本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

近期，住房和城乡建设部相关负责人宣布北京，上海等22个城市正在开展房屋养老金试点。当前试点的重点在于建立公共账户，引发市场热议。

《中国经营报》记者了解到，在房屋养老金公共账户尚处于探索之际，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的仍是住宅专项维修资金。

据相关统计，目前中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中上海、北京和杭州等城市结余均超过百亿元。但上海、北京、杭州累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。

作为房屋养老金试点城市之一，北京市对于住宅专项维修资金的使用流程和效率如何，使用过程中存在哪些问题值得梳理、关注。

使用效率受关注

所谓的住宅专项维修资金，是指为了保障房屋安全与正常使用，旨在用于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。

以北京为例，住宅专项维修资金适用范围包括：电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；在其他规定情况时，可以办理申请使用维修资金。

在使用流程上，一般先由物业服务企业或房改售房单位根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，组织实施使用方案。

由物业服务企业、房改售房单位或者相关业主持有关材料，向区住建房管部门申请列支。区住建房管部门审核同意后，向市住房资金管理部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

克而瑞物管研究员芮娟告诉记者，根据2008年开始执行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金的使用需要经过多个部门的审批，包括业主委员会（或物管会）、物业服务企业、房屋专项维修资金管理机构以及可能涉及的相关部门（如市场监管局、住建委等）。这些部门之间需要协调配合，但往往由于沟通不畅或职责不清，导致审批流程复杂且耗时较长。

此外，部分代管部门未建立健全的维修资金相关内控制度，导致资金管理和使用过程中存在漏洞和风险。

芮娟进一步解释，在申请使用维修资金时，通常需要获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即“双三分之二”）的业主同意。然而，在实际操作中，由于业主意见不一，往往难以在短时间内达成一致，导致申请过程受阻或延误。很大问题卡在三分之二达成一致存在困难，业主层阻力比较大。

比如，北京市规定，在支取住宅专项维修金时，一般需要“双三分之二”业主讨论通过后才能发起使用申请，然后才能由物业服务企业通过“北京市住宅专项维修资金管理系统”向区住建房管部门提交支取申请。

《住宅专项维修资金管理办法》进入执行阶段后，不少城市均就住宅维修资金使用效率问题进行优化。

2013年12月，北京市发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确规定了六种可应急使用专项维修资金的情形：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

同时，《通知》还明确了各种情况下应急使用维修资金的申请主体和受理部门，并简化申请程序，缩短付款时间。规定实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无须“双三分之二”业主同意，但应当事前告知业主。

今年夏季，受强降雨影响，住宅小区房屋漏雨诉求集中，北京市住建委会同市住房资金管理中心紧急调整住宅专项维修资金使用流程，明确先施工抢险，再走公示、拨付资金程序。

根据北京市政府公布的数据，今年上半年，北京全市维修资金使用16.82万户，使用金额5.43亿元，同比增长27%。其中，办理使用维修资金用于电梯维修更新改造业务1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维修资金用于屋面防水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。

以电梯维修更新为例，据公开报道，目前北京市电梯保有量已达到31万部。其中，居民住宅电梯15.5万部，占比达一半，使用时间15年以上的老旧电梯4.5万部，三成多的居民住宅电梯已“老龄化”。

据了解，2024年以来，北京市市场监督管理局以接诉即办“每月一题”为抓手，与住建在内的部门协同联动，集中治理，出台多项举措加强老旧电梯安全监管。

9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理局、北京市住房资金管理中心制定发布了《住宅老旧电梯应急更换程序指引》（以下简称《指引》）。

据了解，《指引》面向的是北京市住宅物业管理项目中投入使用时间超过20年、按照《电梯制造与安装安全规范》GB7588-1995及更早标准制造，且运行故障率高、群众反映强烈的在用老旧电梯。《指引》明确提出，当电梯定期检验报告结论为不合格且有一个以上重点检验项目不符合，发生危及安全使用情况时，可申请应急支取住宅专项维修资金进行电梯更换。

芮娟告诉记者，《指引》从提出使用建议、启动公告抄告、编制使用方案、组织比选、竣工验收、结果公告等九个环节对电梯应急更换进行全过程指导，使得整个流程更加清晰和标准化。为更换电梯所需的使用建议书、告知书、使用方案、工程验收单等编制了参考模板，填补了此前无制式模板的空白，减少了申请人自行准备材料的时间和难度。

同时，还引入专户管理银行提供第三方服务机制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监理、结算审价服务等，有助于加强施工过程管理，同时减轻业主全流程管理负担。

维修金不够怎么办？

目前，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区占比越来越高。截至2022年年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。另据住房和城乡建设部最近披露的数据，我国目前有一大批存量住房处于“中年维修期”，老旧小区占比接近40%。

此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型仅包括商品住宅及售后公有住房，维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住房维修保养以及当前的资金调取流程等有待进一步完善解决。

今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国在介绍关于“加快构建房地产发展新模式”时，提出了六项 需要重点关注的工作，其中包括研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，包括上海在内的22个城市正在开展房屋养老金试点。

董建国强调，对于房屋养老金，个人账户通过交纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

据了解，公共账户由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，但目前已有明确举措建立公共账户的城市案例较少。

如何提升现有的住宅专项维修基金使用效率，以及部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴相关资金，仍是市场关注的重点。

据了解，北京市于1992年开始建立住宅专项维修资金制度，为推动住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。然而，当前一些住宅的专项维修金仍存在支取使用不便、补建续筹落实难等问题。

对此，今年4月份，由北京市住建委起草的《北京市深化住宅专项维修资金管理改革的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）提出，开发建设单位在出售房屋后，要督促购房人交纳住宅维修金。对于还未出售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售时再与购房人就已交纳的住宅专项维修资金进行结算划转。如未足额交纳，则不予办理不动产登记。

对于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金的情况，《征求意见稿》提出，应交未交的房改售房单位要按国家和本市规定的商品住宅专项维修资金交纳范围和标准补建，可使用售房款补建，不足部分应由各单位自筹。如售房单位改制合并，应由承继单位补建；如售房单位破产灭失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由接收单位补建。

改革措施施行后，售房单位再按照房改政策出售公有住房时，应在市住宅专项维修资金管理系统中建立专维资金账户。业主卖房或抵押时，要向不动产登记机构提供足额交纳住宅专项维修金的相关凭证。

除了利用住宅专项维修资金外，北京也有部分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北京朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更新救济机制，以“政府鼓励，分类实施”为原则，针对住宅专项维修资金未交纳或交纳不齐全的住宅电梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自筹一部分资金，政府补助一部分资金，共同解决老旧住宅电梯更新难的问题。

据《北京日报》报道，位于朝阳区的卧龙小区，建于1997年，电梯投入使用近20年，但由于该小区住宅专项维修资金交纳不足无法提取，无法筹集电梯更新资金，电梯更新一度停滞。今年，朝阳区市场监管局主动对接物业公司和小区居民代表，通过资金补助推动老旧电梯更新，其中救济资金占比近七成。

王俊纶（记者 李奕辰）09月14日,�

王俊纶（记者 李俊廷）09月14日,▲7月10日，“松客”出发前录制的视频截图“松客”在户外圈小有名气，他曾因仅用25天完成从华山到鳌山鳌头的徒步穿越，被称为“华鳌穿越第一人”，也曾因违规攀登四姑娘山被终身禁入，但他并未停下探险的脚步。今年7月10日，他出发徒步贡嘎大环线，两天后失联。那么，“松客”失联区域到底在哪里呢？具有一定户外经验的他为何会失联？红星新闻记者从中国探险协会和四川省山地救援队获悉，“松客”失联区域推断在两河口营地至日乌切营地之间，包含小贡嘎。失联原因可大致归纳为：季节选择不当、装备补给不足、独自前行、技术能力不足。贡嘎大环线被誉为“中国十大经典徒步线路”之一，吸引了众多探险爱好者，但近年徒步意外事件也频发。“松客”失联事件，再次为广大户外爱好者敲响警钟。搜救进展：多轮搜救未发现其踪迹搜救报告推断出失联区域7月10日，“松客”宣布即日起至7月29日（共计20天）独自徒步贡嘎大环线（共计360余公里），包括途中攀登：小贡嘎（5928米）、勒多曼因（6112米）、金银山（6410米）、中山峰（6886米）、那玛峰（5588米）五座山峰。他的这一充满挑战的计划，立即吸引众多户外爱好者关注。7月10日中午12时，“松客”从折多塘雅叶高速施工工地进入野人沟，随后无信号。家属7月12日无法与其联系后在网上求助，直至7月21日仍无法联系上他，遂前往康定市报案。红星新闻记者获取一份四川省山地救援队总队对“松客”的搜救报告，还原了“松客”徒步的多个时间节点：7月10日12：00，他从折多塘雅叶高速施工工地出发开始穿越贡嘎大环线。GPS定位最后位置在野人沟；7月11日，营地老板证实，“松客”7月10日到达两河口营地并在此住宿，7月11日早上8时许离开前往小贡嘎；7月20日，按计划，“松客”应翻过日乌切垭口且恢复手机信号，但他一直无消息。▲“松客”最后定位位置四川省山地救援队总队分析：“松客”7月10日从野人沟进入贡嘎环线后，即进入无信号状态，其行程情况无法得知。整个路线从该位置起直至玉龙西村都无信号，中间包含其计划的小贡嘎和勒多曼因两座雪山。最后见到“松客”的时间是7月11日上午8时许，位置在两河口营地，该消息由两河口营地老板确认。日乌切营地为线路必经营地，但营地人员确认7月12日后至今未见“松客”通过。报告表示，由此可推断“松客”失联区域在两河口营地至日乌切营地之间，包含小贡嘎。“松客”家人报案后，四川省内相关救援力量进山搜救。从7月24日到7月31日，四姑娘山山脊户外公司、四川省山地救援队等开展了长达一周的搜救。报告称，本次搜索包含了可能性最大的区域，除房某某（即“松客”）下载轨迹外的路线，另外几条至C1（营地）的路线均已搜索完毕，搜索区域共涉及34万平方米。在搜索区域内，未发现其任何痕迹，包括遗留物品、露营痕迹等。中国探险协会表示，面对恶劣的天气条件、复杂的地理环境，搜救工作进展缓慢，截至9月2日未发现“松客”的踪迹。伴随时间的过去，形势不乐观。9月9日，红星新闻记者多次联系“松客”家人及朋友，截至发稿暂未获回应。▲搜救途中失联原因分析：可能季节选择不当装备、补给等不足“松客”失联事件很快成为户外圈关注焦点，具有一定探险能力的他，为何会失联？上述报告曾提及“松客”失联前后的当地天气情况：自7月11日起至15日，小贡嘎地区遭遇连续降雨，致使河道水量急剧攀升，达到迄今为止的峰值水平。中国探险协会有人员曾参与搜救，在分析此失联事件时，被圈内称为“守队”的中国探险协会会员、探险家涂克力强调：“在无人区域徒步，最好还是结伴而行。就贡嘎大环线而言，对经验丰富的徒步者来讲，难度不是很大，但若要独自挑战5座技术型雪山，显然超出了‘松客’的能力范围。”所谓技术型雪山，通俗地说，是指那些需要一定技术水平和装备才能安全攀登的雪山。拥有十年领队经验的户外俱乐部主理人张春荣指出，“徒步此类技术型山峰，不仅需有同伴相互照应，还需配备专业装备，绝非一人之力所能及。当前季节，贡嘎地区多雨、滑坡、塌方及落石风险大增，这可能是‘松客’面对的最大挑战。”▲蓝色为贡嘎大环线线路，红色为小贡嘎攀登线路。该线路为房某某从两步路APP上获取的线路，其大概率会参考该线路行进另外，“松客”此次不仅是徒步贡嘎大环线，还将连续攀登中山峰、勒多曼因、小贡嘎等多座雪山。张春荣表示，贡嘎徒步与攀登小贡嘎是截然不同的挑战，需要徒步者对自身能力有清晰的认识与评估，“因为它属于技术型山峰，难度比较大”。中国探险协会资深探险领队薛皓进一步分析了“松客”失联的可能原因：季节选择不当，装备、补给不足，独自前行和技术能力不足。薛皓表示，在没有新的通报出来前，只能从专业和经验来分析。他认为，贡嘎山雨季为7月至10月，降水量占全年的70%；旱季为11月到次年5月至6月。徒步最佳时间为旱季和雨季的交替期。贡嘎地区天气变化无常，“松客”可能在徒步过程中遭遇极端天气，导致失温行程中断，进而失去联系。徒步贡嘎需携带足够的装备和物资，应对各种突发情况。如果“松客”装备不足或选择不当，可能增加失联风险。从视频来看，“松客”所携带的装备不能充分满足其环贡嘎徒步和攀登雪峰的需求。另外，进行户外探险时，至少应有2名以上队友结伴同行，以便在紧急情况下相互援助。“松客”选择独自前行，也加大了风险。从“松客”过往的视频资料分析，他虽已积累一定的徒步旅行、基础攀登经验，但面对技术型山峰，其现有技能储备尚不足以应对。探险专家：徒步贡嘎充满挑战需要做好多方面准备近年，徒步贡嘎发生的意外事件频频发生。2018年，徒步穿越贡嘎失联的广州籍驴友不幸遇难；2024年，一名户外爱好者在贡嘎徒步时遇到一名遇难驴友和一名被困驴友，后来警方组织人员将遇难者运下山……红星新闻记者了解到，贡嘎大环线是一条位于四川甘孜康定市甲根坝乡的徒步路线，被誉为“中国十大经典徒步线路”之一，以丰富的自然景观与极致的徒步体验，吸引着众多探险爱好者，但也充满巨大的挑战。▲贡嘎山脉中国探险协会曾发文表示，巨大挑战来自于在徒步过程中，需翻越日乌且垭口、玉龙西垭口、子梅垭口等多个高海拔垭口，空气稀薄，极易引发高原反应，如头痛、恶心、呼吸困难，甚至因感冒等出现肺水肿、脑水肿等危及生命的情形，对徒步者的身体素质、适应能力、探险能力有极高要求。此外，贡嘎地区天气变幻莫测，暴风雪、冰雹等极端天气时有发生，增添了诸多不确定性与危险性。贡嘎地区地形复杂多变，冰川、峭壁、河流等遍布，无一不在考验探险者的户外经验与技能。攀岩、渡河、冰川行走……每一项技能都具有挑战性。“松客”失联事件，再次为广大户外爱好者敲响安全警钟。那么，徒步贡嘎大环线需做好哪些准备？中国探险协会会员、探险家涂克力认为，户外风险无处不在，量力而行是基本原则。他给出四点建议：要选择一个好的团队，由经验丰富的驴友或专业探险领队带队，团队各项准备要充分，队员间能紧密协作。要选择适合季节和良好天气周期，9月至10月比较适合贡嘎徒步。要提前做好体能锻炼和技能准备。合理评判自己的高原适应能力，做好下撤预案。他还强调：“提前申请和备案是对规则的尊重，也是安全的保障。驴友在无信号区域徒步，应提前确定后方联络人，并定期向联络人通报行程进展。”当然，户外探险地不止是贡嘎大环线。中国探险协会发布的《2023年度中国户外探险事故报告》显示，据不完全统计，2023年共发生户外探险事故425起，涉及人员1350人，其中山地事故216起，占事故总数的50.8%，较2022年增长14.2%；造成156人死亡，26人失踪。在细分项目中，登山和徒步相关事故数量位居前二，分别为156起和83起。中国探险协会表示，户外探险不仅是装备与胆量的较量，更是对规则、自然、自我认知的深刻体现。因此，每次探险都应严格遵循国家和地方的法律法规，制定周详的计划与应急救援预案，并向相关部门报备，再由专业领队带领，携带充足装备与物资，使用先进的通讯和技术装备，让每一次探险都能平安归来。红星新闻记者 蒋麟 （除视频截图外，图均据四川省山地救援队总队）编辑潘莉 责编 冯玲玲

本文来源：时代财经一则盘活消息，让原本已淡出公众视野的贵州“天价烂尾楼”水司楼再次受到关注。近日，位于贵州省黔南布依族苗族自治州独山县的“天价烂尾楼”水司楼的全新外观图流传于网络。根据网传图片，这座建筑物原本的红砖绿瓦、标志性的琉璃件以及木结构外挂已经全部消失，取而代之的则是现代大型酒店常见的建筑外观，配色也变成了白墙蓝顶。水司楼的改头换面来之不易。在此之前，这幢建筑已经停工了6年。 图为贵州“天价烂尾楼”水司楼 图源小红书@走访设计举债2亿打造的政绩工程水司楼又名水司府堂，位于独山县影山镇净心谷胭脂河中游河湾处，是净心谷景区最具标志性的建筑之一。2016年10月20日，水司楼启动建设。按照最初的设想，水司楼高99.9米、总建筑面积6万平方米、进深240米，将采用全木质框架式榫卯结构打造。当地政府还为水司楼申报了三项吉尼斯纪录：世界最大牌楼、最大的水族建筑以及最高琉璃陶建筑。按计划，水司楼将于2019年完工，作为文旅综合体对外开放。然而，在砸下2.56亿元后，由于资金链断裂，水司楼于2018年停工。彼时，水司楼的主体结构已基本完工，木结构和琉璃陶的外立面也做了大半，其30层楼高、非古非今的烂尾楼形象，引发了大量关注。2019年8月1日，贵州省纪委监委网站通报了一则“黔南州独山县委原书记潘志立被开除党籍和公职”的消息。据《中国纪检监察报》刊发的贵州省纪委监委梳理的典型案例汇编，为了政绩，潘志立不认真落实党中央关于打赢脱贫攻坚战的决策部署，罔顾独山县每年财政收入不足10个亿的实际，盲目举债近2亿元打造“天下第一水司楼”“世界最高琉璃陶建筑”等形象工程、政绩工程。他被免职时，独山县债务高达400多亿元，绝大多数融资成本超过10％。潘志立因此被舆论称为“全国最会借钱和最敢花钱的县委书记”。2020年10月，住房和城乡建设部官网发布的《住房和城乡建设部关于湖北省荆州市巨型关公雕像项目和贵州省独山县水司楼项目有关问题的通报》指出：贵州省独山县在影山镇净心谷景区内建设的水司楼，建筑高达99.9米，投资高达2.56亿元，存在脱离实际、滥建“文化地标”、破坏自然景观风貌等问题。在水司楼建设动作的背后，是独山县疯狂举债后入不敷出的财政状态。2018年，潘志立在独山县任职的最后一年，独山全县财政总收入完成10.08亿元（含出口退税），2018年末户籍人口35.6065万人。据此推算，400亿的债务意味着独山县人均负债达11.2万元。而水司楼的修建也让独山县影山镇翁奇村一些村民失去了土地。一位村民告诉媒体，她家的土地被征用，新修的房屋被强制拆迁，家里的猪、牛不知去向，“田土没有了，把我们农民害苦了。”坎坷多年迎盘活曙光停工后，水司楼的动态一直备受关注。2020年7月14日，独山县发文称：新一任领导班子“针对此前因盲目举债、乱铺摊子遗留的形象工程、政绩工程、烂尾工程问题进行整改，通过续建、缓建、转建和压缩建设规模等方式，分类分批推进整改”，“将水司楼变为净心谷大酒店项目，通过市场化运作模式签订合作协议盘活资产”。贵州烂尾水司楼航拍画面当时，有媒体报道称贵州南方卓越投资运营管理（集团）有限公司（下称“南卓集团”）或将接手水司楼项目，将其改建成酒店。南卓集团是一家集建设、金融、旅业、园区等为一体的综合性投资运营管理集团。不过此后，南卓集团仅参与了净心谷景区道路建设项目后，就再无下文。2021年9月，有信息称水司楼已准备拆除，当时流传的相关图片显示，水司楼楼外已经修建了塔吊准备拆除，同时部分楼层的木质结构构造物已经被拆除。不过，项目方对此的回应是，目前正在对存在安全隐患的木质部分进行拆除，后续水司楼将改建为酒店对外营业。2023年7月以来，化债相关重磅文件相继出台。地方化债压力层层加码，独山县也加大了资产盘活的力度。同年8月4日，独山县发改局于县政府网站发布消息称，“独山县影山镇净心谷酒店提升改造项目备案已调整”。项目总投资由3.6亿元增至3.645381亿元，建设规模及内容由“净心谷酒店建筑面积71318.5平方米的装修改造及广场附属设施”改为“项目规划用地面积40785.19平方米，占地面积7307.99平方米，总建筑面积74654.22平方米”。几天后的8月9日，贵州省公共资源交易网发布《独山县影山镇净心谷酒店提升改造项目设计施工总承包（EPC）招标公告》。此次招标的净心谷酒店提升改造项目规划用地面积40785.19平方米，占地面积7307.99平方米，总建筑面积74654.22平方米，合同估算价为1.5亿元，计划工期213天。2024年，独山县的政府工作报告明确提出，在“年内净心谷酒店建成投用，净心谷景区实现运营”。“天下第一水司楼”概念图4月，水司楼终于迎来“贵人”。4月11日，第十八届贵州旅游产业发展大会在黔西南州兴义市开幕式上，格美集团董事长徐曙光表示，以2023年9月与贵州签署的《战略合作框架协议》为目标，未来将加大在贵州投资力度，推动旗下更多的酒店和餐饮项目落地，力争三年内在贵州新增酒店240家，同贵州省旅游产业发展集团一起打造净心谷酒店和景区业态。贵州省旅游产业发展集团为贵州省国资委实控企业，而格美集团旗下的格林酒店集团则拥有“格林豪泰”等多家酒店品牌，是国内酒店业的龙头之一。历经6年停工，伴随着一番改头换面，水司楼的坎坷命运或许将告一段落。（时代财经李馨婷综合自新华社、每日经济新闻、澎湃新闻、冰川思享号）