8月23日,龙湖集团发布了中期业绩,上半年实现营业收入468.6亿元,股东应占溢利58.7亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元。
这份中期业绩中最值得注意的是,经营性收入达到131亿元,同比增长7.6%,对总营收贡献占比达到28%,利润贡献占比则达到了80%以上,这意味着龙湖发展模式转型取得了实质性进展。
稳健的财务为公司转型提供了坚实保障,上半年龙湖集团财务结构进一步优化,有息负债总额较年初减少52亿元,一年内到期的短期债务占比仅为15.7%,平均合同借贷年期延长至9.19年。管理层在业绩会上提到,龙湖转型的最终目标是“较低的负债水平,较高的经营性收入”。
龙湖换挡:经营性业务利润贡献占比已达80%
从开发业务来看,龙湖集团上半年实现合同销售额511.2亿元,销售面积365.5万平方米,在克而瑞销售榜单上稳定在TOP10。和去年同期相比,销售额及销售面积均有所下滑,这是受房地产行业大环境影响。根据国家统计局公布数据,今年前7个月,商品房销售额为53330亿元,同比下滑了24.3%。
当前房地产行业正面临发展模式转型,“高负债、高周转、高杠杆”的三高模式已成为过去。在这个大背景下,龙湖聚焦存货去化,实施弹性供货,促进回款。上半年在全国43座城市共计交付121个项目,共计交付约5万套房源,其中20%实现提前一个月以上交付,交付满意度超过90%。与此同时,销售回款率超100%,实现了高质量回款。
龙湖是为数不多仍在拓储的房企,上半年在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座高能级城市获得7幅土地,新增土储总建筑面积为60万平方米,权益面积35万平方米。在克而瑞销售榜TOP100房企中仅有三成房企仍在拿地,在拿地上龙湖坚持“以销定支”。截至2024年6月30日,总土储面积达到4141万平方米,可以满足未来的销售节奏。
在8月23日召开的业绩会上,管理层表示,在当前新旧模式的转换下,龙湖将“保证财务安全及品质交付的前提下,聚焦存货去化、土储调整,有序压降负债,优化资产质量”。
事实上,龙湖在业务模式转型上已经取得了实质性进展。上半年,龙湖经营性收入达到131亿元,同比增长7.6%,对公司总营收贡献占比达28%,利润贡献占比则达到了80%以上。
龙湖的经营性 业务分为运营和服务两大板块。其中运营业务收入66.1亿元,同比增长了4.3%,毛利率达到76.4%。上半年商业销售额和客流均实现了两位数增长,新增运营3座商场。截至2024年6月30日,龙湖商业累计开业运营商场达91座,覆盖全国20座城市,由于公司坚持聚焦高线城市,期末出租率达到96%。
在业绩会上管理层透露,今年下半年将开业10座商场,明年后年会保持每年10座左右的开业节奏,同时抓紧存量项目的改造提升,以此保证商业的持续增长。
再来看服务业务及其他业务,上半年实现收入64.9亿元,同比增长11.1%,毛利率为32.3%。其中龙湖智创生活物业管理面积3.7亿平方米,客户满意度连续15年超过90%,收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。
按照管理层的计划,未来经营性业务收入将贡献一半的收入,这也是龙湖完成向新模式转换的标志,而这个时间节点预计为2028年。
穿越周期的关键:稳健的财务
从整个行业来看,下行的销售额考验着房企的现金流,在保证安全的前提下,压降债务规模成了重中之重。而对于龙湖来说,稳健的财务一直是公司的优势所在。
从2023年开始,龙湖就在主动、有序地压降负债规模,截至今年上半年,有息负债规模为1874.2亿元,较年初减少52亿元,在手现金为500.6亿元,现金短债比为1.7,剔除预收款后的资产负债率为58.6%,较2023年末下降约2个百分点,三道红线指标继续稳居绿档。
从结构来看,龙湖有息负债中银行融资占比超80%,平均融资成本降至4.16%的低位。进一步来看,一年内到期的短期债务占比仅为15.7%,平均合同借贷年期延长至9.19年,债务结构进一步优化。
值得一提的是,目前龙湖外币债务占比下降至16.5%,已全部进行掉期对冲。在业绩会上,管理层透露,从2027年开始才有到期美元债。
龙湖已经将短期债务的提前削减放在了优先位置,今年以来有不少提前偿债动作。据业绩会披露信息,在美元债上,剩余4笔美金债本金20亿美元(均为2027年后到期),目前已回购6.9以美元。此外年内剩余12月到期的10亿元国内信用债已提前归集完毕,2025年一季度到期的境内债已经提前回购 7 亿元,剩余65亿元计划提前归集。海外银团方面,2025 年1月到期约86亿人民币银团已偿还 16 亿港币,剩余部分将在年底前逐步提前偿付。
上半年龙湖抓住政策机会,净增219亿元经营性物业贷,其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元。新增经营性物业贷款主要用于替换3-5年期的信用债融资,优化债务结构。
在上半年的业绩会上,管理层表示,在践行新旧动能转换的过程中,最关键的是处理好债务问题。地产公司大多数债务建立高速发展的基础上,拥有规模大、周期短的特点。随着销售额的下降,巨大的债务将给公司现金流造成压力。因此在转换发展模式过程中,需要首先降低债务规模,其次将债务周期拉长。
从目前来看,龙湖已经走通了“依靠经营性现金流支撑有息负债的稳步下降,依靠运营及服务业务的稳步增长来支撑利润盘面”这一模式。
在8月23日的业绩会上,管理层提到,通过对美国、日本、中国香港等成熟市场的研究发现,要成为一个穿越周期的百年房企,需要具备的两大条件:较低的负债水平,较高的经营性收入,龙湖也会向这个目标努力转型。
责任编辑:王勇
随后三分钟的时间内。
走到会客厅的讲台上,杨天辰面带笑意的扫望着眼前的众人,张口说道:“在竞价正式开始之前,我有必要提醒大家一句,我们莲花山收药,向来都只要精品,事关济世中医苑的名誉,这一次对药品质量的把关,也会更加严格,希望各位不要拿垃圾药材来糊弄我。”
“奇怪,一点消息都没有,怎么澳洲那边突然就出现了两个奇果?”
所有人都可以非常清楚的看到,就在黑衣青年前方的空地上,赫然长着一棵植物,这个植物上还挂着一个果子。
沉吟了一会儿之后,乔治将军张口问了一声,旋即说道:“好,我马上就让51特谴队的人过去。”龙湖集团转型进行时:经营性业务利润贡献超八成,优化债务结构整整半年时间,而且还是覆盖全国的义诊。
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