文/陈溯 庞无忌
我国房地产市场仍处于深度调整期。面对新型城镇化的趋势以及房地产市场供求关系的重大变化,中央提出,要加快构建房地产发展新模式。
下一步,如 何构建房地产发展新模式?如何做好保交房工作?如何满足工薪收入群体刚性住房需求?城市老旧小区如何改造更新
保交房:全面排查、锁定年底前应交付的396万套住房
保交房工作是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作,对稳定各方预期、提振房地产市场信心、防范化解房地产风险具有重要意义。
5月17日,国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议,对保交房工作作出了全面部署。
在23日举办的国新办新闻发布会上,住房和城乡建设部副部长董建国表示,5月17日会议之后,一系列稳市场政策措施出台,保交房工作有序推进,各地因城施策,房地产市场出现了积极变化。
董建国表示,住建部会同国家金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”,全面排查在建已售未交付的商品住房项目,锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房,作为保交房攻坚战的目标任务。
具体开展了以下几方面工作:
一是形成政策合力。国家层面,住建部会同金融监管总局落实切实做好保交房工作总体方案要求,联合出台政策文件,明确打好保交房攻坚战的工作安排,扩大城市房地产融资协调机制成效。最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施等问题。各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻坚战实施方案,明确交付计划,并结合当地实际,逐个项目拿出处置方案,部分省份还制定了省级保交房攻坚战工作方案,明确攻坚目标和保障措施。
二是充分发挥城市房地产融资协调机制作用。建立了国家、省、城市三级协调机制,推动符合条件的项目“应进必进”白名单,商业银行落实尽职免责要求,“应贷必贷”给予融资支持。目前,商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个,审批贷款金额近1.4万亿元,这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。
三是“一项目一策”做好分类处置。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索,将向全国推广。对符合条件的项目,纳入“白名单”给予融资支持,保障项目建设交付,对于资不抵债的项目,加快推进项目开发企业破产重组或清算,按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定,优先保障购房人合法权益。
四是推进项目按时保质交付。住建部建立了全国保交房信息系统,每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应,将工作目标落实到户、落实到购房人,交付一套、销号一套。同时,指导各地切实加强项目工程质量监管,确保交付项目具备入住条件,防止出现货不对板的情况。
对于保交房工作现阶段存在的困难,广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉指出,一是融资协调机制已经建立,合规项目认定和进入“白名单”。但由于销售下滑,贷款投放后可以推动已售新房竣工交付,但部分项目可能无法产生新的销售以偿还贷款,导致银行贷款投放的积极性不高。二是开发商保交房的主体责任还待落实,只有这样,开发商才会积极促销、卖项目、卖资产,也才能让银行贷款投放有底,有偿还的保障。
加快构建房地产发展新模式
党的二十届三中全会提出,加快构建房地产发展新模式。对于如何构建房地产发展新模式,住建部进行解读。
住房城乡建设部部长倪虹表示,构建房地产发展新模式,概括为四个方面:一是在理念上,深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上,以政府为主满足刚性住房需求,以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上,改革完善房地产开发、交易和使用制度,为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上,建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
董建国表示,房地产发展新模式的构建需要一个过程,需要不断探索实践,目前主要做了六方面工作。
一是完善住房供应体系,重点是增加保障性住房建设和供给,满足工薪收入群体刚性住房需求。
二是部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手,建立“人、房、地、钱”要素联动机制。
三是有力有序推进现房销售,指导地方选择新的房地产开发项目,在土地出让时就约定实行现房销售,结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目,探索商品房销售制度改革。
四是建立城市房地产融资协调机制,推出项目“白名单”制度,以城市为单元、以项目为对象,给予合规项目融资支持,推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。
五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前,上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金,个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。
六是建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”,目前在立标准、抓样板上已经做了一些工作。
董建国表示,住建部将和有关部门密切配合,在总结前一段相关试点实践的同时,进一步加强顶层设计,牢牢抓住让民众安居这个基点,加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度,以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展,努力促进房地产高质量发展。
高质量实施好城市更新行动
目前,我国城镇化率达到66.16%,城市发展也已进入城市更新阶段,由过去的大规模增量建设,转为存量提质改造和增量结构调整并重,民众对品质生活也有了更高要求。
住房城乡建设部副部长秦海翔表示,近年来,我国大力推进城镇老旧小区改造、加快实施城市地下管线更新改造、积极推进城市智慧化建设,城市更新行动取得了较明显成效。
“城市更新是一项长期任务。”秦海翔表示,下一步将以打造宜居、韧性、智慧城市为目标,建立可持续的城市更新模式和政策法规,高质量实施好城市更新行动。
在机制上,主要有三个方面:
一是要创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。现在进入存量更新时期,主体多元、诉求多样,情况发生了很大变化,我们要根据实际需求,推动存量优化、功能完善、品质提升。
二是要坚持“先体检、后更新”,建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。特别是要把体检发现的问题作为城市更新的重点,解决群众急难愁盼问题和影响城市的竞争力、承载力、安全性、可持续发展的短板弱项。
三是要建立政策协同机制,完善金融、财税、土地等相关支持政策,鼓励社会资本参与,创新城市更新的投融资模式。
在行动上,要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设,主要有几个重点:
一是继续抓好城镇老旧小区改造,下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题,今年的计划是,完成好5万个以上老旧小区改造任务。在此基础上,推动建设一批完整社区,推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。
二是持续推进城市的“里子”工程建设,主要是地下管线,按照党的二十届三中全会部署要求,要加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年,力争改造各类老旧管线10万公里以上。
三是大力推进城市生命线安全工程建设,通过数字化手段,实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施,对安全隐患做到早发现、早预警、早处置,保障城市安全运行。
“我说我想去看一下母玛司令。”夏雷看向了窗外,故作深沉,“母玛司令以前很照顾我,她现在出了这样的情况,我想去看一看她。”
却就在这个时候远方的天空突然传来了天幕开启的声音。
一线寒光突然从虚空之中闪现,瞬间切过了蓝月侦察兵的手臂。他的手臂掉在了地上,然后他才反应过来,他惊恐回头。又是一线寒光闪过,他的脑袋也从他的脖子上飞了起来。他看不到了一个男人,提着一把蓝色战刀的人类男人。
康图娜娜弹簧似的从床上坐了起来,刺耳的防空警报和剧烈的爆炸声惊飞了她的生小鱼灵的美梦。她盯着门口的方向,突然醒来的她还没有弄清楚情况。
母玛即将被处决,她发来求救的信息,是救还是不救?住建部回应!保交房大消息:396万套被锁定年底前交付!夏雷还是无法感应到古多的能量存在,这是很诡异的事情。
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