文/庞无忌

　　“以旧换新”的热潮蔓延到了房地产领域。近期，越来越多城市推出住房“以旧换新”政策。

　　房子的“以旧换新”与我们熟知的手机、家电等有何不同？如何才能让房子“以旧换新”的链条真正循环起来，从而带动一二手房市场联动？

　　其一，购房者“换房的账”要先算清。

　　“老房子卖不掉，新房子买不了。”卖掉老房子是房屋置换链条的起点，只有真正解决卖房的问题，改善链条才有畅通的基础。

　　对购房者来说，“以旧换新”最大的吸引力在 于从源头上解决了这一矛盾。

　　据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不过，各地政策不尽相同。

　　比如：盐城、苏州、沈阳等地发放“以旧换新”购房补贴。还有部分城市是由地方政府出面协调，搭建一个新旧房子交易的平台。

　　更为有效的方式可能是由地方或开发商直接收购旧房。江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地就是国企或开发商直接收购旧房，所得款项可用于购买相应项目新房。

　　比如：江苏海安的商品房“以旧换新”政策，是由购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

　　这一方式显然需求较多。据当地发布，截至4月2日，活动报名累计超过400组。其中已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。

　　需要看到的是，目前这类“以旧换新”大多仅限于某城市的部分区域，可选择的商品房项目也有一定限制。在换房前，需要先看旧房是否符合条件，能否接受开发商对旧房的估价，算好账之后再行动。

　　其二，开发商“一买一卖的账”要算清。

　　在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，由地方国企或指定开发商出面收购旧房，对于启动住房改善链条来说，无疑是个非常重要的推动力。但部分开发商卖新房、收购旧房“一买一卖”是否实现盈亏平衡？这些问题关系到“以旧换新”政策的可持续性。这笔账也需要提前算清楚。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，用作保障性租赁住房或者人才房，这是合理的。但大规模收购或难以实现：一方面企业受财力和债务约束，另一方面如果没有更好的方法来匹配供需，可能会导致手上的房源消化不良，使得这项工作难以为继。

　　易居研究院研究总监严跃进则表示，江苏海安收购来的房源后续由资管公司运营，同时将优先考虑用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房，是个可行的路径。

　　其三，地方旧房“利用和运营的账”要算清。

　　收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源？严跃进建议，地方应关注“活化利用”的概念，比如，引入建材和装修企业，对旧房源进行改造，以实现房源的保值增值。

　　据郑州市透露，当地收购的二手房源，后续会对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。