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来源:中国 经营报
本报记者 黄永旭 西安报道
房地产行业公摊制度之争绵延多年,未有定论。近日,湖南湘潭房地产政策中,“套内面积”计价方式,再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。
《中国经营报》记者了解到,公摊面积作为购房过程中的一个重要因素,常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出,由于公摊面积的定义和计算方式并不透明,致使购房者难以判断房产真实价值,从而遭受了权益损害。因此,按套内面积计价方式的出现,才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。
关于公摊面积的讨论再度冲上热搜,“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么,取消公摊面积的时机真的到了吗?
“只是计价方式不同”
我国现行的《商品房销售管理办法》中规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
随着房地产市场的不断变化,购房者对房屋价值的认知与需求更加明确,按套内面积计价这一更为透明的方式,开始逐步进入大众视野。
9月5日,湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》,明确要优化住房销售方式,房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。
记者发现,湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市,早在5个月前,广东省肇庆市发布通知,从5月1日起,全市实行按套内面积计价宣传销售方式,成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。
“因为公摊面积确实是存在的,按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式,并不会影响同一套住房的总价。反而调整后,房屋单价提高了,购房人又会产生另一种质疑,认为房价提高了,更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示,实行按套内面积计价的做法,初衷是好的,但未必起到应有的作用。
记者从多位房地产从业人员处了解到,长期以来,房地产交易流程中,一般是以房屋建筑面积为计价方式,其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积,包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中,这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况,购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差,导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑,从而产生很多纠纷。”
西安房地产行业资深分析师朱郁表示,按套内面积计价政策的相继出台,反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切,对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理,这当中包含了公摊面积,导致实际面积与支付费用不对等的情况,需要更为透明的“保障”。所以,按套内面积计价的政策,可以降低购房者的顾虑,有利于购房者对房屋价值的判断。
“相较于按建筑面积计价,按套内面积计价方式对购房者来说,能够更直观地了解实际购买的居住空间大小,减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。
“公摊问题复杂而多维”
如今房地产发展现状下,实行按套内面积计价取代传统的计价方式,逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中,“公摊面积”可谓功不可没,是其中绕不开的重要因素。
多年来,购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平,增加了购房成本,降低了实际居住体验。因此,公摊面积引发的纠纷不绝于耳,社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。
成都一位购房者秦风(化名)告诉记者:“买房的时候不太懂,当时宣传是建筑面积120平方米,对我们小两口来说,是挺大的了。但是,收房之后,实际使用面积不到70平方米,公摊系数超过了40%,感觉上当受骗了。后来,总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念,只能说公摊面积这里水太深了。”
公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确,商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此,公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。
通俗地说,大家普遍认为,公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积,包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。
柏文喜表示:“实际上,公摊面积是一个计算出来的概念,在购房过程中,购房者看不见、摸不到的概念。而且,公摊面积的计算方式复杂,标准也不统一,购房者往往难以弄明白,但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此,随着房价的上涨,即使是小比例的公摊面积,也意味着较大的经济负担。
“但是,公摊面积是客观存在的,如入户大堂、电梯井等,这些空间对于住宅功能是必要的。因此,是否应该取消公摊面积,需要综合考虑多方面因素,短期内全面取消公摊面积可能面临挑战,但长期来看,随着市场的发展和制度的完善,这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。
朱郁则表示:“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题,涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度,仍需要综合考量。”
朱郁认为,目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用,可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均,能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验,因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。
“同时,公摊面积制度也存在一定程度的弊端,比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准,不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异,导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且,公摊问题难以监管,具体标准和细则不明确,给了开发商很大的操作空间,容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本,不公摊收益’的问题。某种程度上来说,增加了购房者负担。”朱郁说。
“得房率才是硬指标”
湘潭市公布实行按套内面积计价之后,引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中,除了“取消公摊面积”的声音之外,“提高得房率”也成为新晋焦点。
面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,去年中央作出了重要的战略部署,其中之一就是构建房地产发展新模式。而且,住建部部长倪虹也在多次会议中强调,要“下力气建设好房子”,优化增量住房。
因此,根据政策导向,多地将优化增量住房作为发力点,而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策,鼓励建设高品质住宅,开发高得房率产品。在市场方面,越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点,一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。
西安某房企高管何靖(化名)坦言:“眼下的房地产市场,只有高得房率才能吸引客户,这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说,现在进入第四代住宅时期,谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”
何靖表示:“简单来讲,第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前,西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块,项目得房率大部分都超过了90%,甚至有产品得房率达到近110%。”
“这一类产品共同的特点就是,面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率,其原因在于两方面:最主要的是赠送面积,基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送,而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送;其次就是在保证品质和居住体验的情况下,尽量缩减公摊面积。”
以西安保利某项目为例,该项目建筑面积188平方米型产品,赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米,露台赠送面积30.9平方米,总共赠送面积为50.4平方米,赠送率约为27%,得房率为106%。
朱郁表示,长远来看,公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品,提高得房率的趋势也更加明显。
责任编辑:李桐
陈伟亚(记者 吕玟嘉)09月21日,当长安福特的销量从2016年的月均8万辆下滑到今年8月的16623辆时,折射出电动时代下,其背后的美国第二大汽车制造商在中国市场的竞争乏力。福特全球CEO吉姆·法利近日在央视4套中文国际频道播出的《今日亚洲》栏目中表示:“来了中国,才知道我们落后了”。福特全球CEO吉姆·法利接受央视采访事实上,吉姆·法利在2023年访问中国后,就产生了浓厚的焦虑感。据报道,当时法利与福特CFO试驾了合资伙伴长安汽车的电动车之后表示:“他们领先我们了。”这款电动车在驾驶质量和科技功能方面遥遥领先福特,在吉姆·法利看来,这种领先已经是一种 “生存威胁”。而在看到了比亚迪海狮07后,他们瞬间明白了为什么福特引以为豪的“电马”Mach-e仅能在中国月销两位数。不论是福特蓝底logo上那只象征着活泼的“小白兔”,还是Mach-e上的那匹电马,都在中国“狼群”的生存威胁前变得了无生气。比亚迪海狮07与福特电马的对比美国人不明白,为什么都在造电车,中国车企的成本可以比自己低这么多。当时,吉姆·法利就将小米和理想等多个中国品牌的电动汽车运往总部供当地同事和工程师进行体验和研究。多个品牌电车电池成本占比对比在多次访问中国市场后,福特已经充分地意识到,中国电动汽车正在以“光速”前进,中国的电动汽车采用AI和其他大量新技术,而美国却找不到类似的产品。中国车企通过高效的产业链,正在以低价提供更好的产品,并且在海外迅速占领市场。根据公开数据,中国电动汽车在欧洲的份额已经达到10%,而两年前,这个数字几乎为零。今年第一季度,中国电动车在巴西市场份额为88%,在泰国市场份额为70%。事实上,吉姆·法利到访中国分别是在2023年和今年4月。回去之后,福特是否做出了改变?的确有改变,但并不是人们意料之中的“奋发图强、迎头追赶中国电动车”的剧本,而是调转方向——一方面避开主流电动市场,转而开辟小型电动车,避免在主流市场与中国对手正面碰撞;另一方面,保留内燃机,专注于“非电动化方向”的技术升级。今年6月,据外媒报道,福特正在准备推出最新的价格更低的纯电动汽车,福特汽车已经开始招募前特斯拉、苹果以及RIVIAN的工程师,这些员工将组成一个全新的团队并开发低价纯电动车型。但与此同时,糟糕的二季度财报让吉姆·法利有了对电动化战略更清醒的认知,我们不会过快推出小型电动汽车,“我们刚刚面对现实”,他说:“如果我不能在前12个月内赚钱,我就不会推出任何车辆。”福特财报显示,二季度福特电动车业务销量为2.6万辆,平均每辆电动汽车亏损4.23万美元。上半年共销售3.6万辆电动汽车,每卖一辆电动车亏损6.94万美元。在行业价格下行的压力和批发量下滑的双重打击下,福特预计2024年电动车业务的亏损将在50亿至55亿美元之间。福特在中国的窘境,本质上是在电动化水平上的落后。而作为福特的高端子品牌,林肯也伴随着福特缓慢的电动化脚步,从而在中国市场节节败退。今年1-8月,林肯汽车在中国市场的销量约为3.6万辆,平均月销量在4500辆,按此推算,林肯中国今年累计销量约在5.5万辆。作为对比,2023年林肯中国销量约为7.3万辆,2022年林肯中国销量为7.9万辆。纵然从上汽大众来到林肯的知名职业经理人贾鸣镝在4月份的北京车展首秀上,以“传世豪华”为主题展现了其强大的个人魅力和语言感染力,但“巧妇难为无米之炊”。2022年3月推出国产车型林肯Z之后,林肯这两年并未推出全新车型,只是对旗下冒险家、航海家、飞行家等产品进行了年款迭代。在电动化方面,虽然冒险家、飞行家和林肯Z皆有混动车型,但声量都不大。福特此前对林肯品牌做出转型规划,林肯汽车将于2026年前推出5款纯电SUV,但受制于上文提到的原因,这一计划被放缓。众所周知,林肯在华并没有专门针对中国市场的技术研发部门,产品依靠全球车型体系导入。因此,林肯在中国市场的竞争力很大程度上取决于林肯美国总部的产品力能不能吸引中国人。显然,这越来越难了。的确,能够将座椅做成两条腿单独调节支撑角度这种细节彰显了林肯的豪华功底,但在中国智能电动车绝对的大空间和各种女王座椅等大量“本地化细节”和新车发布会上满屏的8295P、Orin X和端到端智驾方案面前,林肯式豪华的感知度并不明显。虽然暂时落后了,但是林肯品牌很坚持自我。在对电动汽车的市场需求和自身的战略规划进行重新评估后,林肯决定在其车型阵容中继续保留传统动力总成,不走激进的电动化路线,而是专注于整合其他高科技功能,以提高其车辆的整体吸引力。林肯总裁黛安·克雷格认为:“我们要倾听客户需要什么,比如林肯领航员的客户往往会装载很多货物和乘坐者,所以电池没那么有意义。在我们真正了解我们的优质客户想要什么之前,我们不会就品牌电气化的去向做出任何具体的重大声明”。在包括福特/林肯在内的北美汽车制造商看来,混动车和内燃机车的优先级要远高于纯电动车。在“客户要什么,我们就造什么”的理念中,林肯在美国优先开发内燃机为主的新车并没有错。但正如上文所说,林肯中国的产品线很大程度上基于其全球产品线的平移,这就意味着,它目前无法跟上中国客户对电动化和智能化的需求。对于林肯中国总裁贾鸣镝来说,他的面前其实是一道无解题。毕竟,“林肯的豪华”与“中国市场期待的豪华”之间,差的不只是一套营销方案,而是以“代际”为单位的产品力差距。而林肯总部的“用户思维”和中国用户的需求之间,毕竟隔着浩瀚的“太平洋”。贾鸣镝曾表示,“林肯是个小而美、美而精的品牌”。从某种程度上来说,这其实也是放弃了林肯销量大幅增长的愿望。从林肯到福特,这家美国第二大汽车制造商旗下的两大主流品牌,越来越失去其在中国市场的主流地位。
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