“一鼓作气，一年还了50多万元的房贷，省下（这部分本金）约4.5%的利息成本，不比理财香？”深圳一名购房者元粒（化名）在某社交平台上晒出自己的还贷记录。

　　市场也开始流传存量房贷即将调降的传闻。有业内人士认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。如存量按揭利率调整或对银行息差形成影响，不过假设负债成本同步调整，预计对于息差总体影响中性。

　　有高位购房者一年多次提前还贷

　　楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。

　　中金公司银行业分析师林英奇表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率为3.45%，如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60~70BP的高位。

　　部分城市的利差可能更大。据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%~5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。

　　与此同时，去年10月至今，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”。

　　利差增大、“资产荒”加剧助推提前还贷现象持续。

　　部分存量房贷仍处高位的购房者年内已多次提前还贷。元粒将提前还贷称为“自救”。他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，目前房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR年初为4.2%，未到重定价周期）。自己近一年理财、基金的综合收益率是3%。中间利差大，提前还贷基本成为必然选择。

　　“目前新发房贷利率是3.5%，我们则是4.5%，心里落差真的太大了。”元粒提到，今年他已经申请提前还贷两次合计50多万元，争取明年根据工资发放的节奏再还几十万元，减轻下利息成本。

　　也有购房者更为冒险，通过经营贷转贷进行提前还贷。一名不愿透露姓名的深圳购房者介绍，他办了一笔10万元的消费贷、一笔40万元的抵押经营贷，把利率为4.2%的按揭全还了。

　　“办经营贷和消费贷前期压力大，但实际利息减少了，想趁着40岁前告别‘房奴’生涯。周围很多目前经济实力还可以的朋友都是这么打算的。”他说。不过，据记者了解，目前使用消费贷和经营贷置换按揭或涉及违规，背后存在多重风险。

　　中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营 贷置换按

　　从A股上市公司半年报中也可窥见端倪。财报显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额为25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。

　　中国人民银行近期披露的数据进一步印证了这一趋势。今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。

　　存量房贷利率能否再调降？

　　提前还贷升温背景下，近期关于存量房贷调降的传闻四起。

　　不过，第一财经记者向多位银行内部人士求证，均表示目前不知情。

　　传闻背后，存量房贷利率是否还有再次调降的可能？

　　政策面上看，今年4月政治局会议明确，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

　　对于调降方式，部分机构人士认为开放转按揭的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点，整体利率调降幅度可能为55BP或80BP。

　　林英奇也持类似观点。他认为，是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。

　　假设存量房贷利率再次调降，幅度会有多大？孙彬彬认为有两种测算逻辑。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82bp，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。

　　值得注意的是，机构普遍认为，存量按揭利率调整会对银行息差形成影响，大概率会配套政策进一步降低存款成本。

　　林英奇认为，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。

　　他进一步补充，实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。

　　梁凤洁认为，考虑商业银行息差压力较大，监管表示需保持商业银行合理利润和净息差水平。若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。

　　“调降存量房贷利率可能无法完全缓释‘提前还贷’压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。”孙彬彬认为，从机构行为角度考虑，存量房贷利率调降，一定程度上影响银行存量业务，可能进一步加大资产荒和利润荒。

责任编辑：王若云

转悠了两天，感觉确实如此啊。永恩公司这一次把关系做得很到位，我们大通跟其他公司估计真的没有任何机会了。进去远东技术部的占部长的办公室拜访，我警觉地发现他们远东寝具厂的联络电话号码都压在办公桌的电话边玻璃下面，我偷偷用我的手机存了几个主要领导的电话。

李靖回到了鑫恒的办公室，我把这些媒体报道给他看，我对他说道：“空穴来风！什么资金断链，什么管理不力竞争内伤，什么诚信危机失信于人！乱写一通，你赶紧给我来一篇针对这个报道，一一解释！”

“如果……”我没问出来。

“什么意思呢？”我问道。

顿时，会场像是炸开了锅，对骂了起来，吵吵嚷嚷的。效果还不行，还得搞砸一点，我拿着凳子在桌上拍打骂道：“吵什么吵，一群没素质的东西！你们以为现在在菜市场买菜吗！你卖猪肉的吗？！”利差高至150BP，提前还贷潮持续，存量房贷利率会否调降？“哦，好好好，我和总公司永远站在你们城南分公司的身后！你们不是一个人在战斗，不是！我们会提供给你们最需要的一切！加油！”他攥紧拳头给我加油。