来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　消息发布后，中交地产股票连续2个交易日内（2024年9月13日、9月18日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

　　《中国经营报》记者了解到，在宣布收购物业公司之际，中交地产董事长李永前提交书面辞职报告，在其任职期间，地产行业调整持续深入，中交地产已连续多年增收不增利，公司千亿销售目标渐行渐远。压在中交地产未来新任主帅肩上的担子，显然并不轻松。

　　收购物业公司

　　9月11日，中交地产发布公告称，公司正筹划以现金方式收购中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交 集团”）及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。

　　截至公告披露日，中交集团、中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”）、中交一公局集团有限公司（以下简称“中交一公局”）及中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）分别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　据了解，中交集团是中交地产间接控股股东，是国内八大基建央企之一，主要从事交通基础设施的投资、建设、运营，以及装备制造、房地产及城市综合开发等。

　　中交房地产是中交地产直接控股股东，也是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团，旗下拥有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。

　　目前交易对价尚未披露，中交地产称将采用自有资金方式支付。

　　待交易完成后，中交地产将持有中交物业100%的股权，中交物业将成为中交地产的全资并表子公司。

　　物业成房企转型抓手

　　据了解，中交物业成立于2022年12月13日，注册资本3亿元。此前中交集团党委副书记刘翔曾表示，组建中交物业是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。

　　根据中交物业此前官微，“走高质量上市发展之路”被写进公司目标指引。控股股东中交房地产还曾在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业征选一名副总经理，当时的条件中，除了工作经验限制，“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。随后中交物业引入了明星职业经理人、龙湖智创生活前执行董事及首席运营官曾益明。

　　不过，中交物业在成立之时，国内物管企业独立上市之路就已遇冷。据了解，在地产行业高歌猛进之时，房企纷纷拆分物管板块寻求上市，以完善业务体系。回顾物企上市的几个阶段可以发现，房企分拆物业上市数量从2017年起出现明显增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期间碧桂园服务（6098.HK）、融创服务（1516.HK）等头部房企的物管板块纷纷成功上市。

　　2020年上半年时，物管企业在资本市场获得极高估值。但从当年下半年开始，房地产行业调整深入，物业股亦随之开始出现回落，但彼时寻求上市依然是许多物企的首要选择。

　　2021年上半年，依然不断有物企尝试冲刺上市，当年6月份，10家物企密集递表，打破物企单月递表数量纪录。但从2021年下半年开始，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，港股物业板块热度也骤然下降，当年递交招股书的物企等待审核时间明显加长。

　　之后，随着房企流动性危机频发，不少企业纷纷抛售资产以求快速回笼资金，物管资产首当其冲。除了卖股引战、抵押出售外，部分物企还为地产母公司进行财务担保、直接借款、兜售资产，甚至还出现资金被母公司违规挪用的乱象。当时，业务独立性一度成为物管行业关注的焦点。

　　然而，面对行业的持续下行，不少地产企业开发业务面临亏损，资本市场上股价不断走低。寻找新的增长曲线、谋求转型，甚至剥离开发业务成为众多房企不得不面对的现实。物管业务现金流相对稳定，被业内认为具有较强的抵御周期波动的属性，重新成为房企转型的一个抓手。

　　在中交地产宣布收购中交物业之前，行业已有类似案例。2022年5月，建发国际（1908.HK）收购建发物业（2156.HK） 35%股份，股权转交后，建发物业再次成为建发国际的附属公司，并实现并表。

　　具体到中交物业，公开信息显示，其依托于中交集团全产业链和综合一体化服务，布局有“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道，业务范围涵盖公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

　　根据中交房地产公布的数据，2023年其下属物业管理营业收入5.07亿元，较2022年增加1.74亿元，物业管理营业成本4.05亿元，较2022年增加1.11亿元，主要是因为业务规模增长；物业管理毛利率20.06%，较2022年上升8.28%，主要是因为业务规模增长，人工成本增长缓慢。

　　今年上半年，中交房地产物管业务贡献收入2.63亿元，较去年同期的2.73亿元有所减少；但对应成本2.29亿元，却较去年同期的2.23亿元有所增加。

　　据了解，中交地产此前也有少部分物管业务，去年其物业管理服务收入1065.21万元，同比增加40.52%，不过仅占总收入的0.03%。

　　对于此次收购，中交地产表示，交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸，助力公司拓展轻资产业务。本次交易也符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力。

　　公告披露后，中交地产股价持续走高。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日上涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，上涨9.97%；9月18日当天涨停，收盘报8.98元/股。

　　记者就收购后的整合规划联系中交地产方面，对方表示暂以公告为准。

　　公司董事长辞职

　　在收购计划公布两日后，9月13日，中交地产发布公告称，公司于9月12日收到董事长李永前的书面辞职报告，由于工作变动原因，其申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

　　关于新任董事长，中交地产表示将进行重新选举产生。在此之前，李永前将继续履行相应职务。

　　而在当天发布的另一份公告中，中交地产于表示已召开了第九届董事会第41次会议，通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议，并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

　　与此同时，在9月12日，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法定代表人；免去李永前董事长、董事、法定代表人的职务。据了解，郭主龙现为中交房地产的党委书记，而此次任命或意味着其将对中交房地产党政“一手抓”。

　　公开信息显示，李永前于2014年入职中交集团，之后被派遣到绿城中国任职。在绿城中国任职期间，李永前见证了绿城中国销售规模从几百亿到千亿的突破，以及旗下代建业务绿城管理（9979.HK）上市。

　　2019年时，其从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁职位，并于2020年年初出任中交地产董事长。其在任职初期就曾提出，要“复制绿城中国、创新中交地产”，并效仿其轻重资产并举的开发模式。在开发业务上，2020年中交地产要冲刺500亿元销售额，到2023年要突破千亿大关。

　　随后，中交地产在土地市场高歌猛进，2020年共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。

　　但是，自2021年下半年以来，楼市情况急转直下，各线城市销售惨淡、房价不断下行。与此同时，行业风险事件频发，消费者购房意愿较低。

　　在此情况下，中交地产业绩也如同其他同行企业一样出现下滑。此外，因为前期拿地成本提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。去年实现营收324.68亿元，同比下降15.59%，归母净利润则亏损16.73亿元。

　　前段时间发布的中期业绩报告显示，上半年，中交地产实现营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净亏损9.83亿元，同比亏损幅度扩大72.86%；利润总额为-9.22亿元。

　　今年1—6月，中交地产全口径签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；签约销售金额81亿元，同比减少62.26%；销售回款113.4亿元，较上年同期减少53.97%。

　　在现金流方面，上半年中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元，同比下降75.16%；期末现金及现金等价物余额为66.48亿元，较上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地产后，曾有意推动公司代建业务发展。不过，该项业务目前在行业内并不突出。去年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。而同期，绿城管理代建项目销售额为1068亿元，同比增长22.1%；销售面积同比增长46.7%至861万平方米。

　　记者就此次人事变动联系中交地产方面，对方不予置评。

责任编辑：李桐

黄玉喜（记者 谢佳琳）09月21日,#endText .video-list .play{width: 20px; height: 20px; background:url(http://static.ws.126.net/video/img14/zhuzhan/play.png);position: absolute;right: 12px; top: 62px;opacity: 0.7; color:#fff;filter:alpha(opacity=70); _background: none; _filter:progid:DXImageTransform.Microsoft.AlphaImageLoader(src="http://static.ws.126.net/video/img14/zhuzhan/play.png"); }

黄玉喜（记者 卢玉玲）09月21日,　　中新经纬9月19日电 (郑铮 付健青)美联储宣布降息，这是四年多来首次降息。　　靴子落地　　当地时间18日，美联储宣布大幅降息50个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.75%—5%。　　决议公布后，美股直线拉升，现货黄金短线上扬近20美元，美元指数短线下挫40点。　　美联储点阵图显示，2024年底联邦基金利率预期中值为4.4%，此前为5.1%。在19位官员中，有2位认为在此次会议后，2024年不应再继续降息；有7位认为应再降息25个基点，有9位认为应再降息50个基点，有1位认为应再降息75个基点。点阵图 来源：美联储官网　　美联储发表的联邦公开市场委员会声明称，最近的指标表明经济活动继续稳步扩张。就业增长放缓，失业率有所上升，但仍处于较低水平。通货膨胀已朝着2%的目标取得了新的进展，但仍处于较高水平。在考虑对联邦基金利率目标范围进行进一步的调整时，委员会将仔细评估最新数据、不断变化的前景和风险平衡。　　此前数据显示，美国8月非农就业人数增加14.2万人，新增就业好于前值，低于预期；失业率结束四连增，小幅降至4.2%。　　美国通胀降温趋势延续。美国劳工统计局公布数据显示，8月CPI同比上涨2.5%，符合预期，较前值下降0.4个百分点，为连续第五个月放缓，为2021年2月以来最低水平。8月核心CPI同比上涨3.2%持平预期和前值，此前已经连续四个月放缓，环比上涨0.3%，略高于预期和前值的0.2%，为四个月来最大涨幅。　　降息将带来什么影响？据美国消费者新闻与商业频道(CNBC)报道，Quilter Cheviot固定利率研究主管Richard Carter表示，作为全球经济增长的重要推动力，这必然会对全球资产价格产生影响，其中包括黄金。本周，由于预期美联储将采取行动，黄金价格创下历史新高。他解释道，利率上升会拖累黄金，因为利率上升会使债券等固定收益投资更具吸引力；油和其他通常以美元计价的大宗商品往往因降息而受到提振，因为较低的借贷成本可以刺激经济并增加需求。　　申万宏源分析，货币政策对实体经济传导存在时滞，且实体经济对利率敏感度长期下降，因此不认为9月的降息能够即刻扭转美国经济走弱的趋势。但是，根据定量测算，美联储降息落地后对利率敏感的居民消费、住宅销售、固定资产投资均有提振效果。专家称不认为9月的降息能够即刻扭转美国经济走弱的趋势 图为美联储大楼　　如何影响A股？　　美国降息如何影响A股？海通证券表示，美联储预防式降息或助力A股流动性改善，中长期关注基本面修复验证。从流动性看，美联储降息或在中短期改善A股宏微观流动性，助力A股上行。从基本面看，A股中长期走势与基本面相关，降息对于A股基本面的提振仍需观察。　　行业来看，短期维度，直接受益于宏观流动性改善的金融行业率先跑赢，同时外资偏好的食饮、美护等消费行业涨幅始终靠前；中期维度，社服、电力设备行业逐渐跑赢，利率敏感的电子、计算机等科技行业逐步占优。往后看，海通证券认为基本面更优的中国优势制造有望成为A股中期主线。　　中银证券分析，结合历史经验，首降落地后，海外风险资产或存在阶段性衰退交易引发的波动，未来两周需重点关注国内政策及联储降息落地后的全球资产表现及市场风格的变化情况。　　中信证券认为，我国四季度出口增速可能承压，因而可能导致需求不足的问题更加突出，明年出口走势将取决于何时稳住经济基本面，以及美国能否降息。海通证券表示，美联储预防式降息或助力A股流动性改善 网络图　　中国货币政策走向如何？　　除美联储外，还有多家央行近期宣布降息，全球货币政策陆续转向宽松。8月初，英国央行下调基准利率25个基点至5%；9月4日，加拿大央行宣布将基准利率下调25个基点至4.25%；欧洲央行9月12日第二次宣布降息；9月18日，印尼央行关键利率下调25基点至6%，预估为6.25%。　　中国央行后续货币政策如何？　　9月5日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。　　中金公司则指出，短期内“增量政策”选项中降准的概率大于降息。8月社融增速小幅回落，非政府部门社融增速下滑更快，政府债是支撑社融的主要因素；政府债发行增加，但财政存款明显反弹，8月财政仍是回收流动性的、对M2形成拖累，财政扩张的实际效果尚未体现、后续投放有待观察。　　中信证券预计，国内方面，年内稳增长政策加码的概率在提升，货币政策方面降准降息均有空间，预计9月或调降存款准备金率25bps，四季度后半期或继续调降7天逆回购利率10bps，财政政策方面，专项债或将进一步提速。(中新经纬APP)　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)　　中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。

当地时间18日，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年以来首次降息。分析认为，历史上，除非遇到重大经济危机，美联储在开启新降息周期时，很少大幅降息50个基点。美联储本次以高出机构预期的力度降息，或为实现经济“软着陆”，对冲经济活动“失速”的风险。近期数据显示，美国8月份消费者价格指数(CPI)同比上涨2.5%，降至2021年2月以来新低，接近美联储2%的通胀目标。但同时，美国经济增长的重要动力——个人消费支出增长在放缓，且制造业活动连续多月处于萎缩区间，劳动力市场也持续疲软，私营部门与非农部门新增就业人数逐月大幅下降，以上因素令部分投资者担忧美国经济临近衰退。此前，美联储自2022年3月至2023年7月连续11次加息，累计加息幅度达525个基点。过去一年间，美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间，为23年来最高水平。财联社9月19日电，美联储将联邦基金利率目标区间下调50个基点至4.75%至5.00%。相关新闻美联储点阵图：美联储预计2024年年底的联邦基金利率为4.4%财联社9月19日电，美联储预计2024年年底的联邦基金利率为4.4%，6月料为5.1%；预计2025年年底的联邦基金利率为3.4%，6月料为4.1%；预计2026年年底的联邦基金利率为2.9%，6月料为3.1%；预计2027年年底的联邦基金利率为2.9%；预计长期联邦基金利率为2.9%，6月料为2.8%。美联储政策声明：通胀已向2%目标取得进一步进展 但仍处于“略高”水平财联社9月19日电，美联储FOMC声明称，通胀已向2%目标取得进一步进展，但仍处于“略高”水平；就业和通胀目标面临的风险处于平衡状态。委员们以11-1的投票比例通过此次的利率决定，理事鲍曼持反对意见，认为应降息25个基点。美联储下调2024年美国GDP增长预期至2.0%财联社9月19日电，美联储预计美国2024年GDP增速为2.0%，6月料为2.1%；预计美国2025年GDP增速为2.0%，6月料为2.0%；预计美国2026年GDP增速为2.0%，6月料为2.0%；预计美国2027年GDP增速为2.0%；预计长期美国GDP增速为1.8%，6月料为1.8%。美联储下调美国2024年核心PCE通胀预期至2.6%财联社9月19日电，美联储预计2024年核心PCE通胀为2.6%，6月料为2.8%；预计2025年核心PCE通胀为2.2%，6月料为2.3%；预计2026年核心PCE通胀为2.0%，6月料为2.0%；预计2027年核心PCE通胀为2.0%；预计2024年PCE通胀为2.3%，6月料为2.6%；预计2025年PCE通胀为2.1%，6月料为2.3%；预计2026年PCE通胀为2.0%，6月料为2.0%；预计2027年PCE通胀为2.0%；预计更长周期的PCE通胀为2.0%，6月料为2.0%。