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新房销售量下降态势未改,同时土地成交规模持续收缩,从而导致新房供应规模也保持在低位。
“金九银十”素来是房地产市场的销售旺季,期间,房企做足营销工作,积极推盘促销,通过优惠政策和活动吸引购房者。每年9、10这两个月,房企的供应量和销售业绩通常也会明显优于其他月份。
然而值得注意的是,今年“金九”,房企的推盘积极性却一般。究其原因,与市场上销售下行态势未改,新房库存较高,去化周期拉长,土地成交规模收缩,房企资金存压等一系列因素有关。
推盘积极性不足
近日,房地产研究机构克而瑞调研的数据显示,9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米,环比下降4%,同比下降59%,绝对量显著不及二季度月均水平,与一季度月均699万平方米基本持平。
分城市来看,仅一线城市供应量将环比增长10%,三四线同环比近乎腰斩。
一线城市中,北京、广州两个城市集中放量,新房供应量环比分别增长28%、33%,上海、深圳新房供应量的同环比均处于下降态势,其中,深圳降幅较大,环比下降22%,同比下降70%,供应量或将不足3000套。
二线城市供应量环比微跌5%,同比降幅超6成,分化持续加剧。其中,西安、长沙单月供应量较大,超过50万平方米,环比增长4%和79%。宁波、重庆、厦门三个城市的供应量虽然不及50万平方米,但环比增幅较大,分别为660%,79%,32%。剩下的二线城市供应量基本都保持同环比齐降态势,即便是前期热度较高的成都、杭州,9月的新房供应量也出现环比下降,房企推盘积极性并不高涨。
相比于一、二线城市,三、四线城市新房供应量则显著回落,同、环比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心称,因低迷行情影响,三、四线城市基本都处于去库存阶段。
明源地产研究院认为,以前的房地产市场,淡旺季分明,年后有“三月小阳春”,延续到“五月黄金周”;六月至八月市场逐渐回归平淡,九月又重回高峰,“金九银十”由此而来。之所以有旺季,一方面与旺季期间房企集中推盘带来的联动效应有关,另一方面,在这些旺季,前面几个月淡市的需求积累爆发。而这几年疲软的市场需求,将所有的波峰波谷熨平,“金九银十”成色不再。今年八月份以来,新政的效果逐渐减弱,楼市的热度重新回落,房企对九月的成交没抱太大期待。
去化压力是主因
中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示,“金九银十”传统营销旺季来临,但今年房企的推盘积极性不如以往,主要还是受目前市场下行压力影响。“新房销售量下降态势未改,同时土地成交规模持续收缩,从而导致新房供应规模也保持在低位,加之房企目前的资金压力,导致房企在推盘方面更加谨慎。”
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示,“金九”开发商推盘供应积极性不高,背后的主要原因在于开发商手里的库存待售房源比较多,另外,开发商新盘去化率整体也比较低,去化周期比较长。据他统计,目前市场上大概有一半的新房是2024年之前就上市的库存。“这样的情况下,如果开发商仍然推新盘,销售不畅的情况下,只会导致市场预期更差,而且还会拉长开发商资金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉。”李宇嘉说。
李宇嘉也表示,在其调研过程中发现,当前开发商推盘的节奏也发生了变化:“以前是以楼栋为单位推出房源,现在有的楼盘则开始以楼层为单位,步子迈得比较小,这与9月房企推盘积极性不足的逻辑一致,背后的原因都是市场上库存较高,开发商去化困难。”
新房市场整体去化速度放缓,去化周期拉长,已是事实。9月上旬,房地产中介机构深圳中原的二级市场营销高峰论坛上,中原地产大陆区二级市场战略中心总经理任壮表示,在2016、2017年房地产市场行情好的时候,全国29个重点城市新房住宅项目开盘首周的去化率平均在70%左右,此后逐渐下降。今年“517政策”后,全国首付比例整体下调,市场行情好转,周度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应减弱,8月,该数值已回落至29%。
房地产研究机构中指研究院测算结果显示,截至2024年7月,全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米,其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降,但从出清周期来看,目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年,且呈现上升趋势,去化压力较大。
中指研究院认为,尽管当前的库存规模有所下降,但是与2016~2017年市场库存规模回落不同的是,2016~2017年的情况是“市场销售提升、库存水平下降,去化周期缩短,市场库存压力缓解”,而目前“虽然市场库存水平下降,但销售持续低迷,去化周期仍呈延长态势,市场库存压力攀升”。
今年5月以来 ,“去库存”已成为房地产的重要施策方向,多个城市相继发布了收储房源征集公告,但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响,国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。
中指研究院认为,我国房地产销售仍面临调整压力,市场仍处于筑底阶段,“去库存”政策若在未来几个月加快落地节奏,将对房企现金流改善及居民预期将产生积极影响。住房端,国企收储是最直接的去库存手段,但政策细节仍有待优化,落地节奏有待加快。土地端,盘活存量土地、优化土地供应是主要政策方向,其中退地置换或成为改善土地库存结构的一种有效方式。
刘水表示,市场需求端,一线城市限购政策存在较大优化空间,同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或成为需求侧政策优化方向,从而进一步降低居民购房成本。整体来看,随着“金九银十”传统旺季的来临,房企仍需充分把握这一时机,积极应对市场挑战以达到快速去化的目的。
责任编辑:刘万里 SF014
郑添中(记者 李文华)09月14日,参考消息网9月14日报道 美国《外交》双月刊网站9月12日发表题为《美国打错了贸易战,更多关税帮不了美国工人》的文章,作者为美国乔治敦大学政府学系教授妮塔·鲁德拉。文章编译如下:美媒称“美国打错了贸易战,更多关税帮不了美国工人” 图为中美国旗哈里斯和特朗普对美国的未来有着截然不同的看法,他们在堕胎、减税和外交政策等问题上的立场大相径庭。然而,这两位总统候选人却在一个问题上态度相似:保护主义。特朗普提议对绝大多数进口商品征收10%至20%的关税。哈里斯的竞选团队也表示,她会“采取有针对性的战略性关税来支持美国工人、巩固经济,并让我们的对手付出代价”。两人在这个问题上的合拍并不令人惊讶。在过去10年里,保护主义得到两党的支持。按照拜登、哈里斯和特朗普的说法,这类限制措施可以保护美国产业免受外国竞争冲击。他们认为,加征关税可以加强国家安全、促进经济增长,并恢复他们所称的因进口竞争而消失的蓝领工作岗位。但政客们认为保护主义有利于创造就业的观点是错误的。最近有关贸易和就业数据的一项新研究显示,中国输美商品早就不是左右美国制造业岗位情况的因素。在21世纪头十年之后,美国制造业就业岗位就停止了流失——这早在华盛顿开始对中国商品加征关税之前。在2011年至2018年期间,尽管来自中国的进口持续增长,但美国制造业的就业岗位情况仍保持稳定。特朗普在担任总统期间对中国、墨西哥、加拿大和欧盟输美商品征税。关税导致美国进口减少,但出口也下降了。事实证明,“中国冲击”在特朗普上任之前就结束了。从中国的进口对美国就业没有显著影响。我们的团队研究发现,进口对美国制造业就业做出了积极贡献。从2011年到2019年,来自巴西、印度等新兴经济体的进口为美国创造了近50万个就业岗位。贸易有助于为美国创造就业机会,这对美国工人和生产输美商品的外国工人来说都是好消息。这意味着当美国参与全球贸易时,每个人都能受益。一些学者和官员尽管承认关税会对经济产生负面影响,但仍然认为关税对国家安全是必要的。他们表示,华盛顿必须特别削减与中国的贸易,避免助力北京崛起,并确保美国永远不会依赖从中国的进口。但是,关税并非解决国家安全问题的利器。事实上,全面征收关税可能会让美国变得不那么安全。贸易战会破坏稳定。商品和服务贸易将各经济体相互联系起来,要求各国展开合作,因此有助于促进和平。切断或削弱这些联系将增加冲突风险。因此,华盛顿应该采取不同的策略。它不应奉行保护主义政策,而应把重点放在减少壁垒和加强全球经济联系上。它应该优先寻找确保所有美国人从全球化中受益的方法。(编译/郭骏)延伸阅读英媒:中国对加拿大和欧盟态度不一样 策略开始奏效了面对欧盟和加拿大的“关税大棒”,中国灵活的应对方式引发外媒关注。路透社9月13日文章分析称,中方显然在关税问题上对与欧盟谈判持开放态度,在做好反击准备的同时,有针对性地与个别欧盟国家开展一对一协商,这一策略似乎正在取得成效,比如刚刚结束访华的西班牙首相桑切斯就敦促欧盟重新考虑关税决定。与此不同的是,中方甚至未事先发出警告便对加拿大采取反制措施,直接对加方施以“震慑”。欧盟委员会8月20日披露了对华电动汽车反补贴调查的终裁草案,若27个欧盟成员国投票通过,将在11月初正式生效。报道说,尽管面临着美国方面施加的关税压力,中国并不希望与欧盟爆发贸易冲突,但中方已明确表示,如果欧盟对中国电动汽车加征最高35.3%的关税,中方将作出反击。随着投票临近,中国采取了“胡萝卜加大棒”的应对策略,一方面发出反击警告,另一方面也在同欧盟主要国家就商业交易与投资事宜开展一对一协商。今年以来,中国已相继宣布对欧盟乳制品、猪肉、白兰地等农产品进行反补贴、反倾销调查。报道认为,中国对欧盟可能采取的潜在反击,将主要落在西班牙、法国和意大利这些支持加征关税的国家身上,波及他们对华出口的猪肉、乳制品和白兰地。而德国、芬兰和瑞典等没有推动关税的欧盟国家所受影响较小,中方采取的措施几乎没有影响到他们的出口品类。据业内人士此前透露,在7月的意向调查中,包括西班牙在内的12个欧盟成员国支持临时关税,4个成员国反对,包括德国在内的11个成员国弃权。“中国的策略似乎正在取得成效”。路透社注意到,本周刚刚结束访华的西班牙首相桑切斯,“出人意料”地敦促欧盟重新考虑加征关税的立场。“事实上,我们需要重新考虑这一决定,不仅是所有欧盟成员国,还有欧盟委员会都应该重新审视。”桑切斯在11日的记者会上说,“我们不需要另一场贸易战。对于西班牙来说,我们需要做的是成为欧盟与中国之间的一个建设性的力量,让双方找到一个符合欧盟和中国双方利益的解决方案。”据西班牙政府消息人士透露,桑切斯率领的代表团离开中国时感觉“西班牙现在更重要了”,并称西班牙与中国已接近达成猪肉产品关税协议。9月10日,桑切斯在中国-西班牙商务论坛上发表讲话(图/西班牙首相府网站)目前,中国是西班牙在欧盟外的最大贸易伙伴,西班牙是中国在欧盟内第五大贸易伙伴。中国海关总署公布的数据显示,2023年中国进口猪肉总价值约60亿美元,其中西班牙是最大的进口来源国。根据西班牙猪业联盟(INTERPORC)的数据,2023年西班牙向中国出口了超56万吨猪肉相关产品,价值12亿欧元。报道说,作为给西班牙的“甜头”,一家中国公司同意在西班牙建造一座价值10亿美元的工厂,用于生产制氢设备,这显然是对西班牙绿色雄心的支持。中国经济学家梅新育表示,在猪肉和乳制品方面,中国最大限度地拉高了支持加征关税的国家的“国内政治成本”,农业部门经常在欧盟政治中发挥作用,“中国是这些农产品最大的出口市场之一”。2023年,欧盟对中国的猪肉、乳制品和白兰地出口总额达到约100亿美元。欧盟去年对中国的出口总额超过2800亿美元。眼下,中国与欧盟在关税问题上的博弈还在继续。欧盟委员会新闻发言人12日称,中国机电商会和所有电动汽车生产商提交的关于欧盟电动汽车反补贴案的价格承诺解决方案均未达到要求,欧方打算拒绝相关价格承诺申请。中国商务部发言人13日对此回应说,中方注意到了欧方的相关表态。欧委会无视中国业界的诚意和努力,在未进行深入沟通的情况下,提出拟拒绝中国业界提出的灵活解决方案建议,中方对此深感失望。中方将密切关注欧方后续进展,并将采取一切必要措施,坚定捍卫中国企业的合法权益。欧盟内部就关税问题持续拉扯,但大洋彼岸的加拿大,似乎“铁了心”要把关税大棒挥舞到底,而中方的反击也相当干净利落。“中国似乎不想与加拿大进行谈判或作出让步。”路透社提到,与对待欧盟的态度不同,中国甚至没有事先向加拿大发出任何事关反制措施的公开警告。在加拿大8月末对中国电动汽车征收100%的关税后,中方很快宣布对自加拿大进口油菜籽发起反倾销调查。其他反制措施还包括——将对加拿大采取的相关限制措施发起“反歧视调查”;依国内产业申请,对加拿大相关化工产品发起反倾销调查;将加方有关做法诉诸世贸组织争端解决机制等。值得注意的是,在中方作出反制后,加拿大甚至变本加厉,于10日宣布对从中国进口的电池和电池零部件、半导体、关键矿物、金属以及太阳能产品等加征关税的潜在措施,启动为期30天的公众咨询期。9月10日,加拿大副总理兼财政部长方慧兰宣布,或进一步对中国电池、关键矿物等加征关税(视频截图)总部位于北京的咨询公司“Trivium China”农业分析师埃文·佩(Even Pay)说,与对待加拿大的态度相反,中国显然对与欧盟谈判持开放态度。“对于加拿大,他们直接采取了‘震慑’(shock and awe)手段。”埃文·佩说。加拿大驻中国大使馆没有立即回应置评请求。在9月12日举行的商务部例行记者会上,路透社记者问及:中国周一起对加拿大进口油菜籽启动反倾销立案调查,有分析人士指出,与中国对欧洲进口产品展开调查不同的是,没有任何中国相关产业机构通过提出投诉来推动调查。请问能否解释一下中国对待欧洲与加拿大产品的差异?这是出于怎样的考量?商务部发言人何咏前表示,根据世贸组织规则,反倾销调查可以依据产业申请发起,也可以由调查机关依职权自主发起。相关证据显示,加拿大对华出口油菜籽存在倾销行为,并对中国国内产业造成了实质性损害。考虑到中国油菜籽产业集中度低、涉及种植人员广,产业提起申请困难,中方依法自主发起调查,符合中国法律规定和世贸组织规则。
郑添中(记者 赖雅惠)09月14日,
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