来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看 ，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

林欣惟（记者 周佳欣）09月21日,�

林欣惟（记者 郭学竹）09月21日,�

大皖新闻消息，北京时间10日晚间，世预赛18强赛第二轮国足主场迎战沙特，在开场16分钟就1比0领先且多一人的情况下，国足最终惨遭沙特逆转，1比2输掉了比赛，遭遇18强赛两连败。赛后，主教练伊万科维奇成为众矢之的，现场球迷高喊下课，新闻发布会上媒体问其是否选择辞职，官媒人民日报也写道，“中国队痛失好局，主帅难辞其咎。”赛后，球迷纷纷去前国足主帅@高洪波2010年发布的唯一一条微博下留言，呼唤高洪波重新出山。截至目前，高洪波那条微博下的留言评论，已突破3.8万条。高洪波唯一一条微博下的评论已近4万条记者注意到，高洪波的微博认证还是“中国国家足球队主教练高洪波”，2010年加入微博后，发且仅发了一条微博。在这条微博下，很多球迷留言请高指导重新出山，“队危，速归！”多位球迷留言请高指导重新出山当然，评论区也并非只有一种声音，也有部分球迷留言表示，高洪波教练的执教风格颇为“固执”，且其第二次执教国足的世预赛战绩也并不理想，“高洪波怎么下课的忘记了吗？”此外，还有球迷劝高洪波千万别趟浑水……也有网友劝高洪波千万别趟浑水高洪波教练被球迷普遍认为是过去近15年内所执教过中国国家队效果最好的国产主教练，中国足坛名宿范志毅也曾点评“小高（高洪波）带的蛮好的”肯定其执教水平，高洪波任内国足曾踢出过诸如东亚四强赛3-0大胜韩国，热身赛1-0力克法国队等等经典比赛。高洪波（左）现任北京市足协技术总监 图据北京市足协国足近10年换过9任主帅根据统计，近10年中国男足已经更换过多达9任主教练。在国足近10年的这9任主帅中，任期最长(825天)以及率队参加比赛最多(30场)的是里皮(一期)，任期最短(49天)成绩最差(2场0分)的则是卡纳瓦罗，率队成绩最好(6场场均2.17分)的则是里皮(二期)。中国男足近10年9任主帅及带队成绩如下：伊万科维奇，任期199天至今，6场1胜2平3负，场均0.83分亚历山大·扬科维奇，任期384天，18场5胜5平8负，场均1.11分李霄鹏，任期117天，4场0胜1平3负，场均0.25分李铁，任期763天，13场6胜2平5负，场均1.54分里皮(二期)，任期174天，6场4胜1平1负，场均2.17分卡纳瓦罗，任期49天，2场2负，场均0分里皮(一期)，任期825天，30场11胜8平11负，场均1.37分高洪波，任期251天，8场3胜1平4负，场均1.25分佩兰，任期680天，26场11胜10平5负，场均1.65分伊万科维奇“继任者”已浮出水面据北京青年报报道，在是否换帅的问题上，中国足协一直持审慎态度。一方面，国足即便遭遇两连败，但仍有8轮未战，换言之，伊万到目前并不存在“未按合同约定完成阶段带队任务”的问题。另一方面，换帅牵扯的各类问题错综复杂，足协除了需要与现教练团队处理合同问题外，能否在短期内物色到适宜的接替人选也存疑问。9月10日，中国队赛后离场 图据新华社北京青年报称，从目前形式来看，中国足协已经到了非换帅不可的地步。除了舆论和球迷的压力，国足当下士气的低落也是不能忽视的事实。数据显示，国足在伊万麾下参加了6场比赛，战绩为1胜2平3负，而从36强赛末轮客战韩国队至今，3连败已经让球队内部对伊万的用兵产生一定的质疑。如果主教练不被广泛信任，那么不仅更衣室会失控，比赛中球队技战术执行的效果也将大打折扣，而这才是中国足协最为担忧的。综合各类因素来看，中国足协更有可能在现役国字号男足梯队主帅中，选择一人“火线”接手国足。2005年龄段U19国足塞尔维亚籍主帅久尔杰维奇、2003年龄段U21国足西班牙籍主帅安东尼奥都是相对适合的候选人。北京青年报称，伊万科维奇于11日下午返京，随后将与中国足协进行工作沟通。足协是否决定换帅，或者选择怎样的新帅，答案很快会水落石出。延伸阅读“伊万下课”上热搜，媒体：被足协解雇将获赔9个月薪水主教练伊万科维奇在赛场上某种程度来说，这场1比2被沙特队逆转的比赛，比五天前0比7惨败于日本更让人难以接受，中日两国足球整体实力巨大差距的面前，第一场比赛的结果无非是多输了几个球。但本场比赛国足完全有机会赢球，至少是拿分，球员拼命了，很多球员都拼到了受伤退场；对手也犯错了，3分钟时间内先后送上一个乌龙和一张红牌。近乎90分钟多一人的情况下，国足最终被沙特队用两个角球逆转比赛。这个责任，只能而且必须是主教练伊万科维奇来承担。球员谢场过程中，呐喊了90分钟的球迷还在高喊“伊万下课”！而在微博热搜榜上，“伊万下课”长时间位列其中。留下诸多问号的克罗地亚人，却在赛后新闻发布会上拒绝辞职，“这个问题不应该由我来回答。”国足输球的责任必须由主教练伊万科维奇来承担两场比赛丢了三个角球本场比赛两个丢球，都来自对手的角球，这是国足两场比赛所丢的第三个角球，五天前中日之战开场12分钟，日本队角球打出挡拆配合，远藤航在巨大空位处完成头球破门。如果更细节一点，打日本和本场比赛第一个丢球，都是近门柱没有站人而远门柱站人，虽然曼奇尼赛后发布会并不承认角球战术是有过演练，但明眼人都能看明白，国足在角球防守过程中的巨大失误。“近门柱本来是安排李磊站的，对方角球战术是比较传统的方式，我们出现了漏洞，导致了丢球。”伊万赛后给出的回应来看，他是的确知道对手角球得分能力很强，但球队就是防不住。大连集训期间，就有媒体报道，伊万战术训练的重点是攻守转换和定位球攻防，而在打完日本回到大连后，球员在训练前接受采访时也曾表示，定位球是球队训练重点。那么问题来了，定位球防守难道是练了寂寞？谢文能无法支持才被换下迟迟不换人，临场指挥存在问题本场比赛更大的争议来自换人，中场休息王上源换下蒋光太，比赛第70分钟张玉宁换下武磊后，国足此后在第87分钟才用黄政宇换下谢文能，这三个换人都完全是被动的——蒋光太上半场倒地铲球过程中看上去受伤了，武磊连续冲刺体能大幅度下降，谢文能也是拼抢中倒地受伤。在比赛75至80分钟这个阶段，因为长时间少一人作战，沙特队体能出现明显下滑，国足已经开始连续围攻对手，与此同时费南多和拜合拉木明显体能下降，但伊万始终没有在这个时候进行换人，而曼奇尼在比赛第81分钟连换三人，沙特最终站稳脚跟，随后利用第90分钟的角球完成绝杀。而在沙特队进球后，伊万才想起换上阿兰和林良铭，但此时留给中国队只剩下最后4分钟时间，最终回天无力，中国队惨遭逆转。对于不换人这个问题，伊万的回答和外界的观感南辕北辙，他认为费南多表现出色，助攻了第一个进球，而谢文能和拜合拉木还有体能，能够完成技战术要求。实际上，费南多和拜合拉木在体能和效率上的下降，是肉眼可见的。70岁的主帅，临场指挥经验应该是最宝贵的财富，也是最值钱的，但伊万带队6场比赛，客场打新加坡莫名其妙摆出505阵型被对手扳平比分，本场比赛迟迟不换人，强项完全变成短板，让人难以理解。伊万本场比赛迟迟不换人让人难以理解习惯性甩锅，不愿承担自己的责任本场比赛关于角球防守丢球，伊万的回答留给外界甩锅的嫌疑，他表示近门柱是安排李磊站位的。话外之音，是李磊没有执行战术，导致第一个角球丢球。执教国足5场比赛，外界认为伊万的一些做法存在不愿意承担责任的意思。比如第一场比赛2比0领先新加坡的情况下被对手追平，伊万选择更换主力门将，之后就一直使用王大雷顶替颜骏凌首发，传递出颜骏凌应该为两个丢球负责的信号。36强赛第五轮主场1比1打平泰国的比赛，国足第20分钟被素巴楚头球破门，伊万在28分钟就用拜合拉木换下高天意，高天意没有紧跟后插上的素巴楚的确是丢球的原因之一，但这并不是全部，蒋光太同样让对手过于轻松传中。换下高天意，意味着将丢球责任全部指向球员，事实上整个上半场泰国至少有三次必进球机会，这难道不是伊万自己体系出了问题？就在和泰国队关键比赛赛前，伊万还在接受媒体采访时表示执教生涯在中国难度最大，因为中国足球没有明确清晰的足球体系。这话听着没毛病，但问题是，一场生死大战前主帅抛出这样言论的目的又是为何？言下之意，打不进18强赛都是中国足球本身问题，不是我的责任。伊万在场边高举双手看不出任何技战术的风格扬科维奇刷新职业化以来亚洲杯最差成绩后，中国足协选择了同样在亚洲杯带领阿曼小组出局的伊万。对于伊万来说，接手国足客观来说，有点时间紧、任务重。从3月至今已经过去半年，伊万也带队打了整整6场比赛。抛开1胜2平3负的成绩，克罗地亚人带给国足的技战术风格，犹如雾里看花，让人完全看不明白。6个对手可以细分，前两场打传统意义的弱队新加坡，国足以我为主，伊万采用4-3-1-2菱形中场体系。第三场生死战主场踢泰国，总体来说现在泰国和国足处在同一水准，伊万坚持的体系面对同级别对手就完全不奏效，若非运气帮忙，上半场就会被打花，最终1-1的平局也把国足逼上绝境，险些最终无缘18强赛。之后三场打韩国、日本、沙特，这是传统意义的强队，伊万两个客场采取稳守的策略没有问题，但最终场面呈现的结果是，守不住，更没有进攻。主场打沙特想拼进攻，哪怕人数处在优势的情况下，国足也没有控球优势，还因为两个定位球防守由胜转败。球队不但没有技战术风格，用人也存在很大的随意性。边路攻击手韦世豪在伊万的体系中始终打前腰，边路球员谢文能在中泰之战的关键时候替补打后腰，拜合拉木也在这场比赛打靠右的后腰，这都完全不是球员所擅长的位置。对阵日本的比赛，高准翼替补出场打后腰，同样是球员极其陌生的位置……伊万言下之意是自己不会选择辞职发布会为何拒绝辞职对阵沙特比赛赛后新闻发布会有点名场面的意思。资深媒体人孙雷一口气连续提问伊万：“为什么连续两场比赛角球丢球”“为什么体能下降比较严重的费南多坚持到了最后”“为什么用黄政宇对位换下谢文能”“你是不是会在这场比赛后选择下课”……很显然，下课是现场很多媒体人心中共同的想法，不少人现场都用鼓掌的方式来表达自己的态度。伊万没有回避问题，但他表示，“这个问题不应该由我回答。”言下之意，自己不会选择辞职，当然，中国足协可以主动选择解雇他。此前中国足协方面表示，和伊万科维奇签订的是阶段式合同。也就是说，在打进18强赛后，伊万的合同已经自动延续到小组赛结束（明年6月），如果现在中国足协解雇伊万，将赔付其9个月左右的薪水。从金钱角度来说，伊万拒绝辞职是可以理解的，但这种从来不主动承担责任的态度，无疑是令人失望的。最近两场比赛后，伊万从来没有说过自己为比赛结果负责。哪怕在6日从东京返回大连当天训练前接受媒体采访的时候致歉，伊万也是表示，球队需要为0比7向球迷致歉。至于其个人问题，从来没有说过。国足上下还能一条心吗？但愿吧。