过去一周，地产“优等生”万科在“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下，遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。

　　3月8日，万科债券终于出现大幅反弹，截至交易所债券市场收盘，“20万科08”涨超23%，“22万科06”涨超15%，“21万科02”涨超12%，“20万科06”涨超9%，“20万科04”“21万科04”涨超8%。

　　一位长期跟踪万科的分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从近期的股债价波动来看，是市场对于万科担忧的反映，但万科后续也给出了积极回应。在当前环境下，万科亦承受着开发业务退坡对利润表、现金流量表所带来的考验，不过万科总体资产充足优质，目前其信用以及资产盘活运营等工作也在有条不紊地开展。

　　经营性资产仍然可观

　　针对3月11日到期的美元债VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）（当前余额为6.3亿美元），有投资者关注万科能否到期偿付。3月5日，万科方面回应每经记者，该美元债的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中。

　　目前市场看一家房企的稳定性，主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值及变现能力等这几方面。

　　在资产安全垫上，万科目前也有足够的支撑，其耕耘经营性业务多年，在物流、长租公寓等业务上都做到了在各自行业的领先领跑。

　　上述分析师补充道，过往在经营性物业发展上，万科主要都是用开发业务利润给予资金支持，因此其经营性物业中抵押比例都比较低。后续万科若有进一步资金需求，考虑抵押后的经营性物业贷预计可以为万科提供超过400亿元的资金支持。

　　东方证券则指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

　　“特别难， 也有解”

　　事实上，从去年底以来，万科就已经在陆续出售部分经营性资产。

　　去年12月初，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。

　　2024年初，万科先是转让了其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权予深圳市投资控股有限公司。随后，万科又将旗下有名的商业项目——上海七宝万科广场剩余50%的股权出售给领展房产基金。

　　上述交易被市场成为是领展在“抄底”万科，因七宝万科广场议定物业价值是52亿元，而该笔交易的最终代价为23.83亿元。

　　从这一角度来看，万科对于自身经营安全性已有做好危机应对准备。每经记者了解到，在今年初的万科集团2024年目标与行动沟通会上，郁亮提出了12字方针——“特别难，也有解；特别好，才能活。”

　　据万科2023年三季报，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元，并表经营性现金流流入为2199亿元。

　　一位地产分析师向每经记者指出，从去年前三季度的现金流情况、当下的销售情况及债务方面来看，万科2024年偿债压力、现金流压力可控。另外，万科近期加大了商业、物流REITs推进力度，这也能在一定程度上增厚在手资金储备。

　　3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。

责任编辑：王其霖