需要指出的是，在当前房地产市场总体仍深处调整的形势中，万科不仅保持经营韧性，继续守住了流动性安全，还面向房地产新发展阶段，稳步提升了三大主业的竞争力。坚决不躺平的态度和全力行动，让市场各方对万科有了底气。8月30日当天下午三点，万科A股价报收6.76元/股，大幅收涨8.33%，盘中两度涨停。

增厚高质量发展基本盘

聚焦三大主业、“瘦身健体”寻增量

今年上半年，纵观我国房地产销售市场，去库存压力犹存。统计局数据显示，1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

然而，对于万科而言，困境中求生存、逆境中稳步前行，是其应对短期挑战的信心砝码。在租购并举、保障房、支持改善需求等房产新发展模式下，在今年第二季度，万科A全面实施了瘦身健体、“一揽子方案”，精准有序推进综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业发展，并取得亮眼成绩。

开发业务“瘦身健体”求增量。按照一揽子方案的安排，开发业务既要瘦身即“尽可能创造增量，优化能力”，又要健体即“盘活存量，修复开发业务的资源结构”。上半年，开发业务实现销售回款1186亿元，保持在行业头部。值得一提的是，在上半年销售中，全口径现房签约超过240亿元，车（位）商（铺）办（公）签约超过150亿元，有效改善了存量资源结构。增量上，2022年后新增投资项目表现回归预期水平。2022年至今累计投资项目71个，产能金额超过2800 亿元，目前累计去化60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。万科表示，公司会争取一切可能的支持，把握新的增量机会，为未来业绩改善积蓄力量。

从产品线来看，今年上半年，拾系、映象系、光年系等为代表的新产品，不仅业绩有保障，品质和效率也有大幅提高。围绕产品和技术的研发创新，万科分布式成立了工艺工法、户型功能模块和新技术材料的研发基地，新材料、新户型产品和精装标准广泛落地。其中，未来城市理想单元的首发实践项目上海嘉定理想之地已经落地呈现。项目以“活力”、“低碳”、“智慧”为主要核心场景，以公共空间串联高度垂直混合的各种业态，并融合小尺度街区规划设计，营造“密度+浓缩”的上海市心生活。项目在 2023 年完成销售签约 120 亿元。

租赁业务保持健康稳定发展。万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

坚守可持续高质量发展

大宗交易、银团贷款护航现金流安全

对于高债务的房产企业而言，持续、稳定的现金流，犹如身体流动的血液。如此，现金流安全，房企则安全。对于房产行业中的标杆企业，万科始终注重现金流的稳健、安全、可持续，以此追求业务的可持续高质量发展。

万科A表示，安全始终是第一位的，一揽子方案对保障现金流发挥重大作用，必须坚定不移的执行下去。公司实施的一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够帮助公司现金流恢复健康循环，化解债务，为发展提供必要的资金，必须坚定不移的执行下去。上半年资产交易、股权处置等工作，为公司实现超过 100 亿的现金回流。

从化债来看，万科上半年合计新增融资、再融资超600 亿元，对应偿还超过 500 亿元，因此有息负债总体有增长，但如果看付息债务（含供应链融资），整个债务结构上其实是有一些优化的，因此降低了一些短期的到期的债务，所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。

万科A表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面，上半年公司完成 3 笔境外债的偿付，折合人民币约 105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成 3 笔境内公司债和中票的偿付，合计 50 亿元。下半年，境内公开债券还剩余 2 笔，合计共 43 亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

从现金回笼来看，上半年，万科A一方面通过坚决的资产交易以及股权处置，加速资金回笼，另一方面也获得了银团的大额支持，有效保障了现金流的规模。

资产处置上，根据一揽子方案的安排，公司在今年以来，加大力度推进大宗资产交易工作：大宗交易包括资产交易和 REIT、Pre-REIT 基金两个方面。上半年实现资产交易回款 93.4 亿元，其中，2 月完成 23.8 亿元转让七宝万科广场 50%股权，5 月完成超总项目转让，回款 22.35 亿元。6 月份印力还完成了南翔印象城 MEGA48%的股权交易。REITs 和 Pre-REIT 基金方面取得积极进展。4 月印力 REIT 完成上市发行，发行规模 32.6 亿元。保障性租赁住房 REITs 和物流仓储 REITs 在申报过程中。建万租赁 Pre-REIT 基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT 基金在推进过程中。

需要指出的是，万科A的大宗交易工作也遵循“健体”，即推进大宗交易的能力建设：第一，构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道，尤其是 REIT 和 Pre-REIT 基金；第二，持续提升资产经营水平，打造越来越多的优良资产；第三，努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业、和个人投资者在内的资产买家，提供客户需要的产品和服务。万科表示，市场情况始终处于动态变化过程中，对于公司来说，最能把握的是，聚焦于持续提升经营管理水平。以公司商业业务为例，通过店铺升级、提升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和 NPI 均有约 7%的增长；公司公寓业务的整体 NOI 率预计在 2024 年也有 10%的增长。

坚信重回高质量发展轨道

多措并举、一揽子方案“增效提质”

眼下，对于所有房企而言，活下去才有新生的机会。对于万科而言，同样如此。基于目前已全面实施了一揽子方案的万科而言，对内修炼内功“提质增效”，对外稳抓新市场的新机遇，坚信重回高质量发展轨道。

修炼内功，形成独特竞争力。例如，管理提效。报告期内，万科管理的精细程度显著加强。在销售过程中更精细地管理量价策略和费效比提升；在开发过程中提升支出管理的颗粒度，强调限价限额的约束性；在设计过程中通过总图规划设计上的调整，挖掘不同产品的价值，深化财务和成本精算水平，力争通过产品溢价和提高投入产出提升盈利水平。

再如，销售提效。目前，万科在现房销售方面已具备领先的能力优势。集团在海南研究快速开发、建设和交付现房的一整套流程，通过多种提效方式，可以实现 14 个月从拿地到带装修的交付。万科表示，这套做法已经得到很好的总结，这也是公司的能力优势。

外抓机遇，改革转型求新生。今年以来，强楼市的信号不断释放。需求端上，取消限购，取消按揭贷款利率下限，调降首套、二套贷款首付等；供给端上，5月17日全国切实做好保交房工作视频会议当中提出，要扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，针对的正是行业解题最关键的痛点，给予了市场很大的信心和鼓舞。

万科A表示，我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。

“我们始终认为，未来十年需求量完全可以保障每年 10～12 亿平方米的开工量。但2023 年我们商品住宅新开工量只有 6.9 亿平方米，今年 1-5 月同比进一步下降 25%。照此推算，预计今年住宅新开工量不会超过 5 亿平方米，人均下来比一些发达国家目前的水平还低。从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显”

有业内统计预测，预计2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

困难犹存、机遇且有，重回高质量发展的信心不变。万科A表示，当前虽然公司在经营上遇到挑战，但公司已经明确了瘦身健体的行动路线，未来会聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级，公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快 重回健康可持续发展道路，回馈

值得关注的是，万科管理班子坚定看好行业和公司未来，将全力以赴做好经营。为了在特殊环境下稳定市场信心，管理团队决定再次推出增持计划，公司骨干管理人员共计 1862人计划增持公司股票，并自愿锁定两年，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。（责任编辑：董萍萍 ）

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“雨薇，你的戒备真是让我自叹不如啊，你是怎么发现有人跟踪咱们了？”

当林枫把自己今天也要离去的消息告诉了林雨薇封雅甚至是唐妃之后。

程橙在看到了林枫的第一时间，便扑通一声跪在了林枫的面前。

一下午闲的没事儿做，慕容翔缠着林枫让他指点一下自己的功夫，林枫被缠的有些烦了，便只好指点了一番。

喝酒的人更是对胃口。万科2024年中报解码：聚焦主业、瘦身健体、坚信重回高质量发展轨道三五人成群在小声的嘀咕着唐浩天的宣布，一时间偌大的宴会厅有些吵杂。