降息兑现，抵押贷款利率反而难再降。

　　美东时间周三（9月18日），美联储四年来首降，单次大幅降息50个基点，将基准利率从20年高点从5.25%~5.5%下调至4.75%~5%区间。

　　同日稍早公布的最新数据显示，美国抵押贷款利率上周降至2022年9月以来最低水平，8月新屋开工也创4个月最高水平。但分析师警示，别指望美联储降息能令抵押贷款利率继续下降。同时，美国房地产市场仍面临其他压力，不会很快随降息回暖。

　　降息兑现，抵押贷款利率反而难再降

　　美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至9月13日当周，美国30年期固定利率抵押贷款的合约利率下降了14个基点至6.15%，录得的2018~2019年以来最长连降纪录（连续七周）。15年期抵押贷款的平均合约利率下跌29个基点至5.42%，创两年来最低水平。同时，上周MBA购房抵押贷款申请指数上涨5.4%，创三个月高点；再融资抵押贷款申请指数飙升超过24%，也达到2022年4月以来的最高水平。通常而言，抵押贷款利率持续下降有助于提振对美国房地产市场的信心。因此，稍早公布的数据已显示，9月，美国住宅建筑商信心指数出现六个月来首次上升，各地区信心均有所好转。

　　此外，美国人口调查局周三公布最新数据显示，美国8月新屋开工升至135.6万户，创4月以来 最高纪录；营建许可升至147.5万户，为半年来最高水平。

　　这一系列数据变化的背后，主要得益于美联储降息预期。抵押贷款利率通常追随美债收益率变动，而在市场普遍预计美联储即将开启降息周期之际，10年期美债收益率持续徘徊在2023年年中以来的最低水平附近。

　　自5月初以来，美国30年期抵押贷款平均利率已下降超过一个百分点。但随着美联储四年首降靴子落地，不少房地产业内人士反而提示，过去一段时间出于降息预期的稳步下降，意味着在美联储采取行动后，抵押贷款利率不太可能立即进一步下降。Realtor.com首席经济学家哈勒（Danielle Hale）此前表示：“我们已经看到降息预期带来的很多好处，包括抵押贷款利率下降。接下来，美联储9月具体做了什么变得更加不重要，他们对未来利率路径的表态，才会决定抵押贷款利率能否持续下降。”而美联储此次虽然单次降息50个基点，但美联储主席鲍威尔却给后续降息预期灭火，警示市场不要假设这种大幅度降息将继续下去。

　　在线房地产经纪公司Redfin经济研究负责人赵（Chen Zhao）表示，如果美联储最终的降息速度低于预期，未来几个月抵押贷款利率甚至可能小幅上升，虽然这对许多消费者来说是违反直觉的结果。他补充称，从鲍威尔表态来看，“美联储确实存在较大的令人失望的风险，抵押贷款利率也会比目前的水平有所上升。”

　　事实上，赵提示的模式在最近一次、疫情前的降息周期中就曾出现过。美国平均抵押贷款利率在2018年底达到近5%的峰值，但在美联储于2019年7月开始降息时已降至3.75%。随后尽管美联储同年又降息两次，单次降息25个基点，但当年剩余时间，平均抵押贷款利率反而回升至3.8%附近。

　　抵押贷款机构LoanPeople Leaman Team驻德州奥斯汀高级贷款官贝利（Kristin Bailey）表示，近几个月，“几乎所有”给她打电话的人都想谈谈美联储降息后他们应该做什么。而她对于最近接到的几次与再融资相关的询问，都建议客户尽早采取行动。“过去一段时间，此前曾通过我们买房的客户都在陆陆续续联系我们，说 ‘一旦美联储降息了，我们就想谈谈利率的事情’。而我则建议， ‘好吧，其实我们更应该现在（有降息预期但尚未兑现时）就谈’。”

　　美国房产市场仍面临多重压力

　　在警示抵押贷款利率可能“反常识”不继续降反升的同时，业内人士也认为，美国房地产市场也仍面临一些其他压力。因此，未必能因为美联储进入降息周期就火速回暖。

　　虽然抵押贷款利率持续下降、住宅建筑商信心指数回升、新屋开工数创多时新高，但根据Redfin的数据，8月美国现房和待售房屋销售额却降至除疫情后最初数月外，有史以来的最低水平。具体而言，8月美国现房销售额较上月下降1%，同比下降3.1%，降至2012年以来、除2020年5月外的最低水平。待售房屋销售也降至除2020年4月外的历史最低水平。

　　为何会出现这种困境？赵分析称，这一切都始于疫情。疫情期间，人们可以在任何地方工作，且抵押贷款利率一度很低，所以许多美国人大举买房，推动了房地产热潮。但这种买房热并没有持续多久。居高不下且节节攀升的通胀促使美联储不得不多次加息，间接推高了抵押贷款利率。并且，房价在整个疫情期间飙升后，并未真正下跌过。美国人随即停止了房屋买卖，且形成了一种惯性。 “因此，即便两年后的现在，我们仍处于半瘫痪状态，抵押贷款利率正在下降，但人们仍然没有真正入场买卖房屋。”他称。

　　此外，美国大选引发的焦虑，也是许多有意购房者踌躇不前的因素。在今年夏天的一次采访中，Redfin的首席执行官凯尔曼（Glenn Kelman）表示，美国住房市场处于恐慌状态，尽管抵押贷款利率有所下降，但人们并没有进入市场，“真正的问题可能是因为选举。我们已经与许多购房者交谈过，他们说他们还要继续观望本次大选会发生什么。大选正在影响美国国民的心理。”采访中，凯尔曼还提到了美国房市面临的其他问题，比如房价上涨、供应不足、居民收入上涨跟不上通胀等。

　　最后，佣金规定的变化也使得部分买家感到困惑和困扰，因而选择推迟购房计划。在去年底遭到反垄断诉讼后，全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）于今年3月宣布，与房屋销售商团体达成一项和解协议，同意支付4.18亿美元赔偿金结束诉讼，并取消有关房地产交易中6%佣金的规定。

　　虽然这一做法理论上能降低买家的购房成本，但在实际操作层面，反而使得买家对于支付佣金一事儿更加困惑。过去，6%佣金通常都由卖家一方支付，比如，一套售价为100万美元的房屋，卖方需要支付总价大约6万美元的费用给双方经纪人。而羊毛出在羊身上，实际上买方部分3%的佣金已经被包含在房屋的挂牌价格中，从而推高了房价。

　　新规下，卖家及其经纪人仍可选择支付买家经纪人的费用，但必须通过外部谈判进行，即经纪人的佣金支付可以灵活处理，卖家很可能选择不支付买家经纪人的费用，让买家自行承担，买家需要与其经纪人谈判支付方式，并自掏腰包支付费用。这种情况下，买家的负担可能不降反增，因为过去，虽然佣金成本会体现在房价中，提高买家购房成本，但由于计入了房屋总价，可以类似还抵押贷款那样分摊到此后数十年归还。而新规下，一些经纪人在协商过程中，会要求买方一次性支付一笔固定费用。尤其对首次购房者来说，他们中的许多人本已很难拿出首付、交易税费、律师费和其他与购房相关的其他费用。

　　加州大学洛杉矶分校的金融、房地产和法律讲师卡伦（Mark Karlan）称：“以一套60万美元的房子为例，3%相当于18000美元，这是买家以前不必承受的冲击。”

责任编辑：何俊熹

郭哲嘉（记者 张碧志）09月19日,#endText .video-list a:hover .play{opacity: 1;filter:alpha(opacity=100);_filter:progid:DXImageTransform.Microsoft.AlphaImageLoader(src="http://static.ws.126.net/video/img14/zhuzhan/play.png");}

郭哲嘉（记者 陈中书）09月19日,9月14日，全网拥有千万粉丝的农村美食视频博主“川味盐太婆”发帖称，“川味老太婆”系列视频的主角之一“盐太婆”、74岁的闫兴英不幸去世，引来众多网友的哀悼。9月15日，上游新闻（报料邮箱baoliaosy@163.com）记者从闫兴英亲属处获悉，去世消息属实，老人是13日晚不幸落水去世，16日早上出殡。9月15日，“川味盐太婆”账号头像变灰，背景也变为蜡烛。网络图去年10月，闫兴英的老伴漆明国也不幸去世。此前，这对相伴五十多年的老人一起做饭的视频吸粉无数，被网友称为“神仙夫妻”，一年不到相继离世，也让众多网友唏嘘不已。9月15日，上游新闻记者看到，“川味盐太婆”在某短视频平台上的粉丝有980万，全平台粉丝超过千万，视频配文“只愿与你同粥”，也成为两位老人爱情的写照。2023年10月29日，“川味盐太婆”发布两位老人一起制作秋梨膏的视频。最后，漆爷爷的图像变为黑白，以这样的方式宣布了漆爷爷去世的消息：“从凉面相聚，到秋梨膏分别。春夏秋冬，只愿与你同粥！”“川味盐太婆”账号发布的帖文。网络图上游新闻记者看到，8月10日，“川味盐太婆”的最后一个视频，是闫婆婆与孙女、重孙女一起做烧椒酱，随后就一直没有更新。9月14日下午，“川味盐太婆”发布了一张闫兴英和漆明国的合照，并配文称，“无论生老病死春夏秋冬，我只愿与您同粥！爷爷建好花园就迫不及待来接走奶奶，从此奶奶不会再失眠，爷爷又有水煮牛肉。刚好11个月，无论春夏秋冬，生老病死，只愿与您同粥！衷心感谢大家一路支持、陪伴、厚爱。”目前，该账号的头像已经变灰。网友对闫婆婆的突然去世十分震惊，也纷纷送上哀悼：“温暖且慈祥盐太婆一路走好”“爷爷来接盐太婆了，一生一世一双人，中秋团聚了”“好喜欢这对爷爷奶奶，是我理想中爱情的样子，祝福在天堂继续美好。”闫兴英和漆明国。网络图9月15日上午，上游新闻记者联系上闫兴英的外孙女陈女士。她表示，平台账号上发布的情况属实，婆婆已经于前天（13日）晚去世，是不幸失足落水出事，16日早上就将出殡。对于“川味盐太婆”账号此后是否还会继续做下去，陈女士表示不便透露。据新华每日电讯、新华网报道，闫兴英和漆明国是四川广元青川县清溪镇一对普通夫妻，两人的爱情故事令人艳羡。50多年前，30岁的漆爷爷拎着一只书箱，从绵阳城走进大山。19岁的阎婆婆见到文质彬彬、喜欢读书的漆爷爷，内心欢喜，赶忙手脚麻利地做了一碗凉面款待他，成就美好姻缘。如今，家里已是四世同堂，有三个重孙。2019年，在外地做过电商的漆爷爷孙子返乡创业，通过网络推销家乡优质的农副产品。因为漆爷爷是高中毕业，常常跟孙子一起探讨时事。2020年新冠肺炎疫情期间，四川省向武汉市捐赠了一批“儿菜”（一种四川特有的蔬菜），爷孙俩一拍即合，第一个视频就拍摄教武汉人民如何把“儿菜”做好吃。此视频收获了60多万点赞，不少武汉网友留言表达感动和感谢。该账号粉丝量和点赞量迅速上涨。随后，闫婆婆也加入进来。两位老人早前拍摄的视频。网络图两位老人在厨房里一边做川菜、一边聊天的视频，吸引了众多粉丝关注。有人羡慕二老甜蜜的爱情，有人爱听他们诙谐的对白，有人喜欢质朴的乡风，有人想起陪伴自己成长的长辈——“我想我奶奶了，我奶奶也是这样剁辣椒的”“可惜我再也见不到我爷爷了”。也有人对视频中的山川和村庄感到亲切：“我没去过四川，但这里就像是我小时候的家。”这些内容，也让“川味盐太婆”迅速涨粉，目前在全网积累了千万粉丝。据了解，目前“川味盐太婆”的实际运营者是闫兴英的孙子和孙女，运营重心主要是短视频拍摄和直播带货，销售当地土特产和农产品等，名下有青川盐太婆文化传播有限公司、四川盐太婆食品有限公司。上游新闻记者 汤皓

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