作者：马一凡

　　目前，多城挂牌量处于高位，仅能满足基本居住需求的“老破小”或是面积小、交通不便的房子，已经非常难出手，等待置换房子的改善型购房群体却依然庞大，房地产市场的供求关系发生明显变化。

　　“在房地产行业，品质已经缺失了五六年之久，而现在随着楼市过渡到买方市场，购房者对品质的关注度越来越高，房企将在产品力上开启激烈竞争。”近日，一家大型房企华东区域的设计负责人对记者表示。

　　一位长期观察行业的业内人士对记者表示，过去受到市场限制和成本控制等因素影响，楼盘品质对于房企来说并不是第一位的，即便房企有好的想法、理念和设计，受大环境影响，也基本难以实现，而过去评价一家房企是否优秀，多是从融资能力、拿地能力、销售规模等维度考量，但现在，市场环境和政策因素都在倒逼房企回归品质时代。

　　8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中明确了两大目标，其一是加大保障性住房建设和供给；其二便是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　这意味着房地产市场走到了关键的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到满足，即便是一些还未买房的刚需客户，也即将被低端二手房和保障房分流。

　　克而瑞研究中心认为，未来新房市场将持续转向改善及高端住房需求，新房住宅将趋向于“所见即所得”，无限接近现房销售。

　　明源不动产研究院表示，未来住房刚需市场将加速萎缩，改善住宅市场成为“兵家必争之地”，结合近期多地取消地价上限、重回“价高者得”，未来改善住宅和豪宅市场将更具想象空间。

　　“今年在项目营销和交付时，我们的感受很不一样。过去项目只要地段好、价格有倒挂就会好卖，而现在客户会反复对比同一个片区里多个项目，对绿化、会客空间、地下车库、会所等公共区域的品质要求变得非常高，这倒逼着我们需要在设计上进行改变，提前两年就要预判未来趋势，才能在交付时不落在其他竞品后面。”提及近期对房地产市场的感触，上述大型房企华东区域的设计负责人说道。

　　“从目前上海的市场来看，总价300万至400万元是刚需‘上车’的门槛，这个级别的需求已经有所减少，而在其他城市，‘卖小卖旧’还要比上海更难一些，应注意到房地产市场结构性供需错配的问题，普通二线城市和三四线城市已经出现住宅供应量总体过剩，刚需的居住需求已经满足，所以在土地出让的时候就应当把改善型住宅的比例增大。”镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示。

　　从数据来看，据克而瑞统计，今年新房总体成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品则保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低，110-140平方米的㎡面积段产品成交比重达到37.9%，是市场成交的主力，140-180㎡平方米面积段产品占比增长最快。

　　市场趋势下，不少房企已经在发力高端市场，以巩固自身竞争力。近期在克而瑞产品力论坛上，保利发展控股产品研发中心总经理吴劲松表示，保利发展已在其地产白皮书中首次提出了“品质时代”的概念，对其产品品牌服务进行了全新升级。中国电建地产集团副总经理于建勋表示，地产进入了新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正走向管理红利及产品力红利，在房住不炒的大背景下，该公司产品策略是以改善型作为主战场。

　　张燕表示，头部房企对产品竞争力非常重视，已经在进行更为精准的研发与升级；其次是城投平台，2022年城投平台拿地已开工土地数量达到195宗，其中22%的项目选择合作或代建模式，其余一些城投平台也在打造自己的产品线了；此外，各地中小型房企也希望通过产品细节来打动客户，已有此类房企靠产品力出众能将项目价格卖到比周边竞品高出50%。

　　基于这些特点，克而瑞预估，未来一两年，房地产好产品 的成长空间正在释放出来，购房群体和租房群体对于住房的品质要求也

吴怡萱（记者 苏妤男）09月23日,�

吴怡萱（记者 黄沛文）09月23日,近日，一名北京网友发帖称，自己到山东威海旅游时，在海边赶海捡到一块约2斤重的物体，怀疑是龙涎香。在网络上鉴宝时被认为很可能是真品，1克价值8000元，价值超过800万元。9月19日，上游新闻记者联系这位网友，她表示还在寻求线下的鉴定。威海市海洋发展局有关人士表示，会转达相关部门。而厦门一家专业鉴定机构的人士表示，从图片上看很像龙涎香，但价格没有8000元1克这么夸张。王女士上网发文称，在威海捡到疑似“龙涎香”。网络图“无意中，好像捡了套房。”近日，北京的王女士（化名）发帖称，自己在威海赶海时，捡到一块疑似龙涎香的物体。19日，上游新闻记者联系上了王女士，她表示自己是北京的一名普通上班族。“8月底的时候请假去了山东威海旅游，之前在网上看到了威海能捡到好看的贝壳，就简单做了攻略，去了威海那香海赶海，赶海捡贝壳的过程中，发现了这个东西。”从王女士提供的视频和图片中可以看到，这个物体宽约20厘米，表面粗糙，外表大部分是白色，也有一些灰褐色。王女士介绍：“看上去挺重，但只有大约2斤，放水里能漂起来，能点燃有油脂，刚捡的时候还有点臭。坐飞机的时候因为有异味，还经过了多重包装。最近不臭了，也没有味道，但沾了水还是有点臭。”王女士捡到的疑似“龙涎香”有大约2斤重。网络图王女士将视频和图片发到网上后引来众多网友关注，“浏览量有120多万，有人说是龙涎香价值不菲，还有人私信我要以一克0.8元来收购，也有人说是鲸蜡并不值钱，还有说是飞机或者船只上面扔下来的垃圾。一位威海当地网友赶到那香海，还询问我具体地点，说要去寻宝。”16日，王女士与某网红鉴宝博主进行了直播连线。“看到打火机能点燃，还冒泡子，这个博主说八成是真的龙涎香，价值8000多元一克，总价值800多万元。”王女士表示，自己也在寻找其他途径的线下鉴定，以确定这个东西是不是传说中的龙涎香。19日，上游新闻记者致电威海的那香海景区，工作人员表示，没有听说过有人在景区捡到龙涎香的事情。威海海洋发展局办公室的工作人员也表示，之前也没有听说过本地有人捡到龙涎香的事情，但可以转达给相关科室，看是否能够帮助王女士进行鉴定。厦门市民捡到的龙涎香。图据厦门晚报在福建、广东等沿海地区捡到龙涎香的报道并不罕见，据《海峡导报》报道，2019年4月，厦门的陶先生在海边散步，拾得一块味道腥臭的东西，经专家鉴定，这竟是一块200多克的龙涎香，价值50万-70万元。据《海西晨报》报道，2014年六一节，厦门的陈先生和家人在观音山海边沙滩游玩，也捡到一块220克的龙涎香。当时为陈先生做鉴定的专家是著名调香大师、厦门大学兼职教授、厦门牡丹香化实业有限公司董事长兼总工程师林翔云。19日，上游新闻记者联系到了林翔云（已去世）的女儿林君如，她是全国专业标准化技术委员会(SAC/TC311) 委员、国家调香师认证课专业讲师、国家芳香设计师认证课专业讲师，父女二人合著的《香料学》2023年由化学工业出版社出版发行。据介绍，此前林翔云的鉴定机构里每天都会收到全国各地寄过来的疑似龙涎香的样品，但经鉴定大部分都是鲸蜡而非龙涎香。据了解，龙涎香是一种十分难得的物质，100头抹香鲸中大约只有4头体内可能存在龙涎香。但如果直接从抹香鲸体内取出，是非常腥臭的，只有当它的龙涎香醇含量达到50%，并经过海水十几年甚至上百年的浸泡洗涤才会有香味散发，过去一般被用作高级香水的定香剂，可保香味持久不散。鲸蜡是从抹香鲸头部提取出来的东西，一般被用作唇膏的原料，只有当数量达几百公斤才会有人收购，否则价值不高。林君如在看到王女士的相关视频图片后表示“不好说”。“有可能是龙涎香，但是品质看着大多是脂肪类物质，龙涎香的成分可能不高，也可能是包裹在里面，但也可能只是一个海洋垃圾，是人类倒入海洋的油脂类垃圾生成的污染物而已。”厦门一家专业鉴定机构的一位工作人员表示：“看外观是有点像龙涎香，不过说1克8000元有点过了，龙涎香目前的价格主要看成色，（1克）几百到上千元。”这名工作人员建议，王女士可以取部分样品到机构进行鉴定，看里面的龙涎香醇的含量有多少。据介绍，只有在龙涎香醇达到25%以上的才能称为龙涎香，如果含量在25%以下不能称之为龙涎香。至于为什么会燃烧，是因为含有蜡的成分。上游新闻记者 汤皓

菲律宾两大政治家族——马科斯家族和杜特尔特家族的关系已近乎完全破裂。9月18日，现任副总统、前总统杜特尔特女儿莎拉·杜特尔特表示，她将在2026年宣布自己的总统选举计划，并明确不会再与马科斯家族结盟。菲律宾前总统杜特尔特的女儿莎拉·杜特尔特 视觉中国 资料图据菲律宾主流电视台ABS-CBN 9月18日报道，当日，莎拉在菲众议院接受记者采访时表示，在与现任总统小马科斯所在的马科斯家族闹翻之后，她再也不会与他们合作。莎拉还否认了与小马科斯修复关系的可能性，甚至说他们“从来不是朋友”。莎拉表示：“我们的确不怎么交谈，我们不是朋友，我们只是在成为选举伙伴时才熟悉彼此，但在此前我们不曾交谈，只是在竞选时交谈，这是工作的一部分。”不过，莎拉也表示，她和小马科斯的姐姐、参议员艾美·马科斯关系密切。“参议员艾美·马科斯才是我真正的朋友，她自2012年就认识我。”莎拉18日在众议院出席一场有关副总统办公室预算使用问题的听证会。莎拉在听证会前后的采访场合中强调，对副总统办公室预算问题的调查是“对我提出弹劾的前奏”，以摧毁她在2028年大选中的选举机会。菲律宾媒体普遍关心莎拉是否将参与2028年总统大选。对此，莎拉18日接受采访时说，她会在2026年的第四季度宣布是否参与竞选。菲律宾正、副总统选举每6年举行一次，不可连任，分开计票。2022年，小马科斯和莎拉以“联合队”（Uniteam）名义组成选举联盟，分别在总统和副总统的选举投票中取得胜利。值得注意的是，小马科斯的得票率为58.77%，低于莎拉的61.53%。杜特尔特家族和马科斯家族的内讧在近年逐渐进入菲律宾公众视野。据《环球时报》报道，6月19日，莎拉辞去政府教育部长和反叛乱工作组副主席等要职，彻底退出马科斯内阁。菲律宾媒体认为，这标志着二人2022年建立的选举同盟结束。此前，两大家族之间持续上演“口水战”。今年1月，马科斯家族和杜特尔特家族各自举行支持者集会。杜特尔特小儿子塞巴斯蒂安在集会上指责小马科斯“很懒”、“允许美军进入菲律宾”、“殃及无辜”，杜特尔特则指控小马科斯是“瘾君子”，警告政府不能修改宪法让马科斯有机会连任。小马科斯则回敬说，杜特尔特是“芬太尼成瘾”才“胡说八道”。另据ABS-CBN7月报道，杜特尔特在谈及南海问题时表示，菲律宾政府在与中国的地缘政治竞争中允许自己被美国“利用”，导致马尼拉与北京之间的紧张关系不断升级。延伸阅读媒体：在菲律宾贫民窟中 小马科斯"反华"效果明显两年前，小马科斯狂卷菲律宾全国逾58%的选票，当选新一任总统。当时人们对他的期望不可谓不高，期盼他能够带来不一样的菲律宾，一个能让底层民众实实在在过上幸福生活的菲律宾。但是，两年后，很多曾经的支持者认为自己被抛弃了，小马科斯当年的诺言已被其抛到九霄云外，随之而来的是他自己的宏大叙事，试图借此打造一个独属于自己的菲律宾时代。渴望大米的投票者在支撑着菲律宾生存命脉的马尼拉港附近，一栋栋拔地而起正待装修的高楼，俯瞰着来来往往满载集装箱的卡车。无论是若雨后春笋的高楼，还是繁忙运输的卡车，都无法绕开一处地方——棚户连片、陋巷纵横的贫民窟。载着集装箱的卡车要想驶向港口，就不得不经过这片狭窄逼仄、只有两车道的贫民窟街区，以至于交通堵塞频发。图为菲律宾贫民窟走进细看，贫民窟内的住所是由四处捡来的废弃建筑材料（大部分是废弃木头）搭建而成，通常有两层楼高，没有接水，电是自己接的。在酷热难耐的7月里，这里弥漫着一股难以形容的气味，居民一天至少要冲5次澡以确保自己不会中暑。小孩在没有大人的看管之下，奔跑在卡车往来的马路上，穿行在比他们还要高的轮胎中间。图为菲律宾贫民窟街区就是在这样的贫民窟街区里，我碰到了许多曾支持小马科斯的人。他们有的是在码头从事体力劳动的工人，有的是专门为餐馆剥蒜的佣工，还有的是以同是生活在贫民窟的人群为对象做起地摊小吃生意的个体户。这些人毫无疑问是菲律宾底层人群的代表，而他们对政治的热情十分高涨，大部分人表示都参加了2022年的总统大选投票，并且毫不犹豫地将选票投给了小马科斯，理由是“他承诺会让大米更便宜些”——那一年，菲律宾的选民投票率高达83%。菲律宾是个以大米为主食的国家，许多人连早餐都习惯吃下相当分量的白米饭。截至笔者撰稿时，菲律宾大米的平均价格约为51.14比索/千克（约6.48元），而在两年前大米单价还仅为35比索（约4.43元）左右。当时小马科斯向大众承诺自己会把米价降到20比索（约2.53元），这让许多穷人看到了生活的希望，现在却成了他们失望的来源。菲律宾街头贩卖的大米虽然菲律宾政府的最新数据显示，菲律宾的绝对贫困人口数量连年下降，至去年，占全社会的15.5%；但是，菲律宾国内媒体的一项舆论调查显示，仍有51%的人认为自己属于社会的贫困层。大米价格的涨跌对于中产和富裕阶层来说并非重要问题，但是对于贫困层来说，却是生死攸关的议题。贫困层选择相信小马科斯的承诺，并决意地将他推上最高位置；然而，两年过去了，他们的生活并没有任何变化，买米依旧是难题，甚至是个更难的题了。打着“民主”旗号，大搞家族政治马尼拉湾有着号称东南亚最美落日景点的美名，但是现在去马尼拉湾，只能看到一座座沙山，遮挡住了远眺落日的视野。马尼拉湾的沙山 图片来源：菲律宾星报这边据说将建起一幢不输迪拜的世界第一摩天大楼。而在马尼拉湾附近，豪华办公楼比比皆是，只不过，它们几乎都是电话客服中心。第一产业和第二产业都十分落后的菲律宾，靠着服务业摆脱了极度贫穷国家的队列——因为菲律宾人熟悉英语，且劳动力价格低廉，多个世界级大企业都在这里设立了自己的电话客服中心。让我感觉极其不可思议的是，走在这片区域的道路上甚至都需要许可。也就是说，大马路都是财阀集团的私有地块，没有所谓“公路”的概念，底层贫困层连走进这里的资格都没有。这足以体现出菲律宾这个国家的一大特点：财阀控制一切，阶层分化明显。电话客服中心云集区域现在菲律宾国内有九大政治财阀团体比较出名，他们所拥有的财富占据菲律宾全社会经济的30%以上。市场资源分配不均，社会福利体系无法构建，使得菲律宾从独立成国后就一直维持着学者口中的“超格差社会”状态，贫困层与中产及以上阶层彼此敌对，互不关心，社会松散得宛如一盘散沙。事实上，菲律宾历史上不是没有人尝试过解决这个社会问题。小马科斯的父亲老马科斯，曾是菲律宾的“独裁者”，从1965年一直执政到1986年。而他当年一度有过伟大的志向，即打破财阀对菲律宾的把持。菲律宾是个从殖民地独立出来的国家，二战后与日本类似，经济借着美国在亚洲四处出兵而率先腾飞，但是刚到1960年代就开始因财阀问题而进入增长停滞阶段。老马科斯上台后用各种手段集中政治权力，大刀阔斧铲除了许多财阀势力，并让菲律宾经济在他的第一个任期内有了明显提升。但是好景不长，他将财阀铲除后扶持上了自己家族的亲信，最终形成了马科斯家族这一新财阀势力，并且利用强权大搞独裁政治，引发了其他财阀势力的大规模反对，其中就包括马科斯家族的宿敌——阿基诺家族。抗议老马科斯独裁政治、纪念尼诺·阿基诺的宣传画（最右一位为尼诺·阿基诺）1983年，尼诺·阿基诺在受到马科斯的长期排挤后获得机会结束海外逃亡回到菲律宾，剑指1984年的议会选举。不幸的是，他刚回到菲律宾就遭遇枪杀，阿基诺家族迅速将矛头指向马科斯，并引领中产阶层掀起了轰轰烈烈的抗议运动。最终失去军方支持的马科斯家族在美国的保护下逃亡夏威夷。重掌菲律宾政坛的阿基诺家族指控老马科斯掌权期间大量搜刮民脂民膏，从此马科斯家族在长达30多年的时间里一直被菲律宾社会认为是国贼。然而，打着解散财阀旗号的阿基诺家族，在上台后的30多年时间里也没能解决财阀问题，菲律宾经济一直被外界笑话为“东南亚病夫”。底层民众们实在厌倦了这些空口白话，这才有了杜特尔特的上台，这也给了“独裁者之子”小马科斯反击的可能。从“历史的继承者”变成“历史的编纂者”在马尼拉的市中心，我见到了尼诺·阿基诺的一个孙子——基科·阿基诺，他现在是阿基诺家族内冉冉升起的政治新星。他对我说，他目前最大的政治目标就是守护住祖辈的历史财产。在8月21日尼诺·阿基诺的遇刺纪念日，他出席了纪念他爷爷的博物馆落成仪式，并强调不允许任何历史被篡改。这么强调，就意味着，菲律宾的历史正被修改，或面临被修改的危险。图为基科·阿基诺 图片来源：菲律宾星报小马科斯在两年前的选举里宣称，自己将继承杜特尔特的路线，采取独立于中美之间的外交路线，并继续为贫民发声。彼时杜特尔特正因为自己对毒品的严厉打击而大受来自中产阶层和海外的批判，也因外交上偏向中国而失去美国的支持。但是他所推行的政策措施照顾了菲律宾最贫困阶层的利益，因而杜特尔特广受贫困群体的爱戴。小马科斯许下一番承诺，加上杜特尔特彼时的支持，使得他顺利接手了杜特尔特支持者的选票。然而，小马科斯在上台后，不仅未能实现种种诺言，现如今甚至还与杜特尔特反目成仇。渐渐失去支持层的小马科斯所采取的策略就是，改变所谓中立的外交战略，改为完全倒向美国，炒作起中国问题。不单是南海问题，他还强调“菲律宾是菲律宾人的菲律宾”，渲染华人在菲律宾国内的犯罪，煽动起民众对中国的仇视，从而巩固自己的支持率。在菲律宾，我采访了不少中产阶级和贫困人士，几乎所有受访人都表达了对在菲华人的厌恶之情，中间层认为华人带来了诸如诈骗和腐败等问题，而贫困层则觉得华人抢走了自己的工作。从这点来看，民粹主义从老马科斯的独裁时代开始就没有改变过，变化的只是不同的财阀势力登上政治顶峰后对民粹主义的引导方向。现在，小马科斯正兴致勃勃地编纂起属于自己的历史，一方面抹去阿基诺家族加予自己家族的耻辱，大范围地修改关于老马科斯时代的历史记忆，另一方面将自己塑造为菲律宾新一代的强力指导者——对中国勇于抵抗，对华人犯罪重拳出击。继续盲等……时间回到2024年，当我问起贫民窟里的人们“你们为什么会支持小马科斯”，许多人是这么回答的：“因为小马科斯承诺会让米更便宜一点，而他爸爸老马科斯当政时，确实兑现了竞选承诺，让米价便宜了下来。我们还在等着小马科斯兑现承诺的那一天。”老马科斯在当政的岁月里，大量借入以美国为首的西方国家的外债，其中大部分流入他自己的口袋里，小部分拿来当作恩惠施舍给贫困阶层，让很多人直至今日仍记着他的好。但是也是他这种借他人钱消自己灾的行为，使得菲律宾陷入巨大的财政赤字危机中，庞大的外债一度压垮菲律宾的经济。然而，菲律宾底层的民众对此并不了解，或者说也并不想了解，他们只关心自己的米能不能便宜一些。这么看来，现在的小马科斯从他父亲那学到了不少当政客的智慧。