来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制 度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

陈光心（记者 吴家良）09月21日,中国地震台网正式测定：09月18日20时08分在安徽合肥市肥东县（北纬31.98度，东经117.60度）发生4.7级地震，震源深度12千米。图为震中位置多地网友称有震感

陈光心（记者 柯惠如）09月21日,9岁女童小羽在医院遭61岁男子猥亵 图为资料图经济观察网 记者 张铃 2024年的中秋节，小羽是在异乡医院里度过的。上海儿童医学中心门诊大厅的角落，是小羽临时的“家”，她在这住了快一个月了。小羽出生于2014年1月，是个患有肾病的女孩，长期的血尿和腹痛，让妈妈陆梅把她从老家带到了上海看病。不明原因的关节肿痛，让她双腿缠上绷带，瘫坐在轮椅上。更严重的是，近一年前发生在病房的那场噩梦，让小羽患上了严重的创伤后应激障碍（PTSD）。门诊大厅很吵，人来人往，每一个路过的人都让小羽感到危险。她整天把眼睛埋在帽檐下，再用围巾把头脸蒙起来。看着小羽的样子，陆梅总会回想起2023年10月24日——那天，就是在这个门诊大厅的楼上，女儿出的事。经上海市浦东新区人民检察院查明，2023年10月24日19时许，在上海儿童医学中心神经内科病房内，趁9岁的小羽独自在病房内，隔壁床患儿的外公杨某某采用手摸脸、脚及大腿内侧等方式，对小羽实施了猥亵。像这样猥亵未成年人的案例几乎每天都在发生。《未成年人检察工作白皮书（2023）》显示，2023年全国共有3.5万人犯下强奸和猥亵未成年人罪，相当于每天有97个人在实施犯罪。而这只是进入司法程序的事件，更多的罪行在冰山之下。湖北赋兮律师事务所律师黄思敏处理过多起未成年人性侵害案件，她深刻感受到社会普遍关注此类问题的严重性，但缺乏全面的应对措施。她注意到，在猥亵案件中，表面的物理伤害发生得很少，更大的伤害来自于心理，而且一些年幼受害者受到的伤害可能会被隐藏，在多年后才显现。“旁边的爷爷摸我”2023年10月24日，是小羽入住上海儿童医学中心2号楼8楼神经内科808病房的第一天。这是个三人间，小羽住靠病房门口的床位，隔壁床是个1岁左右的婴儿，正由杨某某照看着。靠窗的病床也住了个孩子，孩子父母拉起床帘在休息。陆梅记得，那天杨某某特别热情。17点多，她刚安顿好女儿，61岁的杨某某就上前搭讪，询问她从哪来、如何带着三个女儿来上海看病、小羽得了什么病。18时许，三个女儿都饿了，陆梅和护士说：“我出去买个饭，我女儿在。”护士让她快些回来，陆梅应下了。住院前几天，小羽扭伤了脚，无法自行走动，陆梅让女儿躺好，就带着两个小女儿离开了医院，先去医院门口买便当，又去一公里外的酒店取行李。约一个多小时后，陆梅回到医院，天黑了，病房灯却没亮。她边走进病房边大声问：“怎么那么早就把灯关了？”陆梅一眼就发现了女儿的异常，她双臂抱胸坐在床上，脸上有泪痕。见到妈妈，小羽哭了起来:“旁边的爷爷摸我。”808房距离护士台只有5米左右，陆梅打开灯，跑出病房对护士台的一名男医生和一名女护士喊：“我们家孩子被旁边的人摸了。”医护进门后，杨某某问：“咋了？”陆梅说：“你干什么了？”对方回：“我没干什么！”陆梅回忆，当时，杨某某的外孙还在病床上睡觉，靠窗的一家人也依然在休息中。她立即要求医生报警，医生让她先安抚孩子。约五六分钟后，陆梅把小羽抱到病房外，再次要求医生报警。“那个医生没有理我，大约20分钟后，我自己报了警。”陆梅说。上海市公安局浦东分局塘桥派出所出具的接报回执显示，2023年10月24日19时57分许，陆梅拨打110报警。约十多分钟后，警察到了现场，在护士台旁边的一个小房间询问小羽。陆梅记得，小羽一直在哭，警察问了好一会儿都不说话，最后才终于告诉警察，杨某某先是摸了她的脚、手和脸，后又把手伸进内裤，她把杨某某的手往外推。询问后，警察把杨某某和陆梅母女带到派出所做了笔录和DNA检查。图为上海儿童医学中心 资料图“我要剃头发”做完笔录已是半夜，陆梅告诉警察，必须换病房。“警察也帮我争取了，可医院说给我们换不了房。”医院没有答应陆梅的要求，只把杨某某的外孙转走了。小羽当晚久久没能入睡，深夜，小羽入睡不到15分钟就惊醒了，哭着反复问：“我做错了什么？”陆梅回答女儿：“你没做错任何事情。”第二天，小羽不说话了，躺在床上默默哭。陆梅再次要求医院换房，这一次医院安排了换房。第三天，小羽对陆梅说：“我要剃头发。”剃光头发，望着镜子，小羽哇地哭了。从理发店出来，她就不再说话，连妈妈也不让碰。11个月过去了，小羽没有洗过澡，每天靠安眠药入睡。每隔几天，陆梅会给女儿多吃一片安眠药，趁她熟睡时给她擦身。上海市精神卫生中心2023年11月3日门诊记录单显示，小羽首次在该院就诊，主诉为“哭闹、性格大变1周”。病史记录显示，小羽病前性格外向，住院期间被隔壁床陪护猥亵，此后出现严重身心反应，情绪不稳，哭闹，不让别人碰，把头发剃光，缄默，做噩梦，情绪极度崩溃，不能入睡。初步诊断为急性应激反应。一周后，小羽被诊断为PTSD。心理咨询师陈倩记得，2024年春节前第一次见到小羽时，她从头到脚裹得严严实实，连眼睛都不露出来，对她来说，这个世界太不安全了。2023年11月—2024年4月，陆梅每周带小羽去看精神科门诊。2024年4月至今，因为缺钱，精神科门诊频率下降到约一月一次。上海市精神卫生中心的门诊单记录了小羽的变化，她的心理症状至今没有好转，还在继续加重。2023年12月8日的门诊单，第一次提到了小羽出现自伤行为。随后9个月症状持续加重，2024年6月，因为小羽出现自伤行为，上海精神卫生中心开了《非自愿住院通知书》。2024年7月23日的门诊单显示，小羽紧张时有自伤行为，最近月经初潮，情绪不稳定，不愿出门，不愿洗澡，有时候服药不配合，意识清，接触不合作，缄默状态，戴着帽子，用围巾包着脸。陆梅记得，小羽月经初潮后，整整哭闹了7天，说：“就是因为我受到（伤害），才会这样。”陆梅告诉女儿，这是正常的生理现象，每个女孩都会有。小羽无法听懂陆梅的话。一位精神科医生说，小羽已出现退行（应激状态下退行到使用早期生活阶段的某种行为方式），建议尽快住进上海精神卫生中心的儿童单独病房。“心理疾病的黄金治疗时间是一到两年内，现在已经一年了，要抓紧时间”。陆梅听明白了，但她没有钱。陆梅独自抚养着三个女儿。她和丈夫在2021年9月就分居了，随后失去了联系。大女儿小羽从小患有肾病，四年前开始出现血尿，两个妹妹也陆续出现相同症状，三人经常一起连续发烧，有时烧上一整月，在老家怎么也看不好。2023年9月，陆梅下定决心从西部老家乘火车来到上海，没想到女儿还没来得及确诊，就在病房出了事。“没有别的办法了”因为缺钱，陆梅签署了一份《刑事谅解书》。2023年10月24日，案发当天，杨某某被公安机关抓获并如实供述了主要犯罪事实。次日，因涉嫌猥亵儿童罪，杨某某被上海市公安局浦东分局决定并执行取保候审。当时警察告诉陆梅，因为杨某某是肺腺癌晚期病人，无法收监。2023年11月9日，上海市公安局浦东分局对此案侦查终结，以杨某某涉嫌猥亵儿童罪，向上海市浦东新区人民检察院移送审查起诉。此时，小羽除了连续发烧和血尿外，还被诊断出患上严重的PTSD。上海儿童医学中心一位医生在开住院单时说，需要给小羽先准备8万元—12万元的治疗费用，陆梅无力承担，于是她向杨某某提出了12万元的赔偿金额。杨某某没有答应。陆梅说，检察官和法律援助律师告诉她，杨某某是肺腺癌晚期患者，随时可能会死，他一旦死了，什么赔偿都拿不到，可以“把要求降一降”。陆梅把索赔金额从12万元降到8万元，又降到6万元，最终对方答应给5.5万元。2024年1月26日，陆梅签署了一份由杨某某律师起草的《刑事谅解书》，收了5.5万元赔偿款。《刑事谅解书》中写道：本人考虑到杨某某患有肺腺癌等严重疾病，且其子女家庭条件也颇为拮据，对于此次赔偿已倾尽全力。故此，本人作为小羽的母亲，接受杨某某及其家属的赔礼道歉，对杨某某的违法行为自愿表示谅解。签谅解书当天，陆梅和其法律援助律师的微信聊天记录显示，陆梅说：“我没别的办法了，只能同意了。”5.5万元的赔偿金额，具体包含哪些赔偿事项，陆梅没有进行具体的测算。律师黄思敏表示，在猥亵儿童案中，无论在法律程序内还是法律程序外，她都会主张进行心理治疗。但在刑事案件中，法律普遍支持的是直接的物理伤害，比如去看妇科外伤的支出、家长的误工费、交通费、住院费。免于起诉是否合理2024年7月22日，上海市浦东新区人民检察院出具了《不起诉决定书》，其认为杨某某实施了《中华人民共和国刑法》第237条第3款规定的行为，但犯罪情节轻微，具有认罪认罚、坦白、赔偿谅解等情节，根据《中华人民共和国刑法》第37条的规定，不需要判处刑罚。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第177条第2款的规定，决定对杨某某不起诉。图为上海市浦东新区人民检察院根据《不起诉决定书》，赔偿谅解是杨某某被免于起诉的重要原因。而《中华人民共和国刑法》第237条第3款规定，猥亵儿童的，处5年以下有期徒刑；有下列情形之一的，处5年以上有期徒刑：猥亵儿童多人或者多次的；聚众猥亵儿童的，或者在公共场所当众猥亵儿童，情节恶劣的；造成儿童伤害或者其他严重后果的；猥亵手段恶劣或者有其他恶劣情节的。律师黄思敏告诉经济观察报，根据《不起诉决定书》中描述的内容，她认为该案件有可能存在两个恶劣情节：第一，在公共场所当众猥亵儿童；第二，对儿童身心健康造成严重伤害。这两个情节都符合猥亵儿童罪五年以上的量刑。患有肺腺癌并不能作为不起诉的理由，赔偿也并不意味着不起诉。北京市中闻律师事务所律师郭睿告诉经济观察报，在此类犯罪案件中，被害人的态度是决定案情走向的关键因素之一，但儿童性侵害案件又具有特殊性，女童更弱势、更边缘，受伤害后，长期影响和后遗症非常严重。然而，他们的诉讼代理人通常是缺乏法律知识的法定监护人，往往不能充分保护自身权利以及惩治犯罪，实际的法律帮助仍然不足。中国少年儿童文化艺术基金会女童保护基金团队（下称“女童保护”）的调查显示，近7成受访者不太了解如何应对和处理性侵儿童事件。孩子在遭遇性侵害后，如何报警、取证与维权以及事后的心理辅导等都需要家长、身边的人甚至全社会给予支持。“女童保护”发起人、北京众一公益基金会理事长、凤凰网副总编辑孙雪梅提示，当孩子遭遇性侵害后，家长正确的做法是，首先告诉孩子“这不是你的错”，不要批评、责怪、打骂孩子，给孩子提供一个避风港，让孩子感到安全，愿意向家长倾诉。第二步是及时报警，协助警察完成相关鉴定。不要马上清洗孩子的衣物和身体，要保留证据。在可能的情况下，这时还需要寻求心理咨询师和社工的介入。重建生活很难2024年6月，陆梅的钱就已经花光了，母女四人第一次在门诊大厅睡了三四晚，那几天，陆梅一天只能给孩子们买一顿饭吃。走投无路下，陆梅联系了上海儿童医学中心社会工作部的工作人员，请求对方解决孩子们的吃饭、住宿和就医问题。一番谈判后，对方为陆梅母女安排了两个月的酒店，同时提供爱心餐至8月底。8月22日，酒店到期了，陆梅只好带孩子们再搬到门诊大厅，好在爱心餐还可以继续领到。孩子是慢性病，医院社会工作部工作人员建议她先带孩子回老家。陆梅不甘心，无论是女儿们的肾病，还是小羽的PTSD，都只有留在上海才有指望。在上海儿童医学中心2号楼门诊大厅靠近楼梯的角落，陆梅尽量安顿好三个女儿。夜里，小羽睡在轮椅上，9岁的二女儿睡在露营箱子里，3岁的三女儿睡在儿童车上，她就坐在椅子上，边休息边照顾孩子们。陈倩多年来为青少年性侵害案件受害者提供心理创伤干预（EMDR），她表示，要帮助这些女孩重建生活，首先要让她们在现实生活中重新感到安全。比如，离开创伤环境、拥有稳定规律的生活、伤害她们的罪犯被逮捕判刑、远方的亲人回家守在她们身边。此外，老师、办案人员、心理咨询师、社工等都可以是起到帮助的人。如果干预时机得当，用正确方法治疗，这些女孩的心理创伤是可康复的。但小羽不得不在异乡治病，经常不知道今晚在哪吃、在哪住，这样的生活环境不利于心理的治疗和康复。孙雪梅告诉经济观察报，即使有性教育和预防措施，一些性侵案例依然可能发生，这就需要有对受害孩子的事后保护和干预机制。比如法律要严惩坏人，比如要对孩子进行心理辅导，让孩子能回归正常生活，对受害孩子的心理辅导是很重要的，但当前还极其缺乏。对受到性伤害的儿童的心理干预，需要一套完整的社会保护儿童体系。然而，中国没有专门的儿童署来一站式处理这些问题，这些服务被分散到妇联、妇女儿童委下的机构、社区、街道等。黄思敏说，这意味着有足够的资源和渠道的受害者会更有机会接受心理治疗和支持，认知能力较差、更贫困的人可能不知道如何寻求帮助，甚至不知道法律是什么，更不用说追究心理问题了。北京众一公益基金会女童保护基金发布的《中国儿童防性侵十年观察（2013-2023）》显示，目前对受性侵儿童的心理援助制度有待完善，心理援助的专业力量也非常缺乏。在性侵儿童的案件中，精神损害是性侵害最严重的后果之一，被性侵儿童普遍都会受到严重的精神损害，甚至难以从被害的阴影中走出来。因此，亟需对被侵害儿童开展精神层面的救助。与此同时，要根据案件的情况，给被侵害儿童予以精神损害赔偿。（为保护受访者隐私，小羽、陆梅为化名）

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