原标题：【深度】存量房贷利率调整“猜想”

　　近期，存量房贷利率调整引起广泛讨论。

　　9月13日，央行相关负责人表示，下一步货币政策将更加灵活适度、精准有效，加大调控力度，加快已出台金融政策措施落地见效，着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本。降低存量房贷利率可显著降低居民信贷成本，被市场认为是即将出台的增量政策之一。

　　据界面新闻记者采访了解，降低存量房贷利率虽然会加剧银行的息差压力，但在“金融为民”的理念要求下，降低存量房贷利率的可能性仍然较高。

　　从调降方式来看，一种是银行与贷款人协商变更合同约定，调整存量房贷利率的加点幅度。另一种则是转按揭，该方式需要更细致、更明确的机制设计。

　　市场预计，存量房贷调整的空间约在50BP至80BP之间。存量房贷调整将对银行经营、居民行为、宏观金融产生广泛的影响，考虑到银行净息差已较低，存量房贷利率下调后存款利率可能也会调整。

　　降低存量房贷利率的“AB面”

　　据界面新闻记者整理、采访，当前支持存量房贷利率下调的理由主要有以下几方面：

　　一是新增房贷利率与存量房贷利率的利差拉大。今年5月17日全国层面房贷利率政策下限取消后，房贷利率快速下行，一些城市的首套房贷利率甚至跌破3%。

　　央行《2024年二季度货币政策执行报告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。6月新发放个人住房贷款利率为3.45%，相比去年末下降0.52个百分点，相比去年同期下降0.66个百分点。

　　另一方面，去年8月份下调后存量房贷加权平均利率为4.27%，与新增房贷的利差高达82BP。即使扣除今年上半年五年期LPR下调25BP的因素（存量房贷利率在重定价日相应下调25BP），存量房贷利率和新增房贷利率的利差也高达57BP。

　　值得注意的是，北京、上海、深圳三个一线城市存 量房贷利率和新增房贷利率的利差更大，这是因为去年存量房贷利率下调时，利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，全国大部分城市利率下限为LPR，但前述三个城市在LPR基础之上加点。

　　如2021年7月24日至2023年12月14日，上海首套房房贷利率下限为LPR+35BP，而“5·17新政”后，上海首套房房贷利率下限为LPR-45BP，二者利差高达80BP，北京甚至高达100BP。

　　值得注意的是，房贷利率在高位的同时房价也在高位，“双高位”加重了相关居民的经济负担，抑制了居民消费。在此情况下，降低存量房贷利率可降低居民负担，刺激消费。

　　二是居民提前还贷大幅增加。央行数据显示，6月末金融机构个人住房贷款余额37.79万亿元，相比去年末减少0.38万亿元，其中二季度减少0.4万亿元。如果考虑到上半年居民中长期贷款新增1.18万亿元（主要是按揭贷款），居民提前还贷的规模可能在1.5万亿元左右。

　　居民大幅提前还贷，从宏观上看，导致金融数据增长乏力；从微观上看，导致部分商业银行资产负债表收缩，高息资产减少。而如果降低存量房贷利率，借款人可节约利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行而言，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。

　　“过去老百姓不愿意提前还贷，是因为虽然房贷利率高，但资产收益更高，比如信托产品收益率普遍在10%以上，风险也不大。现在虽然房贷利率只有4%左右，但是收益率超过4%的资产很难找到，而且还面临违约风险，提前还贷就是老百姓收益最高的理财。”江浙地区一城商行中层表示。

　　此外，一些居民还使用经营贷置换按揭贷款。这不仅违反借款用途，还面临期限不匹配、高成本过桥资金等风险。在此背景下，有分析认为，与其让民间使用经营贷去“转按揭”，还不如直接降低存量房贷利率。

　　不支持房贷利率下调的理由有两个：首先，存量房贷定价已是市场化行为，银行和个人已在合同中约定了利率和调整方式。在非重定价日调整房贷利率和加点幅度，显然和合同规定不符。

　　其次，下调存量房贷利率会加剧银行的息差压力。国家金融监管总局的数据显示，今年6月末商业银行净息差为1.54%，相比去年同期下降20BP。这一息差水平已突破了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.8%的临界值。

　　央行在《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。

　　但是，在“金融为民”的理念下，市场认为降低存量房贷利率仍有可能。去年10月召开的中央金融工作会议提出，要深刻把握金融工作的政治性、人民性。一些研究认为，中国特色金融是以人民为中心的金融，这是中国金融区别于西方金融的核心特征。存量房贷事关千家万户，降低存量房贷利率正是践行金融为民的体现。

　　与此同时，银行业仍有让利的空间。虽然近年来银行业营收下降、利润微增，但银行业盈利能力仍较强。上半年42家上市银行实现净利润1.1万亿元，约占5000多家A股上市公司的两成，其中四大行稳居前四。

　　存量房贷调整的两种思路

　　如果本轮存量房贷调整落地，市场分析可能有两种路径。一种类似于2023年下半年的调整方式。银行与贷款人协商变更合同约定，调整存量房贷利率的加点幅度。

　　5月17日，央行在《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》中表示，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，决定取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　这意味着，央行各省级分行可按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示，从目前各地实际情况来看，除一线城市外，不少城市已经“官宣”取消了房贷利率下限约束。一线城市中，北京、上海、深圳均是LPR-45BP。

　　换句话说，北京、上海、深圳的存量房贷调整利率可能向目前的下限靠拢，但多数城市已经取消了首套房贷利率下限，如何调降是个需要考虑的问题。

　　钟林楠分析，直接调整存量房贷利率的加点幅度，简洁直接，但并非长效机制。若后续存量房贷利率和增量房贷利率利差重新拉大，提前还贷现象可能重新增多，存量房贷利率又会重新面临下调的压力。所以如果采用调整加点幅度的方式，不排除会有更进一步的机制设计建立起长效机制。

　　除上述第一种方案，早在上一轮存量房贷调整之前，央行就曾透露过存量房贷调整的两种思路。2023年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　邹澜所说的“新发放贷款置换原来的存量贷款”更趋近于转按揭方案。早在2008年，我国已有“转按揭”制度探索。当年10月，人民银行宣布扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。此后部分银行推出了“转按揭”业务，对于“转按揭”过程中产生的担保费、评估费等，部分银行还推出了优惠减免。

　　转按揭在美国应用较多，贷款人申请再融资时，需要承担一定的交易成本，包括交易手续费，贷款申请费、贷款发放费（通常为贷款本金的0%-1.5%）、点差费用（银行或贷款中介收取的降低利率的费用，通常为贷款本金的0%-3%）、资产评估费等。但也可能由于房价下跌后不满足银行贷款条件，导致贷款人无法获取再融资。

　　美国房贷以固定利率为主，因此转按揭较为常见。贷款市场报价利率改革后，我国房贷以浮动利率为主。钟林楠认为，不同银行的贷款标准可能也存在差别，为了留存规模与资产收益，也不能排除银行无序竞争过度压低房贷利率的风险。所以如果采用转按揭方式，可能需要针对上述问题给出更细致与明确的机制设计。

　　一位国有行总行人士对界面新闻表示：“转按揭对银行而言并不完全是坏事，转按揭等于新发放贷款，因此银行要对抵押物进行重新评估。目前整个房地产市场都比较低迷，重新评估的评估价就可能会低于现有价格，这等于要出清一批实际还款能力弱的人，银行可以达到挤出一部分泡沫的目的，有利于资产提高质量。”

　　存量房贷调整影响几何？

　　存量房贷利率潜在下调空间有多大？

　　兴业研究分析，根据人民银行披露数据，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%；考虑存量房贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重定价完成之后，存量住房贷款加权平均利率约为4.19%；根据人民银行披露，2024年7月，新发放房贷的加权平均利率为3.40%，二者之间相差79BP。因而，平均来看，存量房贷加点幅度的下调空间可能在70BP-80BP。

　　假如存量房贷调整，银行息差收缩将是最直接的影响，而这也会进一步导致存款利率的下行。

　　今年上半年，在LPR下降、上轮存量房贷调整等因素影响下，银行贷款收益率持续下行，上市银行净息差收窄至1.53%的新低水平。

　　兴业研究认为，从涉及的贷款规模来看，2024年第二季度末存量房贷规模为37.8万亿元，在银行生息资产中占比约11%，对银行资产收益率的影响幅度在8BP-9BP。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调10bp左右，长期限存款利率可能需要下调更大幅度。

　　从过往经验来看，去年存款利率与存量房贷利率同期调降。2023年9月1日，一年期下调10个基点，二年期下调20个基点，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调25个基点。

　　六大行数据显示，上半年个人住房贷款余额合计减少3118.92亿元。业内普遍认为，尽管再次调降存量房贷会拖累银行净息差和利润水平，但对于减少提前还贷规模，稳定按揭水平有显著效果。

　　中泰证券认为，若调降存量房贷利率，在实际投放回暖的基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长、以及居民还款压力，进一步优化银行资产结构，维护银行息差，优化银行零售端资产质量。

　　更重要的是，存量房贷调整有助于提振居民消费和市场信心。

　　央行重庆分行对存量房贷利率调降涉及购房家庭开展的抽样调查显示，超三成受访居民打算将省下的利息支出用于增加消费，包括日常消费、旅游、子女教育等。政策落地后的首个季度，居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长。

　　野村中国首席经济学家陆挺在研究报告中表示，在提振消费方面，降低存量房贷利率是一个有效的政策选项。据他测算，存量房贷利率降低55BP-95BP将为房贷借款人每年节省利息支出2100亿元-3360亿元。如果存量房贷利率平均降低65BP，那么利息支出的减少大约为2500亿元。

　　钟林楠也认为，提前还贷可能是压制消费的因素之一。在下调74BP的假设下，居民每年可节省利息支出2797亿元。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%，按照这一比率，理论上可增加1986亿元的消费空间。

　　存量房贷利率降低再复盘

　　从历史上看，存量房贷利率调降一共出现过两轮，一次是2008年：当年10月22日，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》，决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍。

　　此次政策发布后，中小银行率先开始行动，推出了“转按揭”业务。大行为了不流失贷款客户，也加入到了实质推进存量贷款利率七折的行动中，并允许客户行内转按揭。

　　随着“四万亿”刺激政策的推出，宏观经济企稳回升，房地产市场也开始好转甚至过热，新一轮房地产调控趋严，一些地方分支机构在2010年4月后提出上调存量房贷利率，但最终四大行回应称“四大行总行暂未取消存量房贷7折利率，是否会取消7折优惠还得依据当时签订的房贷合同”。

　　第二次则是在去年。2023年7月13日，央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　以此为开端，市场对存量房贷利率下调展开激励的讨论。8月31日，央行、金融监管总局发布正式通知，就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项进行部署。

　　“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”央行、金融监管总局当时解释称。

　　一周后的2023年9月7日，主要商业银行陆续发布公告，明确了存量房贷利率调整的范围、规则等。据央行披露，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿元-1700亿元，户均每年减少3200元。

　　除直接降低居民利息负担外，央行今年7月发布的《区域金融运行报告（2024）》还指出，存量房贷利率下调有其他两大效果：

　　一是有效缓解提前还贷现象。2023年8月全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元，8月31日政策出台后9-12月房贷月均提前还款金额较政策出台前下降10.5%。

　　二是持续提升消费能力。2023年四季度全国社会消费品零售总额为12.9万亿元，同比增长8.3%，增速分别较3季度和上年同期提升4.1个和11.1个百分点。

　　不过今年以来存量房贷利率和新增房贷利率再度走阔，居民提前还贷“卷土重来”；受收入下降预期等因素影响，8月全国社会消费品零售同比增长2.1%，相比去年四季度下降6.2个百分点。

　　央行在《区域金融运行报告（2024）》中表示，下一步要坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，理顺增量和存量房贷利率关系。

　　究其原因，房贷利率尤其新增房贷利率和房地产调控高度相关，在房地产市场过热时，新增房贷利率在LPR基础上加点的幅度非常大，而当房地产市场变冷时，新增房贷利率减点幅度又非常大，导致新增房贷利率和存量房贷利率之间的利差较大，这在房地产周期变化时尤其明显。未来，如何在定价机制、动态调整上“理顺增量和存量房贷利率关系”仍需探索。

责任编辑：王馨茹

刁富贵（记者 吴文君）09月19日,撰文丨余晖据河北省纪委监委9月13日消息：河北省唐山市政协党组成员、副主席张进霜涉嫌严重违纪违法，目前正接受河北省纪委监委纪律审查和监察调查。河北省唐山市副厅级干部卢宏秋涉嫌严重违纪违法，目前正接受河北省纪委监委纪律审查和监察调查。张进霜，女，汉族，1968年10月出生，省委党校研究生学历，工程硕士，中共党员。公开资料显示，张进霜曾任唐山市妇联主席。2021年，张进霜任河北省唐山市卫生健康委员会主任。今年5月7日，唐山市第十六届人大常委会第二十六次会议决定免去张进霜唐山市卫生健康委员会主任职务。张进霜主持会议画面今年1月30日，政协唐山市第十三届委员会第四次会议补选张进霜为唐山市政协副主席。履新7个多月后，她任上被查。此次和张进霜一同被查的卢宏秋曾任唐山市开平区区长、滦县县委书记等职务。卢宏秋讲话画面2017年2月，卢宏秋任唐山市政府党组成员，后兼任市农村工作领导小组副组长。她曾多次以“唐山市领导”的身份出席相关活动。近期，唐山市多人被查。4月，唐山市副市长李建忠，唐山市人大常委会副主任、迁西县委书记李贵富，唐山市人大常委会原主任郭彦洪被查。5月，唐山市人大常委会党组书记、主任杨洁被查。6月，唐山师范学院党委原书记孙贵石，唐山市副市长郝志军被查。7月，唐山市委常委、曹妃甸区委书记侯旭被查。8月，唐山市委常委、宣传部部长李丽，唐山市一级巡视员曹全民被查。延伸阅读大搞权钱交易的"老虎"23年受贿超2亿 被查当天还登报7月17日，天津市第一中级人民法院一审公开开庭审理了西藏自治区政协原党组成员、副主席姜杰受贿一案。图为姜杰受审现场天津市人民检察院第一分院起诉指控：2000年至2023年，被告人姜杰利用担任山东省青岛市黄岛区委副书记、区长，黄岛区委书记兼任青岛经济技术开发区党工委书记、管委会主任，山东省东营市委副书记、市长，东营市委书记，西藏自治区政府党组成员、副主席兼交通运输厅厅长，西藏自治区党委常委、常务副主席等职务上的便利，为有关单位和个人，在行政审批、工程承揽、土地出让和职务晋升等事项上提供帮助，非法收受财物共计折合人民币2.25亿余元。检察机关提请以受贿罪追究姜杰的刑事责任。庭审中，检察机关出示了相关证据，被告人姜杰及其辩护人进行了质证，控辩双方在法庭的主持下充分发表了意见，姜杰进行了最后陈述，并当庭表示认罪悔罪。庭审最后，法庭宣布休庭，择期宣判。公开资料显示，姜杰，1965年10月生，山东胶州人，博士研究生，管理学博士，中共党员。20世纪80年代从山东大学毕业后，他成为山东省青岛日报社记者。近6年记者生涯后，姜杰迎来转折，任山东省青岛市委办公厅督查处秘书，后又担任山东省青岛市黄岛区区长兼青岛经济技术开发区管委会主任、黄岛区委书记兼青岛经济技术开发区党工委书记，山东省东营市市长、市委书记等职。图为姜杰资料图，他当选西藏自治区政协副主席后，仅一年半后落马2013年6月，姜杰入藏，曾任西藏自治区政府副主席、交通运输厅厅长、自治区党委常委、自治区政府常务副主席等职，2021年12月转岗西藏自治区政协。2022年1月，姜杰当选西藏自治区政协副主席，仅一年半后落马。2023年7月3日，中央纪委国家监委网站通报，姜杰涉嫌严重违纪违法，接受审查调查。当天报纸上还有姜杰6月28日参加区政协党组理论学习会的消息。随着姜杰被查，意味着接连4任西藏交通厅长先后落马，即赵世军（任期2004年9月-2012年1月）、扎西江措（任期2012年1月—2015年6月），姜杰（任期2015年7月—2017年5月）、永吉（任期2017年5月—2020年5月）。今年1月5日，姜杰被双开。“双开”通报指出，经查，姜杰丧失理想信念，背弃初心使命，违背新发展理念，履行全面从严治党政治责任不力，对党不忠诚不老实，对抗组织审查，搞迷信活动，污染当地政治生态；违反中央八项规定精神，接受可能影响公正执行公务的宴请，超标准配备公务车辆；在干部选拔任用工作中为他人谋利并收受财物；廉洁底线失守，违规收受礼品礼金，违规拥有非上市公司股份，搞权色交易；贪图享乐，生活腐化，作风败坏；大搞权钱交易，利用职务便利为他人在工程承揽、土地出让、企业经营等方面谋利，并非法收受巨额财物。

刁富贵（记者 黄彦绮）09月19日,（原标题：学校没钱装还不让家长装，教室“空调困局”该怎么解？）

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