评论丨存量房贷利率调整如何破题?
时间:2024-09-10 07:58:42 来源:<新程序_sjbxin> 责任编辑:艾伦·穆斯,卡鲁姆·布鲁,杰斯米·盖,曼迪·帕廷金,辛西娅·斯蒂文森,劳拉·哈里斯,布瑞特·麦考利普,Christine Willes,Crystal Dahl,Greg Kean,Patricia Idlette,Talia Ranger

  李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  近期,随着新发放个人住房贷款利率持续走低,存量和新增房贷之间的利差扩大,市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。目前,市场热议的下调模式主要有两个方面,“重定价”和“转按揭”。其中“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率;“转按揭”,是指借款人将房贷从一家银行转到另一家银行,并按最新贷款要素签订按揭合同。

  根据央行数据,今年7月新发放房贷利率为3.40%,考虑到7月份5年期LPR下调10个基点,预计最新按揭贷款利率约3.30%。去年存量房贷利率调整后,央行披露2023年9月末存量房贷利率为4.29%。去年10月至今,5年期LPR累计下调35个基点,存量房贷利率降至3.94%。当然,其间有部分贷款提前偿还,存量房贷利率按3.80%估计,存量房贷和新增房贷利差约50个基点。存量和新增房贷之间存在明显的“高利差”。

  另一方面,近期存款利率持续回调,融360数字科技研究院监测显示,7月份银行整存整取存款1年期、2年期、3年期、5年期平均利率分别为1.82%、1.94%、2.34%、2.30%。由此,存量房贷“高利率”的特性凸显无遗。

  当房地产市场预期仍不明朗、存款利率不断走低时,继续持有高利率的房贷就不划算了,这也是“提前还贷”甚嚣尘上的触发因素。顺应民意并降低存量房贷利率,有助于抑制“提前还贷”潮,增加居民持有房贷的积极性,也能稳定银行贷款的盈利水平。另外,降低存量房贷利率还有助于降低零售贷款不良率。

  根据上市银行财报数据,从2021年底到2024年中,上市银行可比样本居民贷款不良率从0.91%上行41个基点至1.32%,房贷不良率从0.33%上行30个基点到0.63%。根据克而瑞的抽样调查数据,2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套,同比2023年同期增加12%,继续创新高,而平均成交率只有17%,平均折价率达到33%,意味着银行贷款或承受损失。

  若降低存量房贷利率50个基点,等额本息的30年期100万房贷,月供会减少300~400元。对普通家庭来说,月供对生活消费的压力明显减轻,还能释放出消费空间。今年1~7月份,社会消费品零售总额同比增长3.5%,相比2019年1~7月份该指标8.8%的增幅回落明显。其中,新市民集中的北上广分别下降2.8%、0.8%和0.3%。

  在全社会融资需求疲弱的情况下,银行开始积极操作和买入政府债券,以科创企业、中小微企业为重点,统筹做好金融“五篇大文章”,建立“央行—财政”的货币政策传导新渠道,且已部分取代“央行—商行”的传统渠道,成为新时期稳增长、惠民生、促转型的金融高质量发展新模式之一。而且,降低投融资成本是这一新模式的核心内容。

  截止到8月底,我国1 0年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%,未来或将继续下降,这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。8月9日,国家金融监督管理总局发布二季度银行保险业指标数据情况。其中,今年二季度银行业净息差为1.54%,连续六个季度低于1.8%的警戒线。因此,新的存贷款环境下、新的使命下,继续降低存量房贷利率面临两难

  在9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上,央行表示,“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响,存贷款利率进一步下行还面临一定约束”,这道出了调降的难度。笔者认为,去年9月份超过22万亿元存量房贷(占比65%)完成利率下调,平均降幅达73个基点,短期内继续下调的可能性较小。

  不过,央行也指出,“央行将密切观察政策效果,根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题,合理把握货币政策调控的力度和节奏”。笔者认为,在居民预防性储蓄倾向较高的情况下,降低月供带动的消费增长不能高估。未来,如果提前还贷再次泛起,存量和增量房贷的利差进一步扩大,收入对消费的制约也继续加大,不排除降低存量房贷利率的可能。

责任编辑:张文

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