来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量 缩减公摊面

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

余欣勋（记者 吴佩彦）09月21日,#endText .video-list .on{border-bottom: 8px solid #c4282b;}

余欣勋（记者 张天康）09月21日,（原标题：他"狂热"挺乌，等待12小时只为…）

【文/观察者网 熊超然】在前一天全境多地同时发生寻呼机爆炸事件后，当地时间9月18日，黎巴嫩多地再度发生通信设备爆炸事件。路透社援引黎巴嫩卫生部的数据称，17日的爆炸所造成的死亡人数已上升至12人，包括两名儿童，近3000人受伤；18日的爆炸则已在贝鲁特和贝卡谷地造成至少20人死亡，450多人受伤。 以色列官员尚未对爆炸事件发表评论，但安全部门消息人士称，以色列间谍机构摩萨德对此负责。报道称，美国否认与爆炸事件有任何牵连，并表示正进行密集的外交努力，以避免当前黎以冲突升级。 在17日的爆炸中，爆炸寻呼机疑似由台湾地区制造商“金阿波罗”（Gold Apollo）生产，但这家台企“紧急切割”称，产品并非在台湾生产，而是在匈牙利的一家公司制造。对此说法，匈牙利政府方面已经澄清“并非在匈牙利国内制造”。而18日的爆炸中，爆炸对讲机上标有“ICOM”和“日本制造”的标签，ICOM是一家总部位于日本的无线电通信设备公司。 当地时间9月18日，黎巴嫩多地再次发生通信设备爆炸事件，已有20人死亡，450余人受伤。图为发生爆炸的通信设备碎片。IC Photo 路透社称，当地时间9月18日，黎巴嫩真主党成员使用的手持对讲机同时爆炸，这是近一年真主党武装分子与以色列爆发跨境冲突以来，黎方伤亡最惨重的一天，也似乎让真主党陷入了混乱。当天的爆炸事件中，至少有一起就发生在真主党成员为前一天遇难人员举行的葬礼附近。 此前，为躲避以色列对于移动电话的监视，真主党方面转而使用寻呼机和其他低技术含量的通讯设备。一名路透社记者在贝鲁特南部郊区称，爆炸发生后，他看到真主党成员疯狂地从所有没有爆炸的对讲机中取出电池，把零件扔进金属桶里。 路透社、《耶路撒冷邮报》等均指出，根据所标注的产品标签及信息显示，18日爆炸的对讲机，是日本无线电通信设备公司ICOM制造的IC-V82型号对讲机，该款设备已于2014年停止生产和销售。路透社还援引一名安全消息人士称，这些对讲机是黎巴嫩真主党在五个月前购买的，大约与寻呼机同时购买的。 《日本经济新闻》9月19日报道称，ICOM公司方面的代表当天上午回应称，“我们目前正在确认事实”。报道介绍，ICOM是一家总部位于日本大阪的综合性无线电设备制造商，成立于1954年，其产品包括用于陆地、海上和空中的收发器和无线电设备。截至2024年3月的财年，该公司合计销售额为371亿日元，该公司还在欧洲、美国和其他国家拓展业务。 另据日本时事通讯社报道，ICOM负责人表示：注意到新闻报道中出现的机器并没有标识正规产品的全息贴纸，怀疑是山寨仿造品，企业正在调查。 ICOM方面透露，IC-V82这个型号是专供出口海外市场的。截至2014年停产前，共销售约16万台。因为海外市场上曾出现大量山寨仿造品，厂方自2013年8月开始在产品上贴上了标识正规产品的全息贴纸。 当地时间9月18日，黎巴嫩多地再次发生通信设备爆炸事件，已有20人死亡，450余人受伤。图为发生爆炸的通信设备碎片。《日本经济新闻》 ICOM美国子公司方面同样表示，这些爆炸的设备似乎是山寨产品，并非ICOM生产。ICOM美国子公司业余无线电分部高级销售经理雷·诺瓦克（Ray Novak）18日在罗德岛的一个展会上告诉美联社：“我可以向你保证，它们不是我们的产品。” 诺瓦克说，ICOM在20多年前推出了V82型对讲机，主要用于业余无线电通联活动或社会通信和紧急通信，但早在2014年就已经停产，要在网上销售假冒产品很容易。 ICOM官网称，当前市面上售卖的V82型对讲机几乎都是假冒产品。ICOM官网截图 此前一天的9月17日，黎巴嫩全境多地同时间发生寻呼机爆炸事件，造成重大伤亡。经初步调查，这些寻呼机都是真主党成员所有。真主党方面指责以色列方面精心策划了此次袭击行动，誓言报复。 《纽约时报》在当地时间9月17日晚些时候援引消息称，伊朗驻黎巴嫩大使穆杰塔巴·阿马尼（Mojtaba Amini）在爆炸中“失去一只眼睛”，伤势比最初报道的更严重。伊朗常驻联合国代表在当地时间9月18日的一封信中表示，“伊朗保留根据国际法采取必要措施回应袭击的权利”。 据报道，应阿拉伯国家的要求，联合国安理会将于当地时间9月20日就发生在黎巴嫩的寻呼机爆炸事件举行会议。 当地时间9月18日，黎巴嫩贝鲁特，黎巴嫩多地发生寻呼机爆炸事件，遇难者葬礼举行。IC Photo 路透社指出，两天内接连发生大规模通信设备爆炸事件，与此同时，在加沙地带的冲突也已持续11个月，这些都加剧了人们对黎以边境局势升级以及爆发全面地区战争的风险担忧。 “我们正在开启战争的新阶段，这需要我们的勇气、决心和毅力。”爆炸事件发生后，以色列国防部长加兰特这样说道。约旦外交大臣埃伊曼·萨法迪则指责以色列在多条战线上策划危险行动，将中东推向地区战争的边缘。 一名不愿透露姓名的美国官员说，以色列在17日的爆炸前已告知美国，其将在黎巴嫩采取行动。但这名官员补充说，以色列方面没有提供细节，这次行动本身令华盛顿方面感到意外。 对于17日爆炸中的寻呼机疑似由台湾地区制造商“金阿波罗”生产，据台媒“中央社”报道，“金阿波罗”公司董事长许清光9月18日回应称，涉事产品由一家名为BAC的欧洲公司生产和销售，“金阿波罗”仅向该公司提供了品牌商标授权，没有参与相关产品的设计和制造。许清光拒绝说明BAC公司的所在地，但“金阿波罗”在一份书面声明中提及，该公司地址位于匈牙利首都布达佩斯。 许清光称，“金阿波罗”是一家“负责任的公司”，他已考虑在海外提起诉讼。但被问及BAC公司的详细信息时，许清光拒绝作出正面回应，迅速转身离开了现场，没有说明BAC公司的具体名称及其所在地。台媒称，许清光这一举动令在场的媒体人士“一脸错愕”。 发生爆炸的寻呼机。美联社援引社交媒体图片 路透社报道，匈牙利政府18日发布一份声明澄清称，黎巴嫩大规模爆炸中使用的寻呼机设备从未出现在匈牙利，被台企金阿波罗（Gold Apollo）“点名”的BAC公司只是一家贸易中介公司，在匈牙利无制造厂。 匈牙利政府发言人佐尔坦·科瓦奇在通过社交媒体表示：“匈牙利当局已经确定，该公司是一家贸易中介公司，在匈牙利并没有制造厂或其他运营场所。” “该公司列出的地址显示有一处地处匈牙利的运营中心，但有关设备从未到过匈牙利。”科瓦奇说，匈牙利国家安全机构将与所有相关的国际合作伙伴进行合作，协助进行进一步的调查。科瓦奇补充说，此事并不意味着匈牙利出现国家安全风险。 本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。