的主动权,通过此消彼长应对不同的行业发展周期,正如曾经高速发展的开发业务,与如今仍能稳健增长的经营性业务。
在“两个转换”过程中,龙湖也将身段变得更加柔软。当每一条溪流缓缓汇入龙湖,龙湖也以新的形态涌入江河,蜿蜒九曲,奔流入海。
责任编辑:杨赐
步方捂住胸口,强忍住吐血的冲动……好气啊!十万枚元晶,那他得卖多少道蛋炒饭啊?十万除以十……额,不管了,反正就是好多道,够他卖到老了。
可是,我一直在担心的事情,还是发生了。
靠在靠椅上,我思绪一片混乱。
男子也不以为意,喉头微微上下滚动了一下,拍开了酒坛子的布盖。
坐在高堂之上,满脸威严的欧阳老将军对着底下的三位长得粗壮跟熊一般的三位兄弟道。龙湖:审慎者破局为了那块醉排骨,小黑愤怒了,柔顺的毛似乎都是要炸裂起来,呲牙咧嘴的瞪着步方。
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