“银行房贷业务对中介的依赖性很高，这两年感觉尤其明显。”一位业内人士在接受记者采访时表示。

近日，上海、江苏、山东等地发文“叫停”房贷返点，重点整治银行与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象。

《国际金融报》记者采访了解到，上海已有银行进入存量房贷业务清算阶段。

时隔多年，为何房贷返点又“抬头”？有专家指出，核心或在于银行对个人房贷业务的获客渠道不足，建议银行多下功夫提高风险识别和管理能力，还需重视线下市场的开拓能力，不能简单地依赖线上信息来源或者间接信息来源。

多地“叫停”房贷返点

按房贷比例返现、送金条……作为房产交易中“隐秘的角落”，个人房贷“返点”乱象近日被多地监管提上整改日程。

同时，要求各会员单位立即停止已有的任何形式的“返点”或“变相返点”行为，及时清理、取消、终止执行已签订的费用返点协议及类似协议。存量业务则须自通知下发后一周（7个自然日）内整改完成。

所谓房贷“返点”，一般是由银行与房产中介机构“公对公”地签订合作协议，按照贷款金额以一定比例给中介返佣金作为推广激励。据业内人士透露的信息，今年上半年，上海地区房贷“返点”比例可高达1%。

此外，以“房贷返点”为关键词在社交平台上搜索，传授消费者绕过中介直接与银行签约拿返点的帖子也不在少数。有网友反映，今年6月办理二手房商业贷款时，在某股份行折现5克金条。

值得关注的是，房贷“返点”乱象引发了多地重视。记者注意到，山东､江苏两省银行业协会曾发布相关通知，重点整治银行与房地产中介公司、开发企业等机构及相关个人间存在的“返佣”乱象。7月30日，南京市房地产经纪行业协会发布倡议，强调严格规范与银行业金融机构的合作行为，不得以任何形式向银行业金融机构收取或变相收取佣金或权益。

“存量业务已经进入最后付款结账阶段了。”问及整改进度，上海一位银行业内人士告诉记者。

虽然上海银行业加强机构自律、明令“叫停”房贷返点，但私下交易的现象却未被根治。据该人士透露，房贷返点“叫停”后，公对公的返点已然销声匿迹，但私下交易依然存在，市面行情从千分之二到千分之四不等。

银行获客渠道不足是关键

时隔多年，为何房贷返点乱象再次“抬头”？

业内人士最直观感受到的是信息差的裹挟。“银行房贷业务对中介的依赖性很高，这两年感觉尤其明显。”该人士表示，“中介机构掌握了最前端的信息资源，而银行客源几乎都来自于此。此前有客户经理为与中介搞好关系、获取第一手资源，甚至协助中介拍摄卖房的素材。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，对于银行来说，新房贷款业务拓展的方向非常清晰，可以直接与开发商合作，二手房市场则不同，房产中介掌握了大量信息资源。当房地产市场进入存量时代以后，房贷市场规模不再大量增长，银行为了争夺存量资源就会进行非理性内卷。

在李宇嘉看来，这种无序的恶性竞争最后将给银行带来风险。一方面增加了银行的业务成本，另一方面也可能导致贷款审查标准的放松，如银行可能在贷款人没有达到实际偿付能力的情况下发放贷款，不利于银行的内控管理。此外，“公对公”返点带来恶性竞争，会扰乱房地产市场的金融秩序。

“当银行的对公信贷面临经济周期风险时，工作重心会转向具有非周期特性的个人业务。其中，个人住房按揭贷款成为银行营销的重点，不少银行会采取重任务重激励的策略。”上海交通大学上海高级金融学院副教授李楠分析指出。

“过去银行主要通过房地产开发贷款获得后续的个人住房按揭，目前房地产市场形势下，大多数银行‘一刀切’式地停止了房地产开发贷款业务，于是只能直接向市场营销个人住房贷款。”李楠进一步分析道，“然而，银行直接向市场营销的能力是不足的。在数字化转型大趋势下，许多银行没有形成科学的数字化转型理念，只是简单加大科技投入，更加依赖线上获客，同时大幅度裁减网点，使得面对面展开零售推广的能力大幅下降，于是只能依赖房产中介，靠返点获取客户，而且越卷越高。”

李楠指出，银行给房产中介返点的核心原因在于银行对个 人房贷业务的获客渠道不足，仅仅禁止银行机构返点难免“治标不治本”。

“想要真正解决这一问题，各家银行需要下功夫提高风险识别和管理能力，不能简单粗暴地停止所有房地产开发贷款业务。同时，也需要各家银行重视线下市场的开拓能力，不能简单地依赖线上信息来源或者间接信息来源，同时也需要监管当局制定激励和考核机制时，从问题产生的源头出发。”李楠最后建议道。

记者 李若菡

编辑 姚惠

责任编辑 孙霄

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