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公爆基丁   

近期，有关淳厚基金、同泰基金两家机构出现的内部问题，再次将个人系公募推到资本市场的聚光灯下。自2014年6月新规下发以来，个人系公募发展已步入第十个年头。目前来看，个人系公募数量持续增加，管理规模有所提升，但尚未形成突出的优势，且机构间规模、业绩差异也逐步凸显。另外，由于股权多由自然人掌控，也使得个人系公募相对容易成为股权纷争的“温床”。在此背景下，如何构建属于个人系公募的独特优势？怎样防范各类潜在风险？下一个十年，个人系公募又应如何发展？

已有27位“选手”

由于涉及股权违规转让，9月14日，监管对淳厚基金连发多张监管函。至9月17日，淳厚基金针对相关情况发布公告及申明回应，也使其成为近日资本市场的焦点。除淳厚基金外，同泰基金“欠电费”事件也在近期引发市场关注。据悉，此前有关同泰基金被催缴1.5万元电费的消息在市场上流传，不过，相关消息随后被同泰基金证伪。

淳厚基金、同泰基金接踵而至的内部问题也令个人系公募再度被推至聚光灯下。回顾2014年6月，中国证监会印发《关于大力推进证券投资基金行业创新发展的意见》，宣布放宽基金行业准入门槛，允许民营资本、专业人士等各类主体设立基金公司。2015年3月，我国首家自然人控股的公募基金公司——泓德基金应运而生。随后，个人系公募的队伍不断扩容壮大。

其中，2017—2020年，个人系公募如雨后春笋，短短四年，就有凯石、博道、东方阿尔法、合煦智远、恒越、弘毅远方、蜂巢、中庚、惠升、明亚、同泰、朱雀、淳厚、睿远、博远、达诚、兴华、汇泉、尚正、易米、百嘉合计21家个人系公募获批成立。不过，继汇百川基金于2022年11月获批后，个人系公募已有近两年未迎“新人”。

公开数据显示，当前，全市场共有27家个人系公募。截至2024年6月，除汇百川基金尚未有规模数据外，其余26家机构的资产管理总规模约0.5万亿元，在全市场31.08万亿元的体量中占比约1.6%。

同期，Wind数据显示，个人系公募的管理规模达4999.98亿元。其中，债券型基金规模合计为3087.4亿元，占比61.75%；股票型、混合型基金的规模合计分别为246.51亿元、1508.5亿元，占比4.93%、30.17%，此外还有货币型基金和FOF分别占比3.03%、0.12%。

分化渐显

不同于老牌的银行系、券商系公募等已有二十余年的发展历程，个人系公募仅发展十年左右。在发展路线上，目前的个人系公募主打“小而美”，即集中布局一至两类产品。

具体而言，多数个人系公募倾向重点发展债券类基金或权益类基金。例如，Wind数据显示，截至二季度末，蜂巢基金、惠升基金、博远基金旗下的债券型基金规模在全部产品中的占比均高达九成。同期，也有睿远基金、博道基金、东方阿尔法基金的权益类产品规模占全部管理规模的九成及以上。

成立时间的不同和重点布局的方向迥异，也令不同个人系公募的规模差距较大。对比其余公募机构，个人系公募的管理规模仍相对较小，单家机构的管理规模排名也大多处在行业的中部靠后区间。当前，仅有鹏扬基金的管理规模超千亿元且排名相对靠前。Wind数据显示，截至二季度末，鹏扬基金的全部管理规模为1156.89亿元，在数据可取得的200家基金管理人中排名第56。同期，也有兴合基金的全部管理规模仅1.84亿元，排名第196。

除产品布局和规模分化明显外，在近年来市场震荡、行业降费的背景下，个人系公募之间也存在业绩差异较大的情况。例如，在个人系公募中，由总经理担任基金经理的情况并不罕见。但年内，在睿远基金总经理所管产品业绩排名靠前的同时，也有由天治基金、东方阿尔法基金总经理在管的部分产品单位净值跌破1元，甚至有产品跌成“4毛基”。

Wind数据显示，截至9月17日，由睿远基金总经理饶刚管理的睿远稳进配置两年持有混合A/C的年内收益率分别为5.4%、5.17%，在同类混合型产品中排名前2%。

与此同时，由天治基金许家涵“掌舵”的天治量化核心精选 A/C 的年内收益率分别为-40.25% 、-40.32%，单位净值仅为0.41元、0.42元。同期，东方阿尔法总经理刘明在管的东方阿尔达招阳混合A/C/E的年内收益率分别  为-40.51%  、-40.85% 、 -40.72%，单位净值也仅为0.39元、0.37元、0.39元。对比来看，上述5只产品在同类业绩排名均在倒数1%左右。

前海开源基金首席经济学家杨德龙评价称，过去十年，个人系公募成为公募行业的重要力量。个别个人系公募管理规模较大，主要是由于相关机构在行情高涨时发行产品，也可能是相关产品的“舵手”是公募基金的领军人物，因此有较大的资金号召力。同时，由于个人系公募受创始人的投资风格影响，在产品类型、业绩方面也可能有较大差异。

某公募市场人士认为，在个人系公募中，随着成立时间的不同，表现也会有所分化。但这也是企业正常运行过程中会面临的正常情况。由于个人系公募普遍发展时间较短，市场还是要给这类公司多一点理解和支持。

下一个十年

随着近期淳厚基金股权违规转让遭监管处罚，也令市场对部分个人系公募的股权治理结构产生担忧。不过，有业内人士认为，相关情况属于特例，并非存在个人系公募的共性问题。

某个人系公募内部人士坦言，“《公开募集证券投资基金管理人监督管理办法》对公募股东资格及创始人有非常具体的规定和要求，个人系公募公司治理完善的还是占大多数。相较之下，淳厚基金的情况属于特例，其他非个人系公募也可能存在类似问题”。

“无论是有国资背景的公募还是个人系公募，都可能发生股权结构不稳定的情况。就个人系公募而言，还是要从创始人背景来看，如果公司治理结构完整，创始人也在按照资管行业的逻辑，认真扎实地为投资人赚钱，获取长期收益和价值并不是难事。由于个人系公募没有母公司给出的考核压力，只要在能力范围内做好产品和业绩即可，不用为做而做，因此，也不用盲目追求规模扩张。”上述内部人士补充道。

那么，在下一个十年，个人系公募又该如何发展，找准定位并突出自身的特色？

前述个人系公募内部人士认为，公募基金是典型的“以人为本”的行业，其行业特征决定了公司的发展对员工专业能力的倚重。人才流失会对公司的核心竞争力造成严重影响，而解决这一问题的根本办法就是通过股权激励的方式，将持有人、股东和管理人的利益捆绑在一起，建立长效的激励和约束机制。从激励机制角度看，不少个人系公募基金在成立之际就设立了员工持股平台，让员工共享企业发展的成果，注重投研转化，考核着眼长期，致力于构建优秀而稳定的人才队伍。

中庚基金表示，作为中国资本市场的专业机构力量，公募基金汇聚涓涓细流，与中国资本市场携手并进，实现了跨越式的发展。将在公司治理、业务升级、产品创新、投资者服务、投资管理能力、优化市场资源配置等方面不断变革与发展。伴随行业竞争的愈演愈烈以及投资者投资需求的不断提升，走差异化、特色化发展成为公募基金业务升级的新路径。

在投研建设方面，中庚基金也提到，自成立以来，始终以投资者利益为中心，非常注重投研团队建设和投资策略体系的构建与进化。公司深刻认识到，在投资策略体系上保持持续的竞争优势，需要目标高度一致的优秀人才协同。因此，优秀的人才和高效的组织是低估值价值投资策略体系高效运行的坚实保障。

“预计在下一个十年，个人系公募的发展仍会维持分化趋势，但这也取决于市场行情的发展，因为公募基金很大程度上是‘看天吃饭’。同时，也与个人系公募领军人物的投资理念、投资业绩是否得到投资者认可有关。若管理规模过小，可能也较难存活。”杨德龙如是认为。

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吕宜婷（记者 郑铭淑）09月19日,#entText .video-list a,#endText .video-list a:visited{text-decoration:none;color:#fff;}

吕宜婷（记者 周贤士）09月19日,每经记者：温梦华 熊嘉楠 每经编辑：陈俊杰小杨哥和辛巴之间的争议正在愈演愈烈。近日，两大超头主播辛巴和小杨哥因带货同一品牌的大闸蟹时在价格上发生争端，与之相关的多个话题登上微博热搜。随后，辛选方面称“针对在三只羊团队直播间购买了争议商品如梅菜扣肉、茅台等的消费者，辛选将向他们发放‘行业慰问金’”。辛巴818专属店人工客服称，在三只羊团队直播间购买了兔年生肖茅台的消费者，（领取“行业慰问金”）需要提供广州中九检测鉴定有限公司（以下简称“中九检”）出具的电子溯源码，具体情况直接咨询中九检。9月17日，《每日经济新闻•将进酒》记者第一时间联系并采访了中九检法定代表人谢智锋。了解到，自9月11日至今共检测460瓶（消费者在三只羊直播间购买的兔茅），其中不符合正品特征的有154瓶，大部分都是“拔帽”酒。同时，记者致电贵州茅台打假维权部门，相关人士表示，贵州茅台没有和任何第三方鉴定机构合作鉴定茅台酒产品。为何中九检会成为辛选团队指定的鉴定机构？中九检的检测是否具有准确性？对于这一引发热议内话题，记者也分别向辛选团队、三只羊团队发去采访函欲了解详情。截至发稿，上述两个团队均未回复。辛选指定茅台鉴定机构：共检测460瓶，154瓶“不符合正品特征”“大家好我是辛有志，明晚8点我将开启直播，我会带着1亿元现金进行赔付。”辛巴在9月10日发布的视频中如是说。9月11日晚，辛巴没有如期开启直播。截至目前，辛巴在快手平台上的账号仍处于“直播封禁”状态。《每日经济新闻•将进酒》记者在快手平台上咨询“辛巴818专属店”，在问及相关的“行业慰问金”发放情况时，人工客服表示：“因行业慰问金发放需要广州中九检测机构出具的电子溯源码辅助证明，具体操作可以直接联系中九检测咨询。”在记者多次确认“茅台发放慰问金是否为9000元？”时，辛巴818专属店人工客服均未直接回应，而是称“可以直接联系中九检测咨询”。辛巴818专属店在线客服回答中九检方面表示，如果检测出不符合正品特征，消费者可以向辛选助理申请到9000元/瓶的行业慰问金，并向记者发来一些消费者领取后的转账截图。其中有消费者领到的金额高达12万元。谢智锋提供的最新数据显示，9月11日至今共检测460瓶（消费者在三只羊直播间购买的兔茅），不符合正品特征的有154瓶。“154瓶中有14瓶假盖假喷码，2瓶换内芯，剩下都是‘拔帽’酒。”9月17日11时左右，谢智锋方面提供的最新数据公司成立不足一年 中九检“何许人也”？辛选团队为何要指定中九检？中九检的检测结果是否具有权威性和准确性？天眼查显示，广州中九检测鉴定有限公司成立于2024年，法定代表人为谢智锋，背后第一大股东为广州九觅文化创意有限公司，持股99%；而谢智锋持有广州九觅文化创意有限公司99.9%股权。广州中九检测鉴定有限公司成立于2024年，法定代表人为谢智锋 天眼查截图“我们是借助X-RAY设备来对三只羊直播间所销售的兔茅进行检测，这个设备也是我参与研发出来的。通过X光透视瓶盖的内部结构，能非常直观地能看到其结构是否变形，准确度还是非常高的。”谢智锋告诉每经记者。早在今年6月，谢智锋就开始对三只羊直播间所售茅台进行检测。“当时三只羊发布了声明，我觉得他们在质疑我的能力，所以我为了证明自己，在视频中称我个人免费鉴定三只羊直播间卖出去的生肖茅台酒。”谢智锋向《每日经济新闻•将进酒》记者表示，在9月之前他并不认识辛巴及其团队。9月辛巴第一次主动电话联系他；两三天后，辛巴再次与他电话并邀请他去杭州见面，“当时在他办公室，我们最终决定免费给消费者做鉴定”。目前，与谢智锋相关联的公司共有5家尚处于存续、开业状态，包括江西九觅酒业公司、江西九觅智慧科技有限公司、广州九觅文化创意有限公司等。记者注意到，在谢智锋团队运营的“九觅国香”小程序上，其也有售卖茅台。对此，谢智锋向记者解释：“中九检测就是专门做鉴定，不售卖酒；但我还在其他公司担任股东，江西九觅酒业有销售茅台酒以及其他名酒。我们售卖的茅台产品，大部分都是从市场上的经销商以及同行酒商等进货，有少部分也会从熟悉的消费者手中回收。”贵州茅台打假维权部门：未与任何第三方鉴定机构合作鉴定对于三只羊直播间所售卖的兔茅真假争议问题，贵州茅台公司如何看待？三只羊公司如何回应？三只羊直播间售卖的兔茅产品渠道又来自哪里？《每日经济新闻•将进酒》记者查询发现，三只羊抖音带货账号为“三只羊网络对酒当歌”，该账号认证公司显示为“安徽金樽世家科技有限公司”，该公司控股股东为三只羊集团。每经记者进入上述三只羊公司抖音账号的商品橱窗中，显示飞天茅台酒均来源于“盛锦鸿业酒类专营店”，该专营店的客服向记者介绍：“（我们）这边和经销商合作，正规渠道拿货。保真且支持鉴定。”每经记者与专营店客服对话截图9月17日，《每日经济新闻•将进酒》记者致电贵州茅台打假维权部门，相关人士表示，贵州茅台没有跟任何第三方鉴定机构合作鉴定茅台酒产品。他还称，消费者购买到假茅台酒的概率没有那么大。如果你在线下（指茅台官方在各省市的专卖店预约鉴定）鉴定过了，应该也没啥问题。同时，每经记者也致电茅台华南某地线下鉴定门店。工作人员表示，茅台酒鉴定只能先通过官方渠道预约，预约成功后到线下门店鉴定。“我们专门有一个部门每周六会过来鉴定，需要打客服电话预约。”在每经记者询问是否生肖茅台酒较为容易被“拔帽”时，该工作人员称，需要带上酒到线下咨询专家。“电商那些卖（茅台酒）回收品包材的人都是炒酒的，市场上确认存在假茅台。尤其是在部分电商平台上购买的茅台酒。”成都某酒商此前在谈及对生肖酒“拔帽”问题时表示。

被称为“广州最贵旧改”的海珠区康鹭片区，已正式进入建设阶段。康乐桥是康乐村的地标之一，沿着桥向西的一条窄路，划分了两个迥异的空间。8月19日，南侧一大片被围栏隔离的空地内，推土机正在施工。另一侧，楼房上挂着“告别窄巷握手楼”的拆迁横幅，制衣村的矮房连成一片，日常运作并未受到干扰：下午5点，众多电动自行车载着布匹，从中山大学布匹市场鱼贯而出，驶向制衣厂。还有许多日结工等在街边和桥头，期盼能在当天结束前找到最后的工作机会。康鹭片区，由康乐和鹭江两个城中村组成，坐落于广州的核心地带海珠区，城市中轴线穿越其间。因改造成本超300亿元，被称为广州“最贵旧改”。康鹭片区要进行城中村改造，早在2011年就由村民代表投票决定，消息在村中流传多年，但直到2023年，项目进程被摁下加速键：当年年底项目首拆，今年7月24日正式破土动工。广州城中村改造自2009年开始，经历十余年城市更新，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，资金平稳、历史遗留问题较少的城中村改造项目，大多已在前期推进，剩下的“基本是难啃的硬骨头”。跳出此地看，广州乃至全国的城中村改造正步入一个新阶段，拆迁即暴富的时代渐渐远去。4月23日，康鹭片区F37地块最后一栋大楼倒塌瞬间。图/视觉中国“一夜暴富”成为历史2020年，江西人秦勉投资大约100万元，在鹭江村开设制衣厂，尽管他在2018年就听闻康鹭片区拆迁计划，但该项目一直未真正推进。2023年，康鹭片区城中村改造加速推进，两处首建地块有8.32万平方米房屋、49栋矮楼、379户租户，自2023年末起开始进行清租、拆除。秦勉认识一位老板，花了40多万元租了厂，仅一个月后便收到了拆迁通知。但在8月20日接受《中国新闻周刊》采访时，秦勉对此并不担心，“三年后都拆不到我这里，我的厂挨着马路，后面一排都是村民的私宅，拆他们的也是麻烦事”。拆迁补偿难以达成共识，是历来城中村改造的棘手难题。在康鹭片区项目推进之初，坊间猜测这将是“下一个猎德或杨箕村”，村民在拆迁后会一夜暴富。江浩是广州市现代城市更新产业发展中心（以下称“GRID产发中心”）的创始院长，与团队参与策划了康鹭片区城市更新单元规划。他向《中国新闻周刊》坦言，与以往的标准相比，当前的拆迁补偿标准发生显著变化，这将是康鹭片区改造项目推进的新挑战。今年5月17日，凤和（康乐村、鹭江村）城中村改造项目（以下简称“康鹭片区旧改项目”） 拆迁安置补偿方案征询意见稿公示。该征求意见稿写到，补偿方式有复建安置和弃产货币补偿两种，并区分了村民和在当地有房屋权属的非村民——在康鹭片区，非村民建造的房屋近2000栋，占总住宅数量的45％，其住宅面积甚至比村民还多出近13万平方米。如果房屋有权属证，本地村民按证载建筑面积或者3.5层补偿，非本地村民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40％的面积补偿有产权的公寓，60％只按1500元/平方米进行货币补偿。2010年之前建的无权属证房屋，给村民补偿3.5层，非村民则拿到无产权、有40年使用权且建筑面积不超过280平方米的公寓。如果是在2010年起建的无证房屋，村民还是非村民均不予以复建安置，只进行货币补偿。若选择弃产，复建住宅面积的补偿标准是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿标准是6000元/平方米。一些当地村民和非村民，对方案并不满意。对村民而言，过往广州一些旧改项目，是按4层作为复建补偿面积。尽管弃产货币补偿并非许多人的首选，但人们从这一点上，直观感受到了落差。相比之下，2020年番禺里仁洞村拆补方案公开，其中提到货币补偿方面，属于“拆一补一”的面积部分，按20000元/平方米的标准进行补偿，曾引发热议。当地一位非村民向媒体算了笔账：其证载建筑面积656平方米，按标准能回迁280平方米住宅，150平方米公寓及约34万元的货币补偿。如果弃产货币补偿到周边购房，他拿到的470多万元的补偿款，仅能支付三四成的首付。城中村改造项目一位协调负责人在接受媒体采访时坦言，“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了”。一位康乐村村民向《中国新闻周刊》表示，鉴于康鹭片区的位置在广州的中心位置，过去他可以通过收租有一笔稳定收入，但他担心拆了后就什么都没有了，因此希望有更高的补偿方案。4月12日，康鹭片区一栋围蔽中的待拆卸建筑。图/视觉中国矛盾更棘手拆迁补偿的矛盾，在康鹭这类产业村显得更加棘手。李宇嘉介绍说，得益于“三来一补”，广州的城中村普遍出现产业村模式，村民和村集体在过去三十多年中享受到了产业发展红利，收入高，并深知土地的巨大价值，对拆迁补偿的期望也随之提高。康乐和鹭江两个村占地面积约1平方公里，相当于140个左右的标准足球场大小，聚集了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都集中在此。城中村脏乱拥挤，大大小小的厂房星罗棋布，街道如同迷宫。一位制衣厂老板说起一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，甚至没有讨要工资，因为迷路了。许多巷子只能容纳1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上常年潮湿，翻涌出下水道的异味。多数原住民已搬离城中村，许多人将房屋扩建至四到五层，有的甚至高达八到九层，靠收租过活。八九平方米大小的单间，装修稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的房子，假设按4层计算，房东的租金年收入超过60万元。村里许多私宅都是通过二房东或三房东进行转租，但原住民也能获得可观的收入。《南方都市报》曾报道，康鹭片区城中村改造项目开工现场的海报写道：康鹭片区内住宅平均月租金为80—100元/平方米，经营性物业平均月租金为100—200元/平方米，村社人均每年每股分红约21.3万元。此外村民还能从出租个人的房子得到一笔丰厚租金，部分村民住宅出租年收入可达40万—70万元，全年收入可达100万元。当高收入的产业村，遇上降低标准的新拆迁时代，棘手的程度可想而知。实际上，今年2月—6月，针对片区的拆迁安置补偿方案，康乐和鹭江所在的凤和经济联合社，向村民开展了3次意见征求工作。但截至8月底，该征求意见稿公示已结束两个月，并未有新的进展。目前正在开建的两个地块，是拆迁阻力更小的村集体物业，正在推进的第一期改造地块共有9个，包括8个复建地块和1个融资地块。据公开资料，康鹭片区改造共划分为59个单元地块，其中49个复建地块，10个融资地块，将按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则，分为四期滚动实施，拆除一片、建设一片，建成一片、腾挪一片。康鹭片区位于广州市中心，寸土寸金，租金是村民的主要收入之一。摄影/本刊记者 杨智杰夹在新旧模式之间村民其实并不反对改造。康鹭片区城中村改造最早可以追溯到2011年，两村村民代表表决，通过以自然村为单位推进“城中村”改造，并开展选定合作意向企业等前期工作。2018年，整村更新改造意向表决获通过，两村股民为3305人，同意率为97.19％。2021年，合生创展正式成为康乐村、鹭江村旧改合作企业。项目有实质性推进是在2023年。这年6月，海珠区成立康鹭片区综合改造提升指挥部，将康鹭片区划分为13个网格，13位区领导挂任网格长，抽调全区干部推进改造工作。同年年末，房屋拆卸正式启动。今年5月，改造项目的实施方案获批，6月，建设工程所需的规划和施工许可证也相继获批，7月24日，两个地块的建设工程正式开工。这一城中村改造项目采取全面改造方式，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以合作改造模式实施更新改造，合生创展集团有限公司负责具体的实施工作。按照相关规划，项目计划分四期进行，预计花费十年时间。但在过去十多年间，广州乃至全国城中村改造的大环境已发生巨大转变。李宇嘉提到，上一轮城中村改造集中在2016—2019年，多数内地城市将城中村改造纳入棚改，但包括广州在内的珠三角多个城市，仍沿用“三旧”改造模式。原有的“三旧”改造模式，有鲜明的市场化色彩。虽然这一模式一定程度上取得了成效，但也带来了“副作用”。李宇嘉曾分析，因过度依赖开发商主导拆迁谈判，导致对“钉子户”高价补偿，拆迁成本攀升，政府制定的征拆标准落实难。开发商为解决资金平衡难题，往往会突破容积率，突破规划指标，公共设施配套不到位。最终，城中村改造异化为房地产企业主导的项目。2023年以来，国家多次强调继续推进超大特大城市城中村改造。这一年，广州推出《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，进入新一轮城中村改造，更强调政府主导，鼓励国企参与，逐步走向“依法征收、净地出让”模式，并与产业转型升级相结合。同时，从今年5月1日起，《广州市城中村改造条例》正式施行，这是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规。但在中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江看来，在上一轮的城中村改造中，拆迁补偿机制能推进，前提是彼时房地产有足够的市场需求。村民拿到高额拆迁补偿，地产商即便花费重金，但能拆一建二建三，政府也能赚取土地财政。现在的问题是，房地产正处于深度调整周期，这一闭环走不通了，“拆完了，谁来接盘，谁来建”？康鹭片区城中村改造因规划时间早，延续过去“三旧”改造模式。但在其拆迁补偿的征求意见稿公开的两天前，5月15日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》正式施行，该办法也对“三旧”改造模式各个环节进行明确规范。康鹭片区因此夹在了城中村改造的新旧模式之间。李宇嘉向《中国新闻周刊》提到，康鹭片区被赋予的改造任务很重，对保障房、容积率的要求没有新模式那么高，但政府也希望能给城市提供发展的空间，帮助产业转型升级，还能为外来人口提供一定的住房，房企还能实现资金平衡等，“多目标下，项目落地是比较慢”。今年三四月，李宇嘉曾到康鹭片区调研，并参加了当地的相关座谈会。他向《中国新闻周刊》提到，在房地产下行时期，对于开发商来说，尤其在意资金如何保持平衡，如果项目拖延时间越长，开发商的压力越大。正因如此，海珠区和康鹭片区所在的街道办等，都在努力说服村集体和村民，降低拆迁成本。在江浩看来，和上一轮城中村改造相比，拆迁补偿标准降低，是回归理性的做法。在过去，开发商为了追求更高的利润，往往不会过多地与村民沟通这些差异。但现在，政府需要向村集体和村民解释和强调这一点。多位接触该项目的专家提到，村民拆迁补偿预期的下调需要时间，很难单靠政府推动，而是需要市场教育，真实地感知到房价在下跌。实际上，当地人也意识到原有产业环境需要升级和改造，但他们的诉求是希望有收入，房子或者集体物业能租出去，政府要站在村民和村集体的立场上考虑问题，找到一个平衡。在李晓江看来，康鹭片区采用“三旧”改造模式，不必强制执行净地出让，一定程度上起到了“缓冲”作用，意味着这里不必先对所有房子提前拆迁。例如，首建的两个地块可以成为一个试验田，后面更新的区域可以在此基础上总结经验，“比如，一些地块大拆大建，另一些地方有没有可能做一些基础设施完善等有机更新等”。“大拆大建不是唯一的解决办法，甚至可能是最昂贵的解决方案，同时风险非常大。”在他看来，康鹭片区城中村改造，本质是一个经济发展的问题，一定要尊重市场规律，同时探索城中村降低风险、村民合法利益、企业有效运行和新居民安居乐业的综合解决方案。（为保护受访者隐私，秦勉为化名。）发于2024.9.16总第1156期《中国新闻周刊》杂志杂志标题：广州巨无霸城中村改造：告别拆迁暴富记者：杨智杰编辑：闵杰