转自：华商韬略

当下的房地产行业仍处在调整期，不但民营房企很少有拿地消息，包括地产业的央企国企也都早已收缩步伐。

作为一家曾经只卖房、租房的服务企业，贝壳为何要拿地盖房？

“人们从关注‘买到房子’的时代，回归到了关注‘住’这件事本身，我们也要从以‘交易’为核心进化到‘怎么让大家住得更好’，后者是一片蓝海。”

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东的这段话，表达了他对中国地产未来的核心观点：以居住为核心的新蓝海。

“居住新蓝海”的背后，有两层背景。

一层背景是房地产走出旧周期——宏观政策的变化、供需方的价格博弈，都让大众不再因为一句“再不买就涨价了”而抢购。

另一层背景是房地产步入新周期，大众需求从追求“买到房”，变成了追求“住得好”。

“买方争购”大势不再，消费需求更加理性，都对房地产供给端提出了更高要求：住宅的价值，将不仅是钢筋水泥，更是品质与体验的载体。

这种品质与体验，已经超越了简单的“地段好、质量好”，拥有更丰富的内涵。

比如在购房的主力群体中，成熟家庭更偏好多居室、大面积、功能性；而新婚家庭，则更看重设计感、风格化。

这些细致偏好，意味着产品需求的升级，也意味着生产者必须具备一项关键能力：深刻理解消费者需求。

通过对不同购房主体在消费需求、行为偏好上的理解，基于客户的需求定义好房子，打造好产品。这就是高品质的含义，也是“居住新蓝海”的核心。

房地产行业的变革由此而生——告别传统“埋头盖房，卖力推销”的营销模式，迎接“以人为本，以需生产”的产品模式。

长达三十年的旧周期，让追求速度与数量的传统模式已成积习，但对当下而言，积习需要颠覆，传统更不是天经地义，行业和消费者都在呼唤创新者，去协调价值链上的各方，共同推动住宅供给侧的升级。

2023年7月，贝壳发布公开信，宣布了“一体三翼”战略升级的启动。

根据“一体三翼”战略，房产经纪业务被定义为“一体”，新成立的“贝好家”，则与家装、租赁并列“三翼”。

在贝壳的语境中，贝好家的定位是“数据驱动型住宅开发服务平台”。

这个定位，既是环境的需求，也是能力的体现。

要从解决“有没有”，转变到解决“好不好”，核心点是以消费者为核心，充分识别客户需求，进而设计出契合客户需求的居住产品。

对于长期“埋头盖房，卖力营销”的旧模式而言，这是对能力的巨大挑战。但这恰恰又是贝好家的长板所在。

自2023年成立以来，贝好家组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队，并对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习，“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位，因此明确。

但更厚一层的 积累，其实根植于贝壳。

自链家时代开始，通过确保真房源的普查，今天的贝壳最终得以搭起覆盖中国300多个城市、2亿多套房源信息的“全字段楼盘字典”。

在“真实即诚信”的过去，楼盘字典是贝壳标准化的底气，在“数据即财富”的今天，它成为了贝好家识别客户需求的根基。

基于庞大的成交数据库支持，贝好家对中国客户基数、住宅户型、成交价格、心理预期做到了心里有数。

这些成交数据的丰富与多样化程度，有些甚至让人想象不到——比如一套房子有多人看过、转化比例、一位客户看了多少房、不选择某个楼盘的原因……

相比传统开发商只知房子最终卖给了谁，却不知道因何被选择，深刻理解消费者需求，正是贝好家所长。

在这项能力之上，贝好家开始了围绕“C2M”理念的创新。

C2M，是Customer to Manufacturer（从消费者到制造者）的缩写，它的运行模式，是通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考。

可以看出，与传统的住宅建造模式相比，C2M模式的特点，核心只有两个字：定制。

尽管只有两个字，但C2M理念下的定制，却包含了丰富含义。

针对楼市基本面较好的城市，通过数据和AI算法，深度洞察和挖掘客户需求，形成包含产品定位、产品初步、深度设计的产品解决方案。这就是“以人定房”。

沿着产品设计思路，贝好家可以从容选择符合产品定位的地段地块。这就是“以房定地”。

基于数据模型分析和线下经纪人资源带来的真实客户需求，贝好家因此可以精准投放、前置锁客，甚至邀请客户参与项目，将个性化需求进一步融入项目，使产品更加适销对路，也让客户乐于为好产品支付溢价。这就是“以房定钱。”

在成都项目的实践中，贝好家的C2M理念将得到充分体现。

在今年房地产行业的调整与分化中，成都是一个异类——它的新房市场走出了独立行情，上半年，成都住宅成交面积达610万平方米，在全国重点城市中位居榜首，超出第二名西安60%。

具体到贝好家成都项目来看，地段的稀缺价值和市场吸引力毋庸置疑。毗邻地块的华润锦宸府，实现了销售的“秒开秒清”。

可以预见的是，整个开发过程，因为能够做到“有的放矢”的客情研究与产品设计，最终可以实现供需两端的双赢——购房者“住好房”的需求得到满足，贝好家则可最大限度规避因套数多、周期长、定位不清而导致的不确定性。

但最终的受益者，并不止于供需双方。

一条完整的地产开发链条，包含了前端的客研、投资，中端的运营建造，后端的销售去化。

传统的房地产开发模式，前中后往往各司其职，而贝好家恰恰反其道而行：

在上游，由AI算法与大数据负责客研，规避了设计风险；通过参与、发起基金，帮助业主方拓展融资渠道，通过贝好家产品解决方案的能力加持，与投资方共享收益，实现了轻资产运营。

在中游，由贝好家全程管理运营建造，实现高质量交付；在下游，依托贝壳4万家门店、近40万经纪人、线上线下一体化的强大销售渠道，轻松解决楼盘销售去化。

这根链条上，核心是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”，“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”成为了有力辅助。

在贝好家，这被称为“1+2业务模式”。它完成了对传统价值链条的重组，形成了“全员参与，分工协作”的全新开发模式。

如同贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚的表达：

自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

在经历了30年的上行周期后，中国的房子已经足够多，大家对于房子的心态和观念也发生了变化，最终推着行业步入调整周期。

直到今天，整个行业都没有找到尽快走出周期的好办法，尤其是在新房层面没有办法。这也是很多新房盖出来卖不掉、有价无市的原因。

贝好家的这一次出手，显然是有备而行，它的准备，既来自于看清了购房者要什么，也来自于看清了自己有能力提供什么。

这可能也是整个房地产行业需要看清的未来。

责任编辑：郭明煜

陈圣凯（记者 林以惟）09月22日,在中秋假期来临前，中央纪委国家监委及多地纪委监委通报了多起违反中央八项规定精神典型问题，多人违纪违法细节被披露。其中，山东省政协原常委、文化文史和学习委员会原副主任边祥慧被指曾多次违规收受他人所送现金、购物卡、金条等财物。而新疆维吾尔自治区一乡卫生院院长大搞“文山会海”，2023年开会200多次。边祥慧被指曾多次收受金条 资料图/图据天下泉城客户端9月12日，中央纪委国家监委公开通报八起违反中央八项规定精神典型问题，其中包括新疆维吾尔自治区霍尔果斯市伊车嘎善锡伯族乡卫生院院长于斌组织会议过多过频，加重基层负担问题。通报中称，于斌落实基层减负要求不到位，大搞“文山会海”，2023年召开晨会和午会共计200余次，要求全体医护人员参加，影响医护人员接诊。于斌还存在其他违纪问题，受到党内严重警告处分。于斌被批大搞“文山会海”，2023年召开晨会和午会共计200余次，图为文件材料（资料图）中央纪委国家监委指出，通报的问题是当前作风顽疾，损害党的形象、影响党的事业，干部群众反映强烈。各级党组织必须保持高度警醒，牢牢扛起作风建设主体责任，紧盯领导干部、新提拔干部、年轻干部等关键群体，聚焦作决策、定政策、审批监管等关键环节，锲而不舍纠“四风”、树新风，把作风要求传导给每一名同志、落实到每一项工作中。各级纪检监察机关要以铁的纪律狠刹享乐奢靡歪风，对违规吃喝、违规收送礼品礼金等顽瘴痼疾出重拳、下狠手，一体推进不正之风和腐败问题同查同治，让违规违纪者知痛知止。同日，山东省纪委监委通报4起违反中央八项规定精神典型问题，其中包括山东省政协原常委、文化文史和学习委员会原副主任边祥慧（正厅级）违规收受礼品、礼金、消费卡等问题。2013年1月至2023年1月，边祥慧多次违规收受他人所送现金、购物卡、金条等财物。边祥慧还存在其他严重违纪违法问题，今年6月，受到开除党籍、开除公职处分，涉嫌犯罪问题被移送检察机关依法审查起诉。公开简历显示，1963年出生的边祥慧，曾任山东省威海市委副书记，山东省青岛市委常委、组织部部长，山东省济南市委副书记等职。红星新闻记者注意到，最近几天，湖南、安徽等多地纪委监委也都通报了多起违反中央八项规定精神典型问题。红星新闻记者 付垚延伸阅读案件细节披露，突然被查的市委原书记，“明招暗定”敛财两千万突然被查的“70后”市委原书记王彦博，案件细节披露。9月10日，山东通报3起工程建设招标投标领域腐败问题典型案件，其中提到了“招远市委原书记王彦博严重违纪违法案”。王彦博是今年2月任上被查的。图为招远市委原书记王彦博（资料图）王彦博，男，汉族，1972年1月出生，省委党校研究生，中共党员。他曾任莱阳市委常委、副市长，海阳市市长等职，2021年4月任招远市代市长，后任市长。2022年1月，王彦博任招远市委书记。2024年2月22日，山东省纪委监委发布消息，招远市委书记王彦博涉嫌严重违纪违法，目前正接受山东省纪委监委纪律审查和监察调查。王彦博被查很突然。2月20日上午，招远全市2024年经济工作会议在龙湖大酒店召开，身为市委书记的王彦博还出席了会议并讲话。此次的通报显示，王彦博在担任街道党工委副书记期间，就已经存在问题。通报提到，2009年2月至2024年1月，王彦博在任烟台市芝罘区幸福街道党工委副书记，莱阳市委常委、市政府党组副书记、副市长，海阳市委副书记、市长，招远市委副书记、市长，招远市委书记等职务期间，接受某集团城建工程有限公司副总经理王某某、某建设集团有限公司法定代表人王某等个人和单位请托，通过“明招暗定”等方式指定中标企业，帮助请托人和相关公司中标，先后多次收受请托人所送财物，折合人民币共计2073.18万元。此次和王彦博一同被通报的还有“内鬼”马玉星，他在工程建设招标投标领域，也存在腐败问题。山东省委第四巡视组原组长马玉星是今年1月16日被查的。他曾任济南市历下区委书记等职。此次通报提到，2011年至2019年，马玉星在任济南高新区党工委副书记、管委会常务副主任，济南高新区党工委书记、管委会常务副主任，济南市历下区委书记等职务期间，接受山东某建设有限公司法定代表人夏某某、中国某集团公司下属某工程公司等个人和单位请托，通过向济南高新控股集团有限公司等下属企业或单位打招呼的方式干预项目招标投标，帮助夏某某、中国某集团公司下属某工程公司等个人和单位顺利中标项目，并先后多次收受其所送现金、黄金等财物，折合人民币共计1100余万元。

陈圣凯（记者 黄启仲）09月22日,#entText .video-list a,#endText .video-list a:visited{text-decoration:none;color:#fff;}

9月14日，陈代忠收到了来自最高人民法院的裁定书。根据裁定书，陈代忠6年前祖屋被拆一案，最高检提出抗诉后，最高法决定提审。当事人陈代忠。 澎湃新闻记者 庄岸 图58岁的陈代忠是福建省福清市玉屏街道石井村人。2018年7月7日，陈代忠的祖屋被拆，随后他将福清市政府和玉屏街道办诉至法院。该案中，一审法院曾认定福清市政府和玉屏街道办强拆行为违法，两被告上诉后，福建高院二审则认为，上诉人主张房屋不属于行政征迁范围，涉案拆除行为系由石井村委会实施，其并未实施拆除的理由成立，本案证据不足以证明被诉拆除行为属于行政强制行为。今年6月，最高检针对该案向最高法提出抗诉。三个月后，9月12日，最高法作出裁定，决定提审该案。该裁定认为，根据新证据，二审裁定可能存在认定事实的主要证据不足问题。“没想到自己的案子能引起‘两高’的关注。”9月15日， 陈代忠向澎湃新闻表示。一审法院认定强拆行为违法案卷材料显示，陈代忠在石井村有一处祖屋（部分与他人共有，部分自有）。他称，因福清市人民政府组织实施石井段箱涵洞改造项目，其祖屋被列入征迁范围。由于他不认可补偿安置标准，未签订补偿协议。2018年7月7日，陈代忠的祖屋被拆除。陈代忠说，他认为系福清市政府和玉屏街道组织，石井村委会派员进行了强拆。但福清市政府和玉屏街道办均表示未参与拆除行为，本案并不属于行政纠纷，也不存在行政强制行为。随后，陈代忠将福清市政府和玉屏街道办诉至法院。2019年6月26日，莆田中院对该案作出一审判决。莆田中院认定，案涉“石井段箱涵洞改造项目”系被告福清市政府的市政项目，由市政府负责组织实施征地工作。涉事房屋被强制拆除客观上有利于该征迁项目的顺利实施，契合了被告福清市政府的征迁意图，故被告福清市政府应承担原告房屋被强制拆除的法律后果。莆田中院表示，本案被告玉屏街道办提供证据可以证明其实际参与组织实施征迁工作，且在诉讼过程中收集证据，欲意证明其行政行为的合法性，故玉屏街道办也是本案适格的被告。本案两被告未提供其责令原告交出土地或者申请人民法院强制执行的证据，应承担举证不能的法律后果。莆田中院表示，综上，原告陈代忠对本案被拆除房屋享有应份所有权，两被告未依照法定程序对原告房屋组织实施强制拆除行为，由于该强制拆除行为已经实现终了的事实行为，不具有可撤销内容，故判决：确认被告福清市人民政府、福清市人民政府玉屏街道办事处于2018年7月7日强制拆除原告陈代忠房屋的行政行为违法。二审法院驳回起诉，村委会称房屋系其拆除福清市人民政府和玉屏街道办事处均不服提出上诉。2020年6月19日，福建省高院对该案作出二审裁定，撤销此前一审判决，驳回了陈代忠的起诉。裁定书中显示，在调查中，石井村委会向福建高院提交书面《情况说明》介绍称，2016年福清市进行环城路建设，因村集体在环城路另一侧有大片土地，石井村委会打算建设一条石井村和环城路的衔接水泥路，以便村民往返通行，故向玉屏街道办和福清市环城路指挥部提出申请,请求将箱涵南侧6栋民房纳入征收范围后福清市环城路指挥部作出《福清市环城路建设指挥部专题会议纪要(二十九)》，同意将箱涵南侧6栋民房纳入征迁。石井村委会的《情况说明》称，因各种原因，案涉房屋后来没有列入征迁红线图。陈代忠在村两委及老人会的动员下，同意将案涉房屋拆除，所以石井村村委会雇请施工队于2018年7月7日拆除了案涉房屋。石井村委会还称，目前由于陈代忠又说不同意拆除，石井村委会因无强制力，其房屋东侧的剩余部分至今未拆，原准备修建的村里连接环城路的水泥路无法修建。而陈代忠则表示，从未同意任何人拆除其祖屋。福建高院在裁定书中称，在调查中，福清市政府否认在征地批复后将被上诉人的案涉房屋纳入征迁范围。从福清市政府和玉屏街道办提供的现场拆除照片和视频看，拆除现场仅有两名施工人员，施工现场平稳。两上诉人主张其没有实施也没有委托他人实施拆除案涉房屋，其不知施工人员的身份。福建高院认为，综合本案证据，就拆除的原因及强制力分析，两上诉人主张被上诉人房屋不属于行政征迁范围，涉案拆除行为系由石井村委会实施，其并未实施拆除的理由成立，本案证据不足以证明被诉拆除行为属于行政强制行为，被上诉人提起本案诉讼缺乏事实根据。至于被上诉人与村委会间的纠纷，相关当事人应另行寻求救济。故作出上述二审裁定。最高检提出抗诉，最高法决定提审陈代忠不服，向最高法提出申诉。2021年3月16日，最高人民法院作出行政裁定，驳回了陈代忠的再审申请。最高法决定提审该案。最高法经审查认为，本案中，陈代忠以其祖遗房屋被强制拆除为由提起诉讼。从二审法院查明的事实看，涉案房屋并未被列入征迁红线范围内；因修路需要，在村两委和老人会的动员下，陈代忠同意拆除，村委会雇人将一间堆放杂物的房屋及陈代忠与他人共有的厅拆除后，其又反悔，故剩余部分至今未拆除。最高法认为，从前述情况看，涉案房屋拆除不属于行政强制行为，故二审法院撤销一审判决、驳回陈代忠的起诉并无不当。陈代忠的再审申请不符合《行政诉讼法》第九十一条规定的情形。之后，陈代忠向检察机关申请抗诉。2023年11月23日，福建省检察院答复称：关于陈代忠诉福清市政府、福清市人民政府玉屏街道办事处行政强制检察监督案，本院经审查已于2023年11月23日提请最高人民检察院抗诉。最高检抗诉通知书。 受访者 供图2024年6月6日，最高人民检察院决定针对该案向最高人民法院提出抗诉。9月14日，陈代忠收到来自最高人民法院的裁定书。裁定书中称，最高检提出抗诉后，最高法依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结，并裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止福建省高级人民法院（2019）闽行终790号行政裁定的执行。裁定书中称，最高法经审查认为，福清市环城路指挥部作出的《会议纪要》与案涉房屋在同一祖厝的陈友明等户与玉屏街道办签订的《房屋征收安置协议书》，以及玉屏街道办《信访事项处理意见书》等证据有可能证明，《会议纪要》同意将陈代忠户的案涉房屋列入征迁范围，玉屏街道办受福清市政府委托，在对会议纪要涉及石井村6座房屋实施征收过程中，将案涉房屋进行了强制拆除。根据新证据，二审裁定可能存在认定事实的主要证据不足问题。“收到这个裁定非常欣喜和欣慰，接下来我们就等待法院的公平公正的裁判。”陈代忠代理律师、北京万典律师事务所律师陈海峰表示。