在今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”(防楼市过热强力限制举措)后,香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺,政策效果一度“好于预期”,楼市呈现出短暂的繁荣景象。
但随着时间的推移,市场的热情逐渐冷却。如今,距离政策颁布已有半年,在大批购买力被消化后,香港楼市又重归冷清。
据香港土地注册处数据,8月香港整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等)注册量录4729宗,较7月5262宗下跌约10.1%,创近半年来的新低。
楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平,中原城市领先指数CCL(中原地产按周统计的楼价指数,用来反映楼价走势)最新报138.68点,为近8年的第3低位,该指数自2024年以来累计下跌5.79%,较2021年8月191.34点历史高位跌27.52%,较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。
对于香港楼市的现状,美联集团主席黄建业指出,“当前市民对经济前景缺乏信心,对入市感到犹豫。楼市基本因素虽然好转,但未能吸引更多买家入市,令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平,甚至回落至‘撤辣’后新低”。
楼市呈现“量升价跌”趋势
回顾2024年开年至今香港楼市的表现,整体呈现“量升价跌”的趋势。
据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示,住宅方面,不包括一手公营房屋在内,1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共录38530宗,同比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%,并为整体物业注册量创三年同期新高的动力来源。
但楼价却在持续下跌,据香港差估署统计,7月份香港最新楼价指数报296.8点,跌破300点,按月跌1.88%,创今年最大跌幅,已连跌三个月,累跌4.13%,今年1-7月的楼价跌4.7%,指数已返回8年前低位。
就具体楼盘来看,8月份,太古城最新平均呎价录约14039港元(呎为香港面积计量单位,一平方呎约等于0.09平方米),较2021年高位下跌约33.8%;沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅;康怡花园也下跌了约30.2%。
十大屋苑中,已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平,其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低,8月份最新报约8224港元;至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。
“楼价指数持续下跌,返回八年前水平,加上经济不景气,早前更传出银行追收还款,及拖慢按揭审批,虽然政府与银行代理协助中小企,以及为按揭审批时限作出承诺,但对加快物业成交作用不大”,中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。
另外,伴随楼市成交的逐渐回落,香港地产界的中介从业人数也在持续减少。
据香港地产代理监管局数据显示,截至8月底持牌代理录38723人,按月再减少57人,连续4个月下跌,人数续创近6年半的新低。
内地买家较高峰期大幅减少近七成
此前,因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”,吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌,去香港买房的内地人也越来越少。
据中原地产数据显示,在2月份宣布“撤辣”以后,反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月,由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗,涉及金额超过272亿元,创下了自1995年有纪录以来的历史新高。
不过,自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月,7月最新录得723宗,较6月的758宗减少,额近5%,创5个月新低,较4月的最高峰更是下跌了近七成,成交金额已跌至不足80亿元,但仍属于历年高位水平。
但值得关注的是,近日伴随香港楼市热度的下降,开发商之间也打起了价格战,多个新盘都推出了低价促销活动,价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。
比如,大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸,首批单位呎价不足2万元,创同区一手新盘8年来的新低,还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。
据中原地产统计,该盘在7月录得的81宗买卖登记中,有超过一半的买家姓名为内地买家,是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND,录得的38宗成交中,内地买家占比也达到了18%。
“内地买家和香港买家的心态是一样的,所谓‘宁买当头起,莫买当头跌’,认为晚些买会更便宜,担忧于此所以不出手。等到后续市场转好,又感觉到‘迟买更贵’的时候,他们自然也会再次入市”,陈永杰表示。
“专才”计划带动租金上升
在香港楼价出现下滑的另一边,住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。
在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出,香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。
尤其是小户型的单位,即A类及B类(面积在431-752平方呎)单位,租金升幅最为显著,租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。
“面积较小的单位租金升幅更为显著,主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位(面积在753-1075平方呎)的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”,仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。
香港楼价预期的进一步下跌,再加上高按揭供款所造成的财务负担,让租房成为当下楼市更有吸引力的选择。
仲量联行方面分析认为,近期推动租赁市场增长的主要因素似乎是新家庭数量的增加,以及租户对自住业主的比例上升。
近年来,香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时,也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字,2023年至今年上半年,经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。
而在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查终显示,有86%的非本地人才受访者正在租住单位,这比例显著高于整体人口的比例。
另外,在截至2024年6月的一年时间内,香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人,且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户,达到了276万户。
“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”,仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。
此外,港府进一步推动吸引人才的政策,如扩大“高端人才通行证计划”的适用范围,预期也将进一步支持此趋势增长。因此,中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升。
减息或让香港楼价“止跌回升”
对于当下香港楼价的下跌态势,行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。
“如果美国如期落实减息,香港银行虽然未必即时跟随,但方向十分明确,而且相信减息可为各行各业带来刺激,对楼市甚至经济均会带来裨益”,陈永杰表示。
在此前美联物业的分析中也指出,以美国加息前后为界线,分析香港十大楼市重要指标,发现有多达7个指标都出现了显著好转,仅3个未见改善。而在好转的指标中,月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高。
这反映出当下香港楼市基调确实较加息前更加巩固和健康,具有止跌回升的条件。
摩根士丹利研究表示,美联储9月减息后香港楼市将非常受益,香港的住宅价格将在2025年恢复5%,且相比于零售和写字楼市场,住宅市场更容易直接受惠于此。
不过,也有市场声音表示,美国加息周期来得快且急,香港经济的复苏未必能追得上,减息的效果释放需要时间,再加上目前香港市场情绪的普遍悲观,或许效果不会特别快的表现出来。
美联物业预计,由于加息影响过于深远,而且减息来得太迟,减息前楼价料仍会向下调整;即使美国减息,香港亦未必实时跟随,预计楼价未会实时急弹,而成交亦难以恢复到三月时的水平,因此调整全年楼市预测,料全年楼价或跌约8%,重返2016年中水平。
成交方面,因应减息推迟至9月才公布,其下调全年一手成交量预测至1.6万宗,但同比仍升超过五成;全年二手成交量预测亦下调至4万宗,同比仍升12%。即使调低成交预测,无论一手或二手成交皆同比回升,并创下近3年来的新高,可见香港楼市已远离最坏的时刻。
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