感谢各位与会嘉宾，今天我主要想分享一下中粮大悦城控股在城市更新领域创新实践的分享。

　　我们把中粮大悦城控股北方大区下辖的项目有一个列式。

　　今天分享主题有五部分，有集团的简介，包括北方大区，尤其在北京城市更新分享的趋势，以及我们进行实践的城市更新模式的总结，同时还带来两个案例分享，以及最后中粮大悦城控股在城市更新领域这方面的优势总结。

　　首先介绍一下中粮集团，大家非常耳熟能详，与共和国同龄的大粮商，忠于国际粮于民生，连续29年入围了世界500强。大悦城控股是中粮集团下辖的唯一的地产板块，16家央企可以经营房地产的一家品牌，我们以房地产为主营企业，大悦城也是大家非常耳熟能详的集中商业品牌。

　　整个大悦城控股的业态维度涵盖商业、住宅、产业、写字楼、酒店、长租公寓以及所有地产行业的物业管理。

　　立足于全国的发展，主要的产业布局分了四个大区域，以京津冀包括东北为主要的核心阵地北方大区，杭州、上海的华东大区，以深圳为核心城市辐射到华南大区，以及成都为核心城市的西南大区，全国布局7个省市行政的区域，落地城市9个，总的在管运营面积突破了320万，写字楼我们下辖管理16个，产业园24个，产业园是突破了250万方的体量。

　　讲到我们的产业愿景，以产业发展的力量，对城市进行赋能，同时为每一个项目所在的城市进行赋能，创造永续价值。两个发展维度，一个是服务城市的发展，同时助力城市的产业升级。城市更新，先把首个城市更新项目，中粮广场改造十步法放上来，这是我们做城市更新的源起和开端，也是提炼出来有借鉴意义的经验。

　　在北京实施城更，中粮进入的比较早，在15年的时候就有跟进和呈现，在城更这个口号响的比较热烈之前，我们已经提出了这样的口号，其实北京的城市更新也是整个中国各个城市的缩影，我们能看到，目前为止，从17年开始，这个口号响的比较热烈，7年的历程，都有这样的体现。我们在整个北京市的城更过程参与当中，还是比较深入的进行渗透，各级领导很关注中粮大悦城的项目。

　　我们城更这边总结了几个维度，首先立足于资产运营管理提升，一个是响应国家战略，并且契合政府的举措；第二，从市场的供求端，针对未来的趋势判断，从市场需求端也是这样的方向。

　　因为比较早进入城更这个领域，包括我们项目的呈现做的比较多，累计到现在大概有5个项目，今年还有两个项目加入进来，所以整个城更从1.0的楼宇改造，提升到2.0区域产业辐射和提升，包括现在城更3.0做的产商融合等等不断提升的过程。

　　案例，今天带来了两个，首先是中粮广场改造十步法，这是我们的缘起，也是针对九几年入市非常知名的在长安街边上的项目，怎么通过再促它的产品，把辉煌延续下去。

　　整个历史沿革，96年中粮广场入市，以A、B座为写字楼，C座为百货零售，2000年的时候，A、B座写字楼主要是中粮集团及关联企业自用，C座是世界家具的花园，当时很多进口家具，以进口家具为主题的高端百货卖场。14年，写字楼业绩的攀升和租金上涨，专业的商业租金、评效走向没落，我们对这个项目有一个思考，15年进行测算，16年实施改造，17年改造完成，C座家具卖场历时227天改造完成。

　　后来应用的场景中，中粮的重度运营3C服务体系也是首次在广场进行应用，比如ToC端的悦享服务，ToB端的悦创服务，以及智慧的office运营平台，都在中粮广场得到实践的应用，同时总结出标准化的体系，复制到大悦城控股下辖的各个项目。

　　这是整个社群的运营，有很多案例，给大家做一个呈现，这边是改造价值跃升的成果，从之前营收20个亿跃升至28个亿，从租户的构成，以贸易、批发零售小微企业，跃升至金融和文化，税收贡献提升了50%，楼宇估值提升了10个亿，这是在首次城市更新和楼宇改造中，从资产价值提升得到了非常好的印证。

　　第二个案例，汇京双子座项目，这是去年刚刚完成的，城更3.0对应的作品。汇京双子座有两个“新”，第一个是首个轻资产做资产输出和资产管理，同时在原有的构建和格局上改变比较大的项目。这边呈现了历史沿革，2020年，GIC新加坡政府投资集团，全资收购了LG双子座大厦，现在改名汇京双子座，同时委托给中粮大悦城控股做改造和资产管理，我们签订了管理输出协议之后，来由大悦城控股做改造和运营操盘，开始施工，但是整个过程中，20年也是疫情开始的时期，23年改造完成，也是疫情结束的阶段，整个改造过程，中间边改造边运营的过程比较曲折，历时时间比较长。

　　2023年10月27号完成了盛大启幕，同时取得了非常好的成绩。这边讲了一下双子座整个改造过程的方向，首先是品牌价值的重塑，我们的口号叫“从无到有，悦然成双，自双塔见精彩万方”，也是通过这次的改造和品牌重塑，我们把很多内容加入到双子座楼宇的基因中。植入了3C运营体系，包括人文关怀+休闲+艺术、自然生态、楼宇配置等方面都做了改造升级。

　　这里有几个点，第一，以人为本的更新改造，在改造过程中，打造了阳光天幕和城市庭院的概念，希望商务楼宇更多的融入自然的环境。

　　第二，我们把文化和艺术融入到楼宇当中，本身大堂陈列的艺术品提升了很好的氛围环境，同时它有一些文化的概念，我们嵌入到了这个楼宇的基因当中。

　　在整个改造过程中通过硬件和整个环境的提升。硬件上既有建筑的认证，我们获得了LEED铂金EB既有建筑的认定，同时在人文和交互的维度上获得了WELL的铂金级。LEED这边我们也是通过硬件升级，WELL做了很多双向的工作，包括租户等等。   另外很多设计的奖项，也是在这次改造中一并实现的。

　　我们放了一些改造完成之后的对比图，本身汇京双子座在04年的时候，在长安街南侧永安里地铁站上盖的项目，也是很早做了共构项目，交通还是非常方便的。经过本次的提升改造，所有建筑和设计语言更加符合现在的潮流和审美，我们希望整个设计风格比较经典，比较隽永的能够持续更久的时间。

　　针对汇京双子座的商业业态，也是大悦城控股的强项，做了整体规划，针对原来的商业面积做了不同维度的呈现，我们在B2、B1、一层，放置了ToC端服务的商业配套，在四层和五层更多是针对ToB客户的配套服务，整体来讲，能满足楼宇内入驻的所有企业全维度的服务。

　　通过改造，实现了与客户的双向奔赴，我们的满意度，包括整个业态的聚集，通过这次改造，达到了非常好的平衡状态。现在入驻楼宇内的企业，第一，很符合整个CBD区域内的客户定位，金融和专业服务。同时在这个楼宇中，医药和生物行业也有新的聚集。

　　这边也是整个运营服务活动，包括社群等等比较美好的呈现，这是我们举办精彩活动以后，把软性的服务嵌入进去，比较成功的案例。

　　汇京，也是首个通过资产管理输出再进行城更改造的项目，从全维度，招 商推广，项目定位，设计和工程改造，结合到项目运营和全流程的团队，进行了全案的操盘服务。

　　引入我们的优势，中粮大悦城针对城更，我们总结了两个核心优势，首先是强大的资源优势，我们的组织有中粮集团的背书，本身团队、政府资源，包括目前的产业链条还是非常全维度的资源背书。另外，很多细部的能力，作为全维度的地产商，从运营到设计到建设到改造，也是能够提供非常全面的服务。把我们的资源进行了列式，这些维度的资源能不能打通和重建，在不同项目上有不同维度的运用。

　　运营能力讲到3C，我们ToB端ToC端，包括整个服务体系是非常成熟的应用状态，在全国，包括外部企业的需求，我们也是有这样的服务提供。整个3C运营体系已经可复制，可以被应用到其他项目上成熟的验证。

　　这边放了整个城市更新领域产品的图集，缘起是中粮置地广场；玖安广场，是城投2.0个应用，整个玖安广场改造完成之后，对于整个区域的经济提升起到了很大的作用。

　　今年会有两个项目加入到全产品图集，一个是中粮的达瑞兴生命健康科技园，在大兴的生物医药基地，这是一个全新的城更领域实践的作品，原本是一个钉业工厂，我们紧跟产业定位和区域发展，把它改造成了定位于CGT细胞基因治疗全服务的产业园，将于9月26号完成盛大开园。

　　京津冀一体化协同发展，我们在天津，除了天津津投广场以外，在天津科创区《天津智慧科创谷》也有一个大型项目，大概建面20万平米的应用，应该会在明年开园，所以我们本身的全产品图集今年会有更多的作品加入，也会有这样的更新，希望在座的各位如果有这样的机会和合作的可能，欢迎找到我们大悦城控股，感谢大家！  

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责任编辑：王翔

戴佳慧（记者 陈世竹）09月20日,#endText .video-list .on{border-bottom: 8px solid #c4282b;}

戴佳慧（记者 吴淑媛）09月20日,封面新闻记者 熊英英近日，多位头部主播带货的“香港美诚月饼”被质疑虚假宣传的话题持续发酵，引发网友热议。9月16日，记者在美诚月饼天猫旗舰店看到，店内所有月饼产品已下架，仅有几种点心礼盒可以购买；京东旗舰店仅有两款冰皮月饼在售，其他月饼也已下架。记者以买家身份咨询两家网店客服，得到的回复均是“没有库存了”。而当进一步询问“是真的卖完了还是因为最近的新闻不卖了”，一客服则表示，都是恶意下单的，然后再来申请退款，所以不卖了。至于月饼是否产自香港，上述客服表示，美诚品牌是在香港注册并拥有商标注册证书的，品牌基因与研发团队均源自香港。为了更好地拓展市场需求，公司在广州和佛山设立了营销中心与生产基地，每款产品均符合国家食品安全标准。美诚月饼官方网店显示相关产品已下架日前，头部主播小杨哥以及三只羊旗下主播在直播间力推美诚月饼。小杨哥称，香港美诚只做高端月饼，里面是黑松露，还是米其林大师调制，已经卖出100多万单。但随后有网友及代理商曝出，该产品实际产地并非在香港，而是在广州和佛山。“月销5000万元的香港月饼香港买不到”的话题随即登上热搜。从网友晒出的美诚月饼产品信息来看，其外包装确实印有香港美诚食品集团有限公司字样，品牌运营中心为广州市美诚食品有限公司（以下简称“广州美诚”）。生产商有两家，分别是广州市美诚食品科技有限公司和佛山市美诚食品有限公司。天眼查显示，香港美诚食品集团有限公司注册日期为2019年4月15日，目前为仍注册状态。而运营方广州美诚成立于2019年4月24日，注册资本1000万元。知识产权信息显示，广州美诚在2022年10月申请注册“香港美诚”商标，但初审被驳回；2023年8月，公司申请了“美诚月饼”商标，目前处于等待实质审查阶段。公司申请“香港美诚”商标被驳回美诚月饼相关负责人日前接受媒体采访时表示，没有哪条法律规定说在香港注册品牌，不能够到内地生产的，目前遇到这样的事情也很无奈。而有律师表示，如果通过包装和宣传让消费者误以为产品是香港生产的，则可能涉嫌虚假宣传和欺诈消费者。目前，三只羊相关短视频账号还能搜索到美诚月饼相关信息，但公司暂未就此事作出回应。而交个朋友直播间主播罗永浩在直播时表示，“我们公司我没卖过，但我们（旗下）小的垂类直播间好像也中招了，卖了一些，现在他们正在紧急查资料。查完了，这一两天也是退一赔三的。”延伸阅读："美诚月饼"被指原价59元3盒 "三只羊"改价成169元3盒中秋前夕，因小杨哥以及三只羊旗下主播力推的“香港美诚月饼”因涉虚假宣传一事引发关注。美诚月饼，销量巨大。但经多方查证，其虽在香港注册了相关商标，但在香港无实体门店，实际运营方为广州公司。随着舆论发酵，美诚月饼的产地、质量等诸多细节陆续遭到质疑。有细心的网友发现，美诚月饼此前在淘宝与拼多多等平台只卖59元三盒，在被“三只羊”开始售卖后，再全部改价重上，定价为169元三盒。「最新进展」9月14日晚，“三只羊”旗下直播间终于停止销售美诚月饼。面对网友汹涌的质疑声音，主播关闭了评论。同时，抖音“疯狂小杨弟”直播间撤下了美诚月饼的商品陈列堆头，商品橱窗也下架了同款月饼。广州花都区市场监督管理局工作人员向媒体表示，已经关注到此情况，辖区市监所已经介入调查，后续了解情况后会进行回复。对“三只羊”直播间的美诚月饼事件，抖音电商方面表示：目前没有可以对外公布的信息。而记者致电抖音电商官方客服，客服则表示：正针对此事进行核实，如果相关直播间确实存在虚假宣传，会根据相关条例进行处理，一般是停业整顿、清退、商品下架、关店等。受此时事件影响，飞瓜数据显示，仅14日一天时间，抖音账号“疯狂小杨哥”掉粉约12.1万人，“家人们”感觉自己被欺骗了。“三只羊”旗下直播间售卖美诚月饼「事件回顾」美诚月饼产销均不在香港，原价只需59元三盒记者留意到，近年来，三只羊集团创始人张庆杨（疯狂小杨哥）、张开杨（疯狂大杨哥）不遗余力推广美诚月饼。此前，小杨哥在直播间声称这款月饼是香港高端品牌，里面是黑松露，是米其林大师调制的。“三只羊”2023年发布的一个视频显示：“去年一场直播卖了10万单”，这意味着“三只羊”已连续三年售卖香港美诚月饼。翻开美诚月饼下面的百余条达人秀中，大部分是“三只羊”旗下账号发布的切条广告。而且在2023年的切条广告中，张庆杨和张开杨并没有介绍其为香港品牌。有很多香港网友表示，根本没有听说过这个品牌，香港流行网购平台也没有这款产品踪迹。据悉，美诚月饼宣称“香港美诚月饼”，但产地销地均不在香港，实际产地是在广州和佛山。根据产品信息显示，美诚月饼的品牌运营方为广州市美诚食品有限公司（以下简称“广州美诚”），其官网显示，该品牌成立于2019年，隶属香港美诚食品集团有限公司。香港美诚食品集团有限公司注册于2019年4月，该公司已申请注册多枚“MEISUN”商标，其中1枚已成功注册。企查查显示，香港美诚食品集团有限公司的注册地址在湾仔乐基中心15楼1512室。广州美诚同样成立于2019年4月，该公司已申请注册“美诚生活”“美诚月饼”等商标。值得注意的是，2022年10月，广州美诚尝试申请“香港美诚”商标，目前这枚商标的状态为“驳回复审中”。此外，有细心的网友发现，美诚月饼此前在淘宝与拼多多等平台只卖59元三盒，在被“三只羊”开始售卖后，在全部改价重上，定价为169元三盒。网友发现美诚月饼此前在多个平台只卖59元三盒「其他关联」近日，罗永浩表示将对“交个朋友”垂类直播间卖出的美诚月饼进行赔付。“今天曝出来的美诚月饼，我们查了一下，我们小的垂类直播间好像也中招了，卖了一些。如果你们在我们‘交个朋友’的某一个直播间买过美诚的月饼，现在查完了，这一两天也是退一赔三的。”罗永浩说。

近日，网传网红主播“疯狂小杨哥”及其旗下主播前不久带货的一款“香港美诚”月饼在广州的厂子“跑路”了。《正在新闻》查询发现，美诚月饼的生产厂家为广州市美诚食品科技有限公司（以下简称“广州美诚公司”）和佛山市美诚食品有限公司。网络流传图片显示，广州美诚公司所在园区的门口已经撤掉了该公司的招牌，原位置放上了某服装配件有限公司的招牌。网络流传图片9月16日，《正在新闻》实地探访了位于广州花都区狮岭镇的广州美诚公司，据现场观察发现，广州美诚公司并未撤掉招牌，且工业园区门口仍有保安。广州美诚公司并未撤掉招牌据附近居民介绍，广州美诚公司所在的工业园区内共有6个公司，“这个美诚好像是去年才有的”。天眼查显示，广州美诚公司2019年及以前的年报显示的注册地址为广州市花都区新华街大陵村望亭路自编1号之二层厂房，现注册地址为广州市花都区狮岭镇葛岗路。此前，抖音“疯狂小杨哥”及其旗下主播在直播间带货的一款“美诚月饼”引起外界关注，因在直播带货过程中，主播在介绍这款月饼时着重强调“香港”等字眼受到网友质疑。美诚月饼虽自称香港品牌，但在香港无门店，实际运营方为广州公司，且销量巨大。随着舆论发酵，美诚月饼的产地、质量等诸多细节陆续遭到质疑。多名代理商和网友表示，美诚月饼在香港没有门店。也有网友晒出已购月饼的产地信息，基本都是广州和佛山。随后，便有媒体从生产企业方证实该款月饼产自广东，且目前在香港没有销售。根据购买美诚月饼的网友所展示的产品外包装，美诚月饼的品牌运营方为广州市美诚食品有限公司（以下简称“广州美诚食品公司”），生产厂家为广州和佛山的两家公司。其中，广州美诚食品公司和广州美诚公司均位于广州市花都区，两家公司自称，其母公司为香港美诚食品集团有限公司（以下简称“香港美诚集团”）。美诚月饼生产厂家为广州和佛山的两家公司值得注意的是，广州美诚公司注册时间为2014年，香港美诚集团注册时间为2019年。香港美诚集团于2023年、2024年在香港注册了多个与月饼有关的含“美诚”字样、图样商标，其中，“香港美诚月饼”字样、图样的商标注册于2023年9月22日，差不多刚满一年。据红星新闻报道，9月14日，广州市花都区市场监督管理局和抖音平台已介入调查。有律师指出，若虚假宣传指控成立，销售方及博主将面临行政处罚。9月14日晚，三只羊公司旗下直播间停止销售美诚月饼。面对汹涌的骂声，主播关闭了评论。《正在新闻》注意到，抖音“疯狂小杨弟”直播间撤下了美诚月饼的商品陈列堆头，商品橱窗也下架了同款月饼。另据《每日经济新闻》9月15日报道，广州美诚公司人力资源部相关负责人向记者展示了在香港特区政府知识产权署商标注册处注册登记的相关商标注册证书的复印件，包括“美诚月饼”“美诚”“美诚礼”“MEISUN”等，其中一个商标的注册时间显示为2019年10月9日。拥有“香港品牌”身份的美诚月饼，确实是在内地生产。对此，上述负责人表示：“（网上质疑）我们为什么在香港注册公司，然后在内地生产，我相信，没有哪条法律规定说我在香港注册品牌，不能够到内地生产的，对不对？如果说觉得这有什么不妥的话，也可以拿出相关的一些法律法规。”律师刘凯表示，很多“假洋品牌”并没有实际的境外业务，而是仅在境外注册公司或商标，以此营造“国际品牌”的假象。它们的产品几乎全部在内地生产和销售，境外的商业存在可能只是空壳公司或没有实际运营的注册公司。这样的品牌通过包装成“洋品牌”来抬高产品价格或获得消费者信任，这种行为实际上带有虚假宣传和误导消费者的倾向。延伸阅读："美诚月饼"被指原价59元3盒 "三只羊"改价成169元3盒中秋前夕，因小杨哥以及三只羊旗下主播力推的“香港美诚月饼”因涉虚假宣传一事引发关注。美诚月饼，销量巨大。但经多方查证，其虽在香港注册了相关商标，但在香港无实体门店，实际运营方为广州公司。随着舆论发酵，美诚月饼的产地、质量等诸多细节陆续遭到质疑。有细心的网友发现，美诚月饼此前在淘宝与拼多多等平台只卖59元三盒，在被“三只羊”开始售卖后，再全部改价重上，定价为169元三盒。最新进展9月14日晚，“三只羊”旗下直播间终于停止销售美诚月饼。面对网友汹涌的质疑声音，主播关闭了评论。同时，抖音“疯狂小杨弟”直播间撤下了美诚月饼的商品陈列堆头，商品橱窗也下架了同款月饼。广州花都区市场监督管理局工作人员向媒体表示，已经关注到此情况，辖区市监所已经介入调查，后续了解情况后会进行回复。对“三只羊”直播间的美诚月饼事件，抖音电商方面表示：目前没有可以对外公布的信息。而记者致电抖音电商官方客服，客服则表示：正针对此事进行核实，如果相关直播间确实存在虚假宣传，会根据相关条例进行处理，一般是停业整顿、清退、商品下架、关店等。受此时事件影响，飞瓜数据显示，仅14日一天时间，抖音账号“疯狂小杨哥”掉粉约12.1万人，“家人们”感觉自己被欺骗了。“三只羊”旗下直播间售卖美诚月饼事件回顾美诚月饼产销均不在香港，原价只需59元三盒记者留意到，近年来，三只羊集团创始人张庆杨（疯狂小杨哥）、张开杨（疯狂大杨哥）不遗余力推广美诚月饼。此前，小杨哥在直播间声称这款月饼是香港高端品牌，里面是黑松露，是米其林大师调制的。“三只羊”2023年发布的一个视频显示：“去年一场直播卖了10万单”，这意味着“三只羊”已连续三年售卖香港美诚月饼。翻开美诚月饼下面的百余条达人秀中，大部分是“三只羊”旗下账号发布的切条广告。而且在2023年的切条广告中，张庆杨和张开杨并没有介绍其为香港品牌。有很多香港网友表示，根本没有听说过这个品牌，香港流行网购平台也没有这款产品踪迹。据悉，美诚月饼宣称“香港美诚月饼”，但产地销地均不在香港，实际产地是在广州和佛山。根据产品信息显示，美诚月饼的品牌运营方为广州市美诚食品有限公司（以下简称“广州美诚”），其官网显示，该品牌成立于2019年，隶属香港美诚食品集团有限公司。香港美诚食品集团有限公司注册于2019年4月，该公司已申请注册多枚“MEISUN”商标，其中1枚已成功注册。企查查显示，香港美诚食品集团有限公司的注册地址在湾仔乐基中心15楼1512室。广州美诚同样成立于2019年4月，该公司已申请注册“美诚生活”“美诚月饼”等商标。值得注意的是，2022年10月，广州美诚尝试申请“香港美诚”商标，目前这枚商标的状态为“驳回复审中”。此外，有细心的网友发现，美诚月饼此前在淘宝与拼多多等平台只卖59元三盒，在被“三只羊”开始售卖后，在全部改价重上，定价为169元三盒。网友发现美诚月饼此前在多个平台只卖59元三盒其他关联近日，罗永浩表示将对“交个朋友”垂类直播间卖出的美诚月饼进行赔付。“今天曝出来的美诚月饼，我们查了一下，我们小的垂类直播间好像也中招了，卖了一些。如果你们在我们‘交个朋友’的某一个直播间买过美诚的月饼，现在查完了，这一两天也是退一赔三的。”罗永浩说。